Phải kiểm soát quyền lực trong giao đất, hạn chế tối đa lợi ích nhóm

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 237 điều, trong đó giữ nguyên 48 điều; sửa đổi, bổ sung 153 điều; bổ sung mới 36 điều và bãi bỏ 8 điều. Về cơ bản, bố cục của dự thảo Luật được sắp xếp như Luật Đất đai hiện hành, tăng thêm 02 chương (bổ sung thêm 01 chương quy định về phát triển quỹ đất và tách chương thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư thành 02 chương).

Bổ sung nguyên tắc bồi thường theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường về đất

Với mục tiêu giải quyết hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; đảm bảo sinh kế bền vững và tốt hơn cho người có đất bị thu hồi; khắc phục tình trạng khiếu kiện, chậm tiến độ giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã đề xuất sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo đó, dự thảo đề xuất sửa đổi, bổ sung nguyên tắc bồi thường theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi để phù hợp với nhu cầu người sử dụng đất và điều kiện cụ thể của từng địa phương như: Quy định việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải thực hiện trước khi có quyết định thu hồi đất tại khoản 2, 4, 5 Điều 79 dự thảo Luật.

Đề xuất bổ sung khoản hỗ trợ cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp thu hồi đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của người đang sử dụng được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm tại điểm d khoản 2 Điều 94.

Bổ sung quy định tại điểm d, e, khoản 2 và khoản 3 Điều 94 quy định thành lập Quỹ hỗ trợ để hỗ trợ cho người cao tuổi, người khuyết tật, trẻ em thuộc đối tượng bảo trợ xã hội là thành viên hộ gia đình, cá nhân đang sử đất nông nghiệp, đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ mà phải di chuyển chỗ ở khi nhà nước thu hồi đất; bổ sung quy định thưởng tiến độ giải phóng mặt bằng để động viên, khuyến khích để người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, rút ngắn thời gian thu hồi đất thực hiện các dự án đầu tư.

Bên cạnh đó, dự thảo đề xuất bổ sung quy định đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân thì được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương mà không phân biệt mức độ bị thiệt hại nhà ở, công trình và trách nhiệm ban hành bảng đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế về nhà, công trình xây dựng tại khoản 1, khoản 4 Điều 89 dự thảo Luật.

Ngoài ra, dự thảo luật còn bổ sung quy định tại khoản 1, khoản 3 và khoản 6 Điều 97 người có đất ở thu hồi để thực hiện dự án nhà ở, dự án cải tạo chung cư cũ đồng bộ với hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bảo vệ môi trường, dự án di dời các công trình, cơ sở sản xuất kinh doanh thuộc trường hợp phải di dời do ô nhiễm môi trường theo quy định, dự án tái định cư thì được bố trí tái định cư tại chỗ; quy định trách nhiệm cho chủ đầu tư các dự án nêu trên phải dành quỹ đất, quỹ nhà để bố trí tái định cư tại chỗ.

Bổ sung quy định tại Điều 100, trường hợp cần thiết, cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư xem xét, quyết định tách nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án riêng và tổ chức thực hiện độc lập đồng thời với việc phê duyệt chủ trương đầu tư dự án. Quy định này nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án đầu tư thông qua việc tách nội dung thu hồi đất, giải phóng mặt bằng thành dự án riêng để thực hiện trước khi thực hiện dự án đầu tư.

Đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Theo Cổng TTĐT Quốc hội, quan tâm tới nội dung sửa đổi Luật Đất đai, Ths. Bùi Thị Hồng Nhung, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất luôn được coi là một nội dung quan trọng, gây ảnh hưởng trực tiếp tới quyền và lợi ích của người sử dụng đất. 

Qua gần 8 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013, những quy định liên quan tới vấn đề này đã bộc lộ nhiều điểm bất cập, hạn chế gây bức xúc cho các chủ thể bị thu hồi đất. 

Do vậy, việc xem xét, sửa đổi một số quy định liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hướng tới đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể bị Nhà nước thu hồi đất là vô cùng cần thiết.

Để khắc phục những hạn chế, bất cập trong quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Ths. Bùi Thị Hồng Nhung kiến nghị, cơ quan soạn thảo cần xem xét bổ sung thêm quy định hướng dẫn làm rõ trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng với các dự án “chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn mới” thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư; cơ chế xác định giá đất;…

Bên cạnh đó, cần quy định trách nhiệm bắt buộc về việc thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất trong quá trình xác định giá đất cụ thể cũng như chế tài đặt ra khi cơ quan tài nguyên và môi trường không thực hiện thủ tục này; thành phần của Hội đồng thẩm định giá đất xem xét thay thế vai trò của Chủ tịch hội đồng là một chủ thể khác thay vì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định hiện hành. Hoặc trong nội dung thẩm định giá đất cụ thể hoàn toàn quy định trách nhiệm cho Cơ quan tài nguyên và môi trường, sau đó trình lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để phê duyệt và quyết định;

Ngoài ra, trong trình tự xác định giá đất cụ thể áp dụng cho trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất bổ sung thêm hướng dẫn riêng về thủ tục lấy ý kiến từ phía những người sử dụng đất trực tiếp bị ảnh hưởng.

