Tín dụng bất động sản: Không siết nhưng phải chọn lọc

Chính sách về bất động sản không chỉ là lý thuyết mà còn là nghệ thuật điều hành và cách ứng xử

TS. Võ Trí Thành cho rằng, thách thức trong quản lý thị trường bất động sản là "làm sao cân bằng, không thiên lệch trong quá trình phát triển của thị trường bất động sản, chỉ thấy rủi ro, đầu cơ".

Và đằng sau yêu cầu "không thiên lệch" là vấn đề "còn khó hơn về mặt chính sách". Chính sách về bất động sản không chỉ hoàn toàn là lý thuyết mà là nghệ thuật điều hành và cách ứng xử.

TS. Võ Trí Thành nhấn mạnh, về nhận thức, phát triển thị trường vốn trong đó có thị trường trái phiếu Chính phủ, doanh nghiệp là cực kỳ quan trọng. 

Thực tiễn đã chứng minh, đối với những nước dựa vào hệ thống ngân hàng như Việt Nam và nhiều nước Đông Á thì phát triển thị trường trái phiếu khó hơn rất nhiều so với thị trường cổ phiếu. Để phát triển thị trường trái phiếu thì tính quyết liệt và bền bỉ rất quan trọng.

Không có trái phiếu thì nguồn vốn trung, dài hạn cho bất động sản sẽ gặp khó

Nhìn nhận về bức tranh về thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện nay và đặc biệt là thị trường trái phiếu bất động sản, TS. Võ Trí Thành cho hay: Báo chí đang nói nhiều là có vấn đề về tăng trưởng nóng, thiếu minh bạch, bất đối xứng cao. Thông tin về những vấn đề liên quan đến tài chính, lãi suất của một số dự án quá cao trong khi đòn bẩy tài chính quá lớn.

Đó còn là tình trạng "ba không": Không tài sản bảo đảm; không bảo lãnh; rủi ro sở hữu chéo giữa Ngân hàng thương mại, dự án bất động sản, doanh nghiệp phát hành và giới kinh doanh đầu cơ bất động sản, năng lực giám sát quản lý không theo kịp với sự bùng nổ của thị trường trái phiếu.

Nhấn mạnh đến vai trò tích cực của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, TS. Võ Trí Thành cho biết, đến nay, tổng quy mô của trái phiếu doanh nghiệp là 1,5 triệu tỷ đồng bằng quy mô của thị trường trái phiếu Chính phủ.

TS. Võ Trí Thành nhấn mạnh: "Trong thời gian gần đây nếu không có trái phiếu doanh nghiệp thì thị trường bất động sản khó khăn hơn rất nhiều. Riêng năm 2021, phát hành trái phiếu doanh nghiệp vượt quá tín dụng mới cho vay trung và dài hạn của hệ thống ngân hàng thương mại.

Không có trái phiếu doanh nghiệp thì nguồn vốn trung dài hạn cho các doanh nghiệp nói chung và bất động sản nói riêng sẽ gặp khó. Các tầng lớp thu hút trái phiếu này đều là những khâu quan trọng: Thứ nhất là Ngân hàng thương mại, thứ hai là bất động sản và thứ ba là năng lượng, đặc biệt là chuyển dịch năng lượng tái tạo.

TS. Võ Trí Thành cũng kiến nghị về xử lý những rủi ro mang tính xã hội liên quan đến việc các cá nhân "vừa chuyên nghiệp, vừa không chuyên nghiệp" nắm giữ trái phiếu; "cách ứng xử đảm bảo dòng tiền khi đáo hạn trái phiếu bất động sản"; vấn đề về minh bạch thông tin, tính chuyên nghiệp,…

Chúng ta phải coi thị trường trái phiếu doanh nghiệp là một phần hữu cơ của thị trường vốn mà Việt Nam thực sự mong muốn phát triển

TS. Võ Trí Thành kiến nghị, việc đầu tiên là "tạo lập niềm tin". Ông nhấn mạnh, "hội nghị hôm nay là cam kết chính trị cực kỳ mạnh mẽ. Đó là chúng ta phải coi thị trường trái phiếu doanh nghiệp là một phần hữu cơ của thị trường vốn mà Việt Nam thực sự mong muốn phát triển. Đó là thông điệp của Việt Nam gửi đến thế giới, đặc biệt là giới doanh nghiệp. Bên cạnh đó phải tăng cường tính kỷ luật của thị trường đồng thời không hình sự hóa các quan hệ kinh tế".

Thứ hai, liên quan đến Ngân hàng thương mại, trái chủ, tín dụng… "Chúng ta không siết tín dụng bất động sản, nhưng có chọn lọc hơn dựa theo những đánh giá của phân khúc bất động sản, nhu cầu thực của người dân và xã hội, phân biệt các vấn đề phức tạp, khó khăn của một số dự án điển hình, một số dự án lớn cần quan tâm".

Theo TS. Võ Trí Thành, các doanh nghiệp có sai phạm đã bị xử lý, nhưng chúng ta cần rút ra bài học là trước khi xử lý phải đánh giá tác động có thể của việc xử lý đó đối với xã hội và thị trường, điều đó rất quan trọng đối với việc bảo vệ quyền lợi chính đáng của các nhà đầu tư, nhất là những nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Đối với các doanh nghiệp có vấn đề chúng ta cần giám sát chặt chẽ, tính đến các kịch bản xấu, cách thức xử lý như "tự xử, cảnh báo, thời hạn xử trước khi xử lý nặng". Tinh thần chung, "số một là tăng cường tính minh bạch, thứ hai là không nên phanh gấp tránh gây sốc thị trường, thứ ba không đánh đồng số trung bình, cần lưu ý phân loại, thậm chí có một số trường hợp cần nhìn nhận một cách linh hoạt, khéo léo trong xử lý",...

Cần phải giáo dục tài chính, đưa giáo dục tài chính vào hệ phổ thông

TS. Võ Trí Thành kiến nghị, cần tạo dựng nền tảng trung và dài hạn nhưng chúng ta cần phải bắt đầu. Thứ nhất phải cân đối thị trường tín dụng tinh thần quyết liệt hơn, nghiêm túc hơn và nhanh hơn. Thứ hai đối với tổ chức tín dụng cần phải có đề án cơ cấu lại. Thứ ba, là câu chuyện từ thị trường mới nổi. Ông cho rằng, "đằng sau đó không phải là câu chữ mà là thông lệ quốc tế tốt nhất và niềm tin của nhà đầu tư vào một thị trường lành mạnh",…

Nhấn mạnh, thị trường trái phiếu doanh nghiệp chỉ phát triển khi thị trường trái phiếu Chính phủ tốt,  ông Thành cho rằng "thời gian qua chúng ta làm khá tốt, đa dạng thời hạn, đa dạng loại hình trái phiếu Chính phủ và đã bắt đầu định dạng được đường cong lãi suất chuẩn cho thị trường. Tuy nhiên, cần tránh việc có ưu đãi, chỉ định trong việc mua trái phiếu Chính phủ".

Đặc biệt, bên cạnh truyền thông cần phải giáo dục tài chính và mong muốn đưa giáo dục tài chính vào hệ phổ thông, TS. Võ Trí Thành đề xuất./.