GS.TS Hoàng Văn Cường: Bỏ khung giá đất sẽ 'động chạm' nhiều

Ngày 30/8, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng Thế giới tổ chức hội thảo quốc gia, với chủ đề: “Nghị quyết 18/NQ-TW/2022 và những vấn đề đặt ra trong sửa đổi Luật Đất đai”.

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân, trong giai đoạn hiện nay, Nghị quyết số 18-NQ/TW là cơ sở chính trị rất quan trọng để hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai và căn cứ quan trọng định hướng trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 nhằm khai thác tối ưu nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, hướng tới phát triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai trở thành kênh phân bổ và khai thác đất đai hợp lý, công bằng và hiệu quả.

Trên cơ sở đó, hội thảo tập trung trao đổi, thảo luận và đóng góp ý kiến nhằm thể chế hóa các nội dung của Nghị quyết 18/NQ-TW/2022 trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013, như: xác định giá đất theo cơ chế thị trường; phương pháp định giá đất và tổ chức định giá; thuế đất hạn chế đầu cơ và điều tiết giá trị tăng thêm từ đất; thu hồi và chính sách bồi thường khi thu hồi đất; hoàn thiện các cơ chế, chính sách kinh tế khác về đất đai.

Bỏ khung giá đất là cuộc cách mạng về tư duy quản lý, phải có quyết tâm chính trị cao mới thực hiện được

Trong nhiều điểm mới của Luật Đất đai (sửa đổi) được nêu, vấn đề được quan tâm nhất và cũng tạo nhiều tranh luận nhất là bỏ khung giá đất, chỉ yêu cầu bảng giá đất. 

Về vấn đề, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, việc bỏ khung giá đất là cuộc cách mạng về tư duy quản lý.

Trước đây, việc ban hành và sử dụng khung giá đất thực chất là biện pháp hành chính. Nay chúng ta sử dụng bảng giá theo thị trường là đã chuyển sang dùng tư duy thị trường trong quản lý. 

Đây là sự thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế khác trong chính sách pháp luật về đất đai. Kèm theo việc sử dụng giá thị trường, sẽ là việc xóa bỏ cơ chế xin cho, tư lợi. 

Tuy nhiên, việc này sẽ động chạm nhiều nên đòi hỏi phải có quyết tâm chính trị cao mới thực hiện được.

Bảng giá đất phù hợp với giá thị trường chứ không phải giá cả thị trường

Trước nhiều băn khoăn đặt ra khi bỏ khung giá đất như là lo giá đất tăng lên, tiền đền bù tăng cao, ảnh hưởng đến thu hút đầu tư, chi phí sản xuất của doanh nghiệp, người nghèo khó tiếp cận đất đai,… GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, phải đi vào giải quyết từng vấn đề xem đó có thực sự là rào cản hay đó chỉ là lý do biện minh để chần chừ không thực hiện.

Ông Hoàng Văn Cường phân tích, bảng giá này phải phù hợp với giá trị thị trường chứ không phải giá cả thị trường. Giá cả thị trường luôn biến động, khó nắm bắt, nhưng giá trị thị trường thì khá ổn định, xác định được, đó là giá trị mang lại của đất. 

Theo dự thảo quy định, bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. 

GS.TS Hoàng Văn Cường kiến nghị nên cập nhật giá hàng năm theo vùng giá trị nhưng ổn định giá thu theo định kỳ 5 năm và có chính sách ưu đãi cho các đối tượng cần thiết được công bố công khai, minh bạch.

Cần đánh thuế lũy tiến đối với đất

Về vấn đề chống đầu cơ và điều tiết giá trị gia tăng từ đất, GS.TS Hoàng Văn Cường đề xuất, đối với đất riêng lẻ cần đánh thuế lũy tiến trên phần diện tích hoặc giá trị đất chiếm giữ vượt trên mức bình quân chung. 

Nợ thuế vượt quá 50% giá trị thửa đất thì thu hồi đất do vi phạm pháp nghĩa vụ tài chính đất đai. 

Sửa đổi quy định về kế hoạch sử dụng đất để thu hồi đất vùng phụ cận các dự án đầu tư cải tạo chỉnh trang đô thị, các dự án phát triển kinh tế làm gia tăng giá trị đất liền kề.

Đối với cơ chế điều tiết giá trị gia tăng dự án đấu thầu sử dụng đất, theo GS.TS Hoàng Văn Cường, giá đất khi đấu thầu dự án là mức giá cam kết thấp nhất dựa trên đơn giá dự tính và diện tích đất thương phẩm sau khi dự án hoàn thành. Khi dự án hoàn thành cần định giá lại mức giá của các loại đất thương phẩm.

Có bảng giá đất theo giá thị trường là tốt, nhưng thực tế phải tìm cách giải quyết tận gốc rễ những vướng mắc về đất đai

Tuy nhiên, TS. Lê Xuân Bá, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương (CIEM), phân tích thêm và cho rằng, dù có bảng giá đất mới theo thị trường, cũng chưa nên quá kỳ vọng sẽ xử lý được mọi vấn đề khúc mắc trong quản lý và sử dụng đất đai hay loại bỏ được hết cơ chế xin cho, vì đây là yếu tố gắn liền với cơ chế, bộ máy quản lý. 

Muốn bớt xin cho, thì phải dựa vào bộ máy nhà nước. Nếu năng lực bộ máy tốt, hiệu quả thì sẽ hạn chế được xin cho, và ngược lại. 

"Có bảng giá theo giá thị trường là tốt, nhưng thực tế phải tìm cách giải quyết gốc rễ của những vấn đề vướng mắc về đất đai" - ông Lê Xuân Bá nhấn mạnh.

Nguyên Viện trưởng CIEM cũng cho rằng, nếu bỏ khung giá đất để sử dụng bảng giá theo giá thị trường mà lại để ổn định trong 5 năm thì vẫn chưa chuẩn, đây vẫn là tư tưởng níu kéo chưa muốn đổi mới thực sự./.