Chuyên gia hiến kế 'sốc lại thị trường bất động sản'

Còn rất nhiều dư địa để phát triển thị trường bất động sản

Tham luận tại Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường bất động sản 2 năm vừa qua phát triển tích cực, đôi chỗ hơi nóng, nhưng bây giờ bắt đầu hơi trầm lặng, quan trọng là chúng ta phải sốc thị trường lên.

Vấn đề thứ hai là kết nối vấn đề về phát triển thị trường vốn, đây là hai lĩnh vực liên thông, rất quan trọng, thị trường tài chính và thị trường bất động sản.

Về vai trò của thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho biết, bất động sản lâu nay trước dịch đóng góp 4, 5% GDP cộng thêm lĩnh vực xây dựng là khoảng 10,5% GDP nhưng mức này thấp hơn 14-15% của Trung Quốc, của Ấn Độ, Thái Lan… chúng ta còn rất nhiều dư địa để phát triển thị trường bất động sản.

Yếu tố thứ hai là tính lan tỏa lớn, theo tính toán sơ bộ, có tới 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan trực tiếp và gián tiếp tới lĩnh vực bất động sản. Đáng chú ý nhất là 4 ngành lớn có liên quan trực tiếp là xây dựng, tài chính ngân hàng, dịch vụ ăn uống, du lịch. 4 lĩnh vực này đóng góp khoảng 28,8% GDP năm 2019.

Thứ tư là tính liên thông giữa ngân hàng, chứng khoán với bất động sản, tôi rất đồng tình với phát biểu ban đầu của Thủ tướng là đảm bảo kinh tế vĩ mô thì mới ổn định thị trường này và ngược lại.

Thứ tư là bất động sản thu hút đầu tư nước ngoài, bình quân năm thu hút 11% vốn FDI, nếu tính từ khi chúng ta mở cửa nền kinh tế, đến nay vốn đăng ký vào bất động sản khoảng 65,3% vốn đăng ký, chiếm 15,3% tổng đầu tư FDI vào Việt Nam chúng ta, như vậy chúng ta thấy vai trò rất lớn, đương nhiên nếu bất ổn thì chúng ta sẽ rất khó khăn.

3 lưu ý về nguồn vốn bất động sản

Về tình hình vốn, có 5 nguồn vốn khác nhau liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có 2 nguồn vốn chủ lực là nguồn vốn tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Về cơ bản những năm vừa qua rất tốt nhưng thời gian gần đây nó bắt đầu chững lại. Có 3 lưu ý về nguồn vốn cho bất động sản:

Thứ nhất là dư nợ tín dụng ngân hàng của chúng ta hiện nay, đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 20,6% tổng dư nợ của nền kinh tế, mức này tương đương với Philippines, nhưng tháo hơn so với Trung Quốc, Đài Loan (Trung Quốc), Mỹ. Tôi biết rằng dư địa của chúng ta để cho vay bất động sản vẫn còn dư địa, đặc biệt cho vay nhà ở, đây là chủ trương chúng ta cần thúc đẩy trong thời gian tới.

Riêng về thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nếu chúng ta có thái độ ứng xử phù hợp, sẽ phát triển rất tốt, rất tiếc trong thời gian vừa qua có chững lại. Nhưng kênh này là một kênh huy động vốn cũng hữu ích, nhất là vốn trung và dài hạn.

Vấn đề rủi ro đối với câu chuyện vốn cho bất động sản chính là chưa đa dạng, mặc dù có 5 loại hình khác nhau nhưng vẫn tập trung vào tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Chúng ta phải phát triển thị trường vốn để có nhiều quỹ đầu tư hơn, quỹ hưu trí, quỹ tiết kiệm...

Quyết liệt hơn trong điều tiết cung-cầu bất động sản

Về giải pháp, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, về trước mắt, có 2 vấn đề bức xúc. Một là, quan tâm giảm thiểu rủi ro từ dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của thị trường bất động sản thời gian vừa qua bằng cách tạo điều kiện phù hợp để các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng tiếp tục phát hành trái phiếu doanh nghiệp, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ. Có ứng xử phù hợp nhằm giảm thiểu rủi ro "domino" có thể sảy xa.

Hai là, có giải pháp quyết liệt hơn để điều tiết cung-cầu bất động sản. Theo đó, khẩn trương tháo gỡ rào cản pháp lý, ví dụ chúng ta có 429 dự án condotel đang bị tồn động, và nếu tháo gỡ thì có khoảng 30 tỷ USD.

Về lâu dài, phải hoàn thiện thể chế cho thị trường bất động sản.

Quan tâm cải thiện mạnh mẽ, thực chất thủ tục hành chính, nhất là các qui trình, thủ tục đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng, đấu giá, đấu thầu; minh bạch hóa thông tin, qui trình; nâng cao hiệu quả phối kết hợp các bộ, ngành, địa phương liên quan.

Nữa là cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, trước hết là các quy định về đất đai, quy hoạch, đầu tư,  xây dựng, đấu giá, đấu thầu.

Về tài chính bất động sản, TS. Cấn Văn Lực đề xuất: Đây là thời điểm quan trong để chúng ta thúc đẩy hình thành một số định chế tài chính mới, tức là tổ chức tài chính bất động sản mới như quỹ đầu tư tín thác bất động sản – REIT, cơ quan tái cho vay tái thế chấp nhà ở (tham khảo mô hình Malaysia), quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, công ty định giá tài sản độc lập (gồm cả BĐS).

Cho phép thí điểm một số sản phẩm huy động vốn mới thông qua Fintech, huy động vốn cộng đồng, chứng khoán hóa các dự án BĐS…); đặc biệt chúng ta phải phân ra bất động sản theo các phân khúc khác nhau, từ đó xác định mức độ rủi ro khác nhau.

Thay đổi mô hình quản lý và vận hành thị trường BĐS chuyên nghiệp hơn, hiện nay chưa rõ đầu mối về vấn đề này, Bộ Xây dựng một chút, Bộ Tài nguyên và Môi trường một chút, các bộ, ngành một chút, bộ quản lý quỹ đất, bộ tài sản trên đất nên rất khó làm. Đặc biệt, chuẩn hóa và đưa ra năng lực của cả quản lý thị trường cũng như tham gia thị trường, điều này yêu câu vai trò lớn của các hiệp hội bất động sản.

Cuối cùng là ổn định kinh tế vĩ mô, liên thông giữa các thị trường, nhất là giữa ngân hàng – chứng khoán – bảo hiểm – bất động sản; giống như thị trường vốn, thị trường bất động sản phải minh bạch, chuyên nghiệp.