Thành phố Đồng Nai ban hành chi tiết hệ số K giá đất

Thành phố Đồng Nai thi hành hệ số K giá đất từ 11/5/2026

UBND TP Đồng Nai ban hành Quyết định số 03/2026/QĐ-UBND ngày 11/5/2026 Quy định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) trên địa bàn thành phố năm 2026. 

Đây là hệ số K giá đất đầu tiên được ban hành theo bảng giá đất hàng năm, áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và nhiều nghĩa vụ tài chính khác. 

Quyết định có hiệu lực thi hành từ ngày 11/5/2026.

Việc ban hành hệ số K nhằm điều chỉnh mức độ biến động thị trường, quy hoạch và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đảm bảo công bằng trong thực hiện nghĩa vụ tài chính, góp phần khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển.

3 yếu tố xác định hệ số K giá đất

Báo Đồng Nai dẫn Nghị định 49/2026/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị quyết  254/2025/QH15 của Quốc hội quy định cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, hệ số K giá đất được xác định dựa trên 3 yếu tố: 

Mức biến động của thị trường,

Quy hoạch sử dụng đất 

Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. 

Hệ số này được điều chỉnh để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Tại Đồng Nai, trên cơ sở bảng giá đất năm 2026 đã được ban hành từ cuối năm 2025, UBND thành phố chỉ đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường xây dựng, tham mưu hệ số K giá đất.

Chi tiết hệ số K giá đất điều chỉnh với từng loại đất

Tại Quyết định 03 nói trên, hệ số K điều chỉnh mức biến động thị trường: 

Đối với đất phi nông nghiệp dao động từ 1,03 - 1,39 lần; 

Đất nông nghiệp, dao động từ 1,08 - 1,45 lần; 

Một số đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp còn lại, hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường được xác định theo từng khu vực và mục đích sử dụng đất cụ thể. 

Hệ số điều chỉnh theo quy hoạch là từ 1 - 1,15 lần. 

Còn hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất dao động từ 0,9 - 1,05 lần. 

Hệ số K giá đất quyết định CHI PHÍ SỬ DỤNG ĐẤT

Điều này có nghĩa, trường hợp giá đất như nhau nhưng hệ số K khác nhau thì nghĩa vụ tài chính khác nhau. 

Ví dụ, một thửa đất có giá trong bảng giá đất là 10 triệu đồng/m² thì: Với hệ số K bằng 0,9 thì giá tính nghĩa vụ tài chính là 9 triệu đồng; với hệ số K bằng 1,0 thì giá tính nghĩa vụ tài chính giữ nguyên ở mức 10 triệu đồng/m²; còn hệ số K bằng 1,45 thì giá tính nghĩa vụ tài chính tăng lên 14,5 triệu đồng/m².

Như vậy, hệ số K là yếu tố quyết định chi phí sử dụng đất. Nếu hệ số thấp, nghĩa vụ tài chính có thể không tăng, thậm chí giảm; ngược lại, hệ số cao sẽ làm tăng chi phí đầu vào, nhất là các khu đất có diện tích lớn.

Theo quy định hiện hành, gần như mọi thủ tục quan trọng liên quan đến đất đai của người dân và doanh nghiệp đều áp dụng hệ số K để xác định nghĩa vụ tài chính. 

Cụ thể gồm: tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư; công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất trả tiền hằng năm; giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; sử dụng để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất đối với các khu đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật; tính tiền sử dụng đất khi giao đất không thông qua đấu giá cho hộ gia đình, cá nhân; khi bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê.

Khu công nghiệp, công nghệ cao, tái định cư,... hệ số K giá đất ở mức 1,0

Theo Quyết định số 03, nhiều khu vực đặc thù, hệ số K điều chỉnh mức biến động thị trường bằng 1,0 lần, tức giá tính nghĩa vụ tài chính được xác định đúng bằng bảng giá đất.

Cụ thể, đối với các đảo, cù lao, hệ số K được giữ nguyên ở mức 1,0. Giá đất nông nghiệp dao động từ 15-370 ngàn đồng/m²; đất ở từ 200 ngàn đồng đến 3,5 triệu đồng/m²; đất thương mại, dịch vụ từ 140 ngàn đồng đến hơn 2,5 triệu đồng/m²; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp từ 120 ngàn đồng đến 2,1 triệu đồng/m².

Tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, giá đất thấp nhất là 500 ngàn đồng/m² và cao nhất là 2,8 triệu đồng/m². Hệ số điều chỉnh giữ ở mức 1,0.

Tương tự, Khu công nghệ cao công nghệ sinh học Đồng Nai cũng áp dụng hệ số K bằng 1,0 đối với tất cả các loại đất. Trong đó, đất nông nghiệp có giá từ 160-180 ngàn đồng/m²; đất thương mại, dịch vụ từ 990 ngàn đồng đến 1,2 triệu đồng/m²; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp từ 990 ngàn đồng đến 1,1 triệu đồng/m².

Đối với các khu tái định cư, giá đất dao động từ 120 ngàn đồng đến 44,4 triệu đồng/m² và hệ số điều chỉnh cũng giữ bằng 1,0.

Quy định cụ thể các trường hợp xác định giá đất

Theo quy định chuyển tiếp, các hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã ban hành thông báo nộp tiền trước thời điểm quyết định mới có hiệu lực sẽ tiếp tục thực hiện theo quyết định, thông báo đã ban hành.

Đối với việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, những trường hợp đã có văn bản thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể sẽ tiếp tục hoàn tất thủ tục phê duyệt theo quy định cũ. Trường hợp chưa có văn bản thẩm định sẽ áp dụng theo quy định mới.

Với các dự án đang thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng chưa phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nếu đã có quyết định phê duyệt hoặc văn bản thẩm định giá đất cụ thể thì sẽ so sánh với mức giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh. 

Trường hợp giá đất cụ thể thấp hơn mức giá này sẽ áp dụng theo quy định mới; nếu bằng hoặc cao hơn thì tiếp tục sử dụng giá đất cụ thể đã được phê duyệt hoặc thẩm định. Những dự án chưa xác định giá đất cụ thể hoặc chưa có văn bản thẩm định sẽ thực hiện theo quy định mới./.