Từng địa phương nên lập hội đồng tư vấn giá đất độc lập, càng độc lập càng tốt

2 khâu then chốt: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tài chính đất đai

Trao đổi trên Báo Sài Gòn Giải phóng, đại biểu Quốc hội Lê Thanh Vân, Ủy viên Thường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho biết, trong nhiều điểm mới của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), có 2 khâu then chốt: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tài chính đất đai. 

Một trong những điểm mới tại dự thảo luật lần này là nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp (quốc gia, tỉnh, huyện, xã) được quy định theo hướng cụ thể, chi tiết hơn; quy hoạch cấp huyện được thể hiện thông tin đến từng thửa đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ được đánh giá mức độ phù hợp với chủ trương thực hiện phân cấp quyền quản lý đất đai cho cấp tỉnh, cấp huyện. 

Tuy nhiên, với quy định mới tại dự thảo, hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước sẽ phải thực hiện điều chỉnh lại cho phù hợp với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đó, việc triển khai các dự án trên thực tế có thể sẽ bị ảnh hưởng nếu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp chưa được ban hành.

Cần lưu ý rằng, sau khi luật được ban hành, các địa phương còn phải đợi nghị định hướng dẫn mới có thể hoàn thiện được quy hoạch, khi đó thời gian để quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được ban hành thậm chí còn có thể bị kéo dài hơn. 

Và đặc biệt, cái “chốt” quyết định là khi đã có quy hoạch rồi thì không được thay đổi mục đích sử dụng đất. Trên thực tế, đây là khâu rất dễ bị trục lợi, mảnh đất màu mỡ cho tiêu cực.

Các điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất cần phải rất rõ ràng, tường minh

Cũng theo ông Vân, các điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất cần phải rất rõ ràng, tường minh. Dự thảo lần này quy định, việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất chỉ cần có Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh thông qua (trước đây, nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất lúa trên 10ha, đất rừng trên 20ha phải có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ). 

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định mới yêu cầu thêm văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Chính phủ, trong khi đó, hiện chưa có quy định của Chính phủ về văn bản này.

Dự thảo quy định, thời hạn có hiệu lực của kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất chỉ là 3 năm. Dự thảo cũng bổ sung quy định về hạn chế chuyển đổi mục đích sử dụng đất lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. 

Phải nói rất rõ rằng có được những quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có chất lượng, có tầm nhìn dài hạn đã rất khó, nhưng quá trình quản lý thực hiện còn thách thức hơn nhiều.  

Từng địa phương nên lập hội đồng tư vấn giá đất độc lập để xác định mức giá gần nhất với giá thị trường cho từng khu vực

Ông Vân cũng cho rằng nên bỏ khung giá đất. Tuy thế, vẫn cần phải có một tiêu chuẩn để làm cơ sở tính toán đền bù thiệt hại, cũng như làm các công việc khác liên quan đến tài chính đất đai. 

Cụ thể, từng địa phương nên lập hội đồng tư vấn giá đất độc lập, càng độc lập càng tốt để xác định được mức giá gần nhất với giá thị trường cho từng khu vực. 

Người đứng đầu hội đồng đó phải chịu trách nhiệm về tính chính xác của kết quả đưa ra, tất nhiên có chấp nhận tỷ lệ dung sai.

Không nên đưa công chức Nhà nước làm thành viên của hội đồng này. Hội đồng có thể có cả chuyên gia tư vấn người nước ngoài. Cũng có thể sử dụng dịch vụ định giá đất của các công ty tư vấn, khi đã nhận tiền thuê thì phải xác định chính xác, nếu có sai lệch lớn quá, làm méo mó thị trường thì phải bị truy tố trước pháp luật. 

"Dự thảo cũng cần nêu rõ, 2 hay 3 năm một lần, phải đánh giá lại cho sát với tình hình. Chúng ta đều biết có những khu vực mà giá trị quyền sử dụng đất thay đổi rất nhanh chóng, không thể giữ thời hạn tới 5 năm như khi làm khung giá.

Cần lưu ý một nguyên tắc quan trọng là giá đất phải được tính ở 2 thời điểm: khi chưa có nhà đầu tư và khi đã có nhà đầu tư, có dự án cụ thể. Như vậy là có 2 giá tham chiếu: 1 giá cho 3-5 năm và 1 giá ở thời điểm chuẩn bị đầu tư dự án". Ông Vân đề nghị.