GS.TSKH Đặng Hùng Võ chỉ cách 'đặc trị' đầu cơ nhà đất

Không có khái niệm pháp luật rõ ràng về “giá đất thị trường"

Theo Quochoi.vn, nhìn lại quá trình 10 năm thi hành Luật Đất đai 2013, GS.TSKH Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Luật Đất đai 2013 có chủ trương chủ đạo về cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, từ đó đưa đất ra đấu giá để có thể thu tiền sử dụng và tiền thuê đất nhiều hơn cho Nhà nước. 

Tuy nhiên đến nay, việc thực hiện cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch để đưa đất ra đấu giá còn khó khăn. Quỹ phát triển đất không đủ để giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. Mặt khác, có thể thấy, cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch đòi hỏi lượng kinh phí rất lớn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là điều khó thực hiện, nhất là đối với khu vực đã thu hồi đất không được các nhà đầu tư quan tâm.

Từ đó dẫn tới việc đất đai rơi vào tình trạng lãng phí do thu hồi nhưng không thể đưa vào sử dụng. Cùng với đó, nhiều tỉnh, thành cũng bức xúc việc trên một khu đất lớn thường xuất hiện nhiều loại đất khác nhau trong các tình trạng pháp lý khác nhau. Khi xử lý các loại đất theo nhiều luật khác nhau sẽ gây nên sự chậm trễ, không kịp thời với yêu cầu phát triển.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhận định, trong 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”. “Khuyết điểm” của các cấp có thẩm quyền ban hành Khung giá đất và Bảng giá đất thấp hơn thị trường chỉ nhận xét chung chung, không chứng minh được ai “có lỗi”, không có khái niệm pháp luật rõ ràng về “giá đất thị trường”. 

Tại Nghị quyết 26-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai và Luật Đất đai 2003, lần đầu tiên pháp luật đặt ra quy định “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp giá đất trên thị trường”. Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất thị trường” vẫn tiếp tục được đảm bảo và bỏ qua định nghĩa khái niệm “giá đất thị trường”. Do đó, gần 10 năm qua, các “bi kịch” về giá đất sinh ra ngày càng nhiều.

Thuế bất động sản thấp là nguyên nhân chính dẫn tới tệ nạn đầu cơ nhà đất

Đối với vấn đề cải cách hệ thống thuế sử dụng đất hay thuế bất động sản hoặc tài sản, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ ra rằng, thuế bất động sản thấp là nguyên nhân chính dẫn tới tệ nạn đầu cơ nhà đất, tích trữ tiền tiết kiệm vào nhà đất. 

Từ đó, các cơn sốt giá bất động sản hình thành, tích tụ bong bóng, tạo giá ảo làm giá nhà đất ngày càng cao. 

Từ thực trạng trên, có 4 hệ luỵ chính sẽ xảy ra gồm: giá đất cao dẫn tới giá hàng hóa sản xuất cao, làm giảm năng lực cạnh tranh quốc gia, không thu hút được đầu tư; lạm phát cao khi giá trị ảo của bất động sản tăng mạnh; không thể giải quyết được nhà ở giá phù hợp cho dân; không thể tự điều chỉnh phân bổ dân cư làm cho các đô thị vượt ngưỡng hạ tầng. 

Qua 4 hệ luỵ này cho thấy, việc xây dựng và ban hành luật thuế bất động sản phù hợp là tất yếu. Cùng với đó, các luật thuế có liên quan đến đất đai phải ban hành đồng thời với Luật Đất đai sửa đổi.

Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ nên quy định nội hàm của các dự án phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Tại Phiên Hội thảo chuyên đề, bàn về việc mở rộng cơ chế thế chấp của các dự án đầu tư, cho phép thế chấp có kiểm soát tại các tổ chức tài chính nước ngoài, GS. TSKH Đặng Hùng Võ đề nghị Luật Đất đai sửa đổi quy định cho phép các nhà đầu tư dự án được thế chấp bằng bất động sản trong nước thông qua các tổ chức tín dụng trong nước để vay vốn các tổ chức tài chính nước ngoài.

Theo đó, việc nhận, quản lý và xử lý các tài sản bảo đảm được thực hiện theo pháp luật Việt Nam do tổ chức tín dụng trong nước làm đại lý nhận bảo đảm cho bên cho vay nước ngoài thực hiện. Việc thế chấp bằng bất động sản để vay vốn các tổ chức tài chính nước ngoài phải tuân thủ các quy định về đăng ký tài sản bảo đảm và quản lý ngoại hối của Nhà nước Việt Nam.

Bên cạnh đó, dẫn chứng Hiến pháp 2013 quy định Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng. 

Luật Đất đai 2013 đưa nguyên quy định của Hiến pháp vào luật, sau đó quy định các các trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh và các loại dự án được thu hồi đất để phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. 

GS. TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, cách quy định như vậy không làm rõ được nội hàm của các dự án phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng bởi lợi ích quốc gia, công cộng sẽ thay đổi trong từng giai đoạn phát triển của nền kinh tế. 

Do đó, Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ nên quy định nội hàm của các dự án phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và giao cho Chính phủ quy định các loại dự án cụ thể sao cho phù hợp với trọng tâm của từng giai đoạn phát triển.

Cần đưa vào các nội dung đổi mới của quá trình chuyển dịch đất đai

Liên quan tới đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và giao, cho thuê theo chỉ định, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ nêu rõ, Luật Đất đai (sửa đổi) cần đưa vào các nội dung đổi mới của quá trình chuyển dịch đất đai, giảm các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, các dự án đầu tư đều sử dụng cơ chế đồng thuận xã hội.

Để hoàn thiện chính sách đất đai phù hợp với ngữ cảnh mới, GS. TSKH Đặng Hùng Võ nêu rõ, việc sửa đổi Luật Đất đai phải được coi như một yếu tố quan trọng, có tác động lớn đến mục tiêu đưa Việt Nam từ nước có thu nhập trung bình thấp thành nước có thu nhập cao vào năm 2045. 

Cùng với đó, trong việc sửa đổi Luật Đất đai cần thảo luận thêm một số vấn đề như quản lý sử dụng đất đa mục đích; hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai dạng địa chính 3D, 4D; chuyển đổi số trong quản lý đất đai; hoàn thiện cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư... 

Ngoài ra, GS. TSKH Đặng Hùng Võ cũng nhấn mạnh, đến mức phát triển nhất định, cơ chế Nhà nước thu hồi đất có thể không mang lại hiệu quả cho quá trình chuyển dịch đất đai, nhất là không bảo đảm tính bền vững về xã hội…/.