Ths. Bùi Thị Hồng Nhung cũng đề xuất, bổ sung thêm hướng dẫn về căn cứ xác định giá đất cụ thể trong trường hợp sử dụng để tính tiền bồi thường cho người sử dụng đất theo hướng “dựa trên mức giá trung bình của hai loại giá đất trước và sau khi bị thu hồi đất”; điều chỉnh lại mức hỗ trợ theo hướng tăng lên so với quy định hiện nay;… 

Bên cạnh việc điều chỉnh lại mức hỗ trợ, pháp luật cũng cần xem xét bổ sung thêm một số khoản hỗ trợ phù hợp theo tính chất pháp định bên cạnh những khoản hỗ trợ khác tuỳ cho các địa phương quyết định phù hợp với điều kiện.

Sửa Luật Đất đai: Đặt quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất lên trên hết

Cũng quan tâm đến nội dung này, một số chuyên gia cho rằng, cần xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất, thường xuyên cập nhật sự biến động giá đất trong cả nước và theo vùng, miền, địa phương để làm cơ sở thực tiễn trong việc xác định giá đất "sát với giá thị trường" theo Nghị quyết 18 (Hội nghị Trung ương 5 khoá XIII). 

Để khắc phục những hạn chế trong việc xác định giá đất lâu nay và tiến tới xác định giá "sát theo thị trường",  TS. Lê Đăng Doanh - chuyên gia kinh tế cho rằng, thông tin giao dịch thị trường là yếu tố rất quan trọng, cần thiết cho công tác định giá đất.

TS.Lê Đăng Doanh cũng cho rằng, với chủ trương tại Nghị quyết 18 cho thấy Nhà nước đã đặt quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất lên trên hết. 

Nghị quyết cũng yêu cầu phải lo không chỉ chỗ ở mới, mà còn phải bảo đảm về cuộc sống của người bị thu hồi đất phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ càng cho thấy sự quan tâm của Đảng và Nhà nước tới cuộc sống của người dân sau giải tỏa. Do đó, tinh thần của Nghị quyết phải được cụ thể hóa đầy đủ trong Luật Đất đai (sửa đổi) và các luật liên quan. 

“Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phương án đào tạo nghề, chuyển đổi nghề và giải quyết việc làm phải được thiết kế hợp lý, tạo sự đồng thuận của đại đa số người bị thu hồi đất …vẫn là mấu chốt đặt ra trong thực tiễn triển khai”, TS.Lê Đăng Doanh nhấn mạnh.

Kiểm soát quyền lực trong giao đất, hạn chế tối đa lợi ích nhóm từ chênh lệch địa tô

Tâm huyết với dự  án Luật Đất đai (sửa đổi) và từng trực tiếp tham gia góp ý vào dự thảo Luật Đất đai năm 2013, tiếp cận dự thảo lần này,  PGS.TS Doãn Hồng Nhung nhấn mạnh  “Luật Đất đai (sửa đổi) là dự án luật đặc biệt quan trọng, có phạm vi ảnh hưởng lớn, tới hầu hết các lĩnh vực của đời sống kinh tế - xã hội cũng như trực tiếp tới người dân. 

Do đó, việc triển khai sửa đổi, bổ sung Luật đất đai 2013 là một vấn đề cấp thiết và quan trọng, quá trình xây dựng Dự thảo Luật  Đất đai mới sửa đổi cần có tổng kết thực tiễn thi hành, đánh giá tác động, tham vấn chuyên gia, xin ý kiến người dân,… đầy đủ và kỹ lưỡng”.

Cho rằng mọi chính sách đưa ra cần có sự cân nhắc một cách thận trọng, đánh giá tác động nhiều chiều, đảm bảo tính khả thi, hiệu quả cũng như tính pháp điển hóa lâu dài của quy định pháp luật trong quá trình thực hiện, PGS.TS Doãn Hồng Nhung lưu ý, một trong những mấu chốt cần tháo gỡ, giải quyết của việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 là giải quyết các vướng mắc trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tăng khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp. 

Bên cạnh đó, giải quyết những bất cập của giá đất, để hạn chế một cách tối đa lợi ích nhóm từ chênh lệch địa tô…. đồng thời kiểm soát được quyền lực của Nhà nước trong giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất, hoàn thiện chế định thu hồi đất, bảo vệ quyền lợi của người nông dân, những người dân có cuộc sống mưu sinh từ đất…/.