Luật Đất đai (sửa đổi): Giá đất được quy định thế nào?

Giao Chính phủ quy định phương pháp định giá đất

Tại Điều 153. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định, Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: Theo mục đích sử dụng đất định giá; Theo thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường; Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật; Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.

Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.

Dự thảo giao: "Chính phủ quy định phương pháp định giá đất; quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể; xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất; kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện".

Bảng giá đất và các trường hợp áp dụng bảng giá đất

Về bảng giá đất, Điều 154, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 01/01 của năm.

Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất, được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất; trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất; căn cứ kết quả của Hội đồng thẩm định bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua bảng giá đất trước khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành.

Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp:

Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;

Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

Tính thuế sử dụng đất, thuế đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng;

Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

Tính tiền sử dụng đất tăng thêm đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, không đưa đất vào sử dụng;

Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

Tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất.

Làm căn cứ để tính giá thuê đất xây dựng công trình ngầm, xây dựng công trình trên không

Đối với các trường hợp tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì giá đất để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm ổn định trong 05 năm.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) giao Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể

Điều 155 (Giá đất cụ thể) quy định, giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp sau:

Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; khi Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

Tính tiền thuê đất trả tiền một lần đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, khi Nhà nước cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền thuê đất.

Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;

Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà ảnh hưởng đến hệ số sử dụng đất; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất.

Việc quyết định giá đất cụ thể thực hiện theo quy định sau đây:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cùng cấp tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cơ quan quản lý đất đai cấp huyện được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai trình Hội đồng thẩm định giá đất thẩm định kết quả tư vấn xác định giá đất; căn cứ kết quả của Hội đồng thẩm định giá đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn thì việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá.

Chính phủ quy định cụ thể việc áp dụng các phương pháp để định giá đất cụ thể và quy định chi tiết Điều này.

Hội đồng thẩm định giá đất

Điều 156, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về Hội đồng thẩm định giá đất.

Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất bao gồm các thành phần sau:

Đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng;

Giám đốc Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Sở Giao thông vận tải, Sở Công Thương, Sở Tư pháp, Cục Thuế tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện; Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp tỉnh;

Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp tỉnh bao gồm các thành phần sau:

Giám đốc Sở Tài chính làm Chủ tịch Hội đồng;

Lãnh đạo Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Sở Giao thông vận tải, Sở Công Thương, Sở Tư pháp, Cục Thuế tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất; Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp tỉnh;

Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp huyện bao gồm các thành phần sau:

Lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp huyện làm Chủ tịch Hội đồng;

Trưởng Phòng Tài chính - Kế hoạch làm thường trực Hội đồng; lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường, các phòng, ban chuyên môn có liên quan; Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp huyện;

Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định.

Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định thành lập Tổ giúp việc cho Hội đồng, được thuê tổ chức tư vấn định giá đất để tư vấn thẩm định giá đất.

Hội đồng thẩm định giá đất làm việc theo chế độ tập thể, quyết định theo đa số; Chủ tịch và các thành viên chịu trách nhiệm cá nhân về ý kiến của mình. Hội đồng thực hiện thẩm định việc tuân thủ nguyên tắc, việc áp dụng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất, kết quả thu thập thông tin, tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan trong quá trình định giá và chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định theo quy định của pháp luật.

Kết quả thẩm định giá đất của Hội đồng là căn cứ để cấp có thẩm quyền quyết định Bảng giá đất, giá đất cụ thể.

Tư vấn xác định giá đất

Điều 157, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về tư vấn xác định giá đất.

Theo đó, tư vấn xác định giá đất được thực hiện trong các trường hợp: Khi xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và giá đất cụ thể; khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan.

Dự thảo giao Chính phủ quy định điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất.

Việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất quy định tại Điều 153 của Luật này.

Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định giá đất.

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất

Điều 158, quy định tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất có các quyền: Thực hiện tư vấn xác định giá đất theo quy định của Luật này, Luật giá và quy định khác của pháp luật có liên quan;

Yêu cầu bên thuê tư vấn cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến việc tư vấn xác định giá đất; được nhận tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng;

Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng tư vấn xác định giá đất khi bên thuê tư vấn vi phạm điều kiện do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật;

Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất có nghĩa vụ: Chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả tư vấn xác định giá đất; Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng tư vấn xác định giá đất với bên thuê tư vấn;

Chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền về tổ chức, kết quả hoạt động tư vấn xác định giá đất định kỳ hàng năm hoặc trong trường hợp đột xuất;

Thực hiện nghĩa vụ về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác có liên quan theo quy định của pháp luật;

Đăng ký danh sách định giá viên và việc thay đổi, bổ sung danh sách định giá viên với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi tổ chức tư vấn xác định giá đất đặt trụ sở chính;

Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về kết quả tư vấn xác định giá đất; Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.