Thị trường bất động sản sẽ thay đổi nhiều sau khi sửa đổi Luật Đất đai

Thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn do nguồn vốn bị siết lại

Trao đổi trên Thời báo Tài chính Việt Nam, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho biết, thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn do nguồn vốn bị siết lại. 

Có ba nguồn vốn chính của thị trường bất động sản, đó là: phát hành cổ phiếu, phát hành trái phiếu và vay ngân hàng. Bên cạnh đó còn nguồn vốn khác như hợp tác kinh doanh với người dân và doanh nghiệp, người mua nhà trả tiền trước…

Trong đó, 3 nguồn vốn chính đang gặp trở ngại, khi ngân hàng đã gần hết room tín dụng, trong khi đó Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chưa cấp mới. Phát hành trái phiếu cũng đang gặp khó khăn sau những vụ việc thời gian qua. Nguồn cổ phiếu hạn chế, chủ yếu nhà kinh doanh bất động sản phát hành trái phiếu hoặc đi vay ngân hàng mà ít phát hành cổ phiếu.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản đang chững nhưng giá bất động sản lại ở mức cao. Thị trường hiện tại không đáp ứng nhu cầu của người dân bình thường mà nhắm vào phân khúc cao cấp, do đó khó bán, khiến thị trường đang có nhiều khó khăn.

Thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự phát huy hết tiềm năng, thế mạnh của mình

Ông Hiếu đánh giá, mặc dù có vai trò khá quan trọng nhưng thực tế, thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự phát huy hết tiềm năng, thế mạnh của mình. Nền kinh tế Việt Nam mới đi vào kinh tế thị trường được 40 năm, những năm trước GDP tăng trưởng tới 7 - 9% mỗi năm là biểu hiện nền kinh tế đang phát triển mạnh, cũng thể hiện sự non trẻ. 

Trong khi đó, chúng ta có 100 triệu dân, nhu cầu về bất động sản rất lớn nhưng doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng được nhu cầu của người dân mà tập trung vào phân khúc cao cấp như bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản cao cấp tại khu đô thị - những phân khúc bất động sản mà người dân khó với tới.

Trong các phân khúc thì bất động sản công nghiệp đang phát triển tốt khi nhiều nhà kinh doanh đang mở rộng quy mô tại các khu công nghiệp, bất động sản thương mại chưa lấy được sự phục hồi sau hai năm dịch và còn gặp nhiều trở ngại. 

Trong tất cả các phân khúc thì phân khúc nhà ở cho người có thu nhập trung bình có nhu cầu lớn nhưng cung thì giới hạn. 

Phân khúc đất nền vẫn còn tiềm năng, tuy nhiên chỉ tập trung chủ yếu ở khu đô thị có hạ tầng cơ sở. Thời gian qua, phân khúc đất nền “nóng” nhưng tại thời điểm hiện tại tương đối trầm lắng như các phân khúc thị trường khác.

Thị trường bất động sản sẽ thay đổi nhiều sau khi Quốc hội sửa đổi Luật Đất đai

Hiện tại Quốc hội cũng đang bàn vấn đề sửa đổi Luật Đất đai, trong đó có việc thanh lọc để thị trường có sự ổn định hơn thay vì tạo cơ hội cho đầu cơ đất đai. 

Đây là xu hướng tốt giúp thị trường lành mạnh hóa. Chắc chắn rằng, những quy định mới sẽ giúp thị trường bất động sản thay đổi nhiều sau khi Quốc hội sửa đổi Luật Đất đai.

Dòng vốn vào bất động sản cần được kiểm soát và sử dụng một cách có hiệu quả hơn

Nhìn nhận về quản lý các dòng vốn hiện nay, ông Hiếu cho rằng, dòng vốn cần được kiểm soát và sử dụng một cách có hiệu quả hơn, việc buông lỏng, quản lý dễ dãi sẽ trở thành hiện tượng tiêu cực cho thị trường. 

Tại thời điểm những chính sách nới lỏng không kiểm soát chặt chẽ sẽ tạo ra bong bóng, thị trường ảo. Hiện tại đang có dấu hiệu của thị trường ảo, giá rất cao mặc dù lượng giao dịch hạn chế, thanh khoản thấp. Giá cao chứng tỏ bong bóng phình ra. Vấn đề quản lý dòng vốn, quản lý thị trường là một vấn đề thiết yếu.

Nhiều chuyên gia cho rằng, nên nới room tín dụng nhưng kiểm soát chứ không thắt chặt. Theo tôi không thể có hai chuyện đó, hoặc kiểm soát và thắt chặt để tạo ra sự phát triển lành mạnh trong thị trường, hoặc buông lỏng để thị trường phát triển chứ không “bắt cá hai tay”. 

Việc nới room của các ngân hàng cũng cần xem xét một cách cẩn trọng bởi đồng tiền dễ dãi sẽ dễ bị sử dụng vào mục đích đầu cơ, tạo nên bong bóng bất động sản.

Thị trường bất động sản phải đi theo kinh tế thị trường, giá đất để thị trường tự điều chỉnh

Để thị trường bất động phát triển lành mạnh, theo ông Hiếu, thị trường bất động sản phải đi theo kinh tế thị trường, giá đất để thị trường tự điều chỉnh. Từ trước tới nay giá đất do chính quyền đưa ra, trên cơ sở đó người ta giao dịch buôn bán với nhau. Hãy để cho thị trường tự điều chỉnh theo cung cầu, trên cơ sở đó thị trường đi theo nền kinh tế cạnh tranh sẽ có giá hợp lý theo quy luật cung cầu gặp nhau. Nhà nước đứng một bên để tránh vấn đề thổi giá đầu cơ, nhưng hãy để thị trường định giá đất cũng như giá bất động sản.

Về vốn, nguồn vốn từ ngân hàng, trái phiếu, chứng khoán cần tiếp tục khuyến khích phát triển nhưng phải kiểm soát chặt chẽ. Ngân hàng phải tự kiểm soát mình để cho vay hiệu quả, cung cấp tín dụng một cách hiệu quả, Ngân hàng Nhà nước cũng phải siết lại khâu tín dụng. Ngân hàng nào đưa dòng tiền vào những phân khúc đầu cơ thì cần chặn lại.

Riêng về trái phiếu, hiện tại trái phiếu doanh nghiệp trong đó trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ lệ lớn, do đó thị trường này cần có sự ổn định. Những sự việc xảy ra thời gian qua cho thấy, việc phát hành trái phiếu không hợp lý tạo thiệt hại cho nhà đầu tư. Cuối năm nay hàng chục nghìn tỷ đồng đến hạn trả nợ. Việc này có thể dẫn tới vỡ nợ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhưng đó là bài học cần thiết để điều chỉnh thị trường.