Đề xuất 2 phương án xây dựng bảng giá đất

Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung quy định về giá đất gồm 4 mục với 26 điều nhằm đảm bảo tính thống nhất, minh bạch, phản ánh sát giá thị trường, đồng thời giải quyết vướng mắc trong công tác định giá, thu tiền sử dụng đất và khai thác quỹ đất hiệu quả. Cụ thể, về bảng giá đất dự thảo đề xuất 2 phương án xây dựng:

Đề xuất 2 phương án xây dựng bảng giá đất

Phương án 1: Quy định các trường hợp áp dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (14 trường hợp) là các trường hợp áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai năm 2024,

Phương án 2: Quy định riêng các trường hợp áp dụng bảng giá đất:

- 09 trường hợp thuộc trường hợp áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024.

- Các trường hợp áp dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (08 trường hợp).  

Trong đó có 06 trường hợp áp dụng giá đất cụ thể, 02 trường hợp áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024. Bổ sung trường hợp cho thuê đất có thu tiền tiền thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện dự án có sử dụng đất).

Về căn cứ xây dựng bảng giá đất, Điều 20 của Dự thảo bổ sung căn cứ xây dựng bảng giá "Yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai của từng địa phương" để phù hợp với quan điểm Nhà nước quyết định giá đất tại Nghị quyết số 18/NQ-TW.

Quy định 3 trường hợp sửa đổi bảng giá đất, 04 trường hợp bổ sung bảng giá đất

Điều 21 Dự thảo đề xuất điều kiện sửa đổi, bổ sung bảng giá đất như sau:

Quy định 03 trường hợp sửa đổi bảng giá đất: 

(1) Khi hệ số điều chỉnh giá đất vượt mức tối đa. Mức tối đa hệ số điều chỉnh giá đất do Hội đồng nhân dân quyết định;

(2) Khi có thay đổi địa giới hành chính, tên khu vực, tên vị trí, tên đường, phố, đoạn đường trong bảng giá đất hoặc phát hiện một số nội dung cần sửa đổi mà không ảnh hưởng đến giá đất trong bảng giá đất; 

(3) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đề xuất sửa đổi bảng giá đất mà không thuộc trường hợp quy định tại điểm a và b khoản này.

Quy định 04 trường hợp bổ sung bảng giá đất:

Trường hợp 1: Bổ sung giá đất của các khu vực, vị trí, đường, phố chưa có tên trong bảng giá đất hiện hành;

Trường hợp 2: Có 02 phương án:

- Phương án 1: Đối với trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất mà khu vực, vị trí chưa có giá trong bảng giá đất hiện hành; các khu vực đất phi nông nghiệp có quy định về mật độ xây dựng, chiều cao công trình;

- Phương án 2: Không quy định. Quy định nội dung này ở phần hệ số điều chỉnh giá đất.

Trường hợp 3: Có 02 phương án:

- Phương án 1: Bổ sung giá đất theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của cơ quan có thẩm quyền quyết định đối với trường hợp địa phương lựa chọn phân khu vực theo dự án;

- Phương án 2: Không quy định. Quy định nội dung này ở phần hệ số điều chỉnh giá đất.

Trường hợp 4: Bổ sung giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư mà cơ quan, người có thẩm quyền quyết định giá đất bồi thường trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định tại khoản 6 Điều 3 Nghị quyết.

Quy định 05 nội dung bảng giá đất 

Dự thảo Quy định nội dung bảng giá đất gồm:

Nội dung 1: Các tiêu chí cụ thể để xác định khu vực, vị trí đối với từng loại đất, số lượng vị trí trong bảng giá đất;

- Phương án 1: Đối với các khu vực, vị trí đất phi nông nghiệp đã có quy định về mật độ xây dựng, chiều cao công trình thì giá đất phải tương ứng với mật độ xây dựng, chiều cao công trình nhất định và phải quy định các mức chênh lệch về giá đất do thay đổi chỉ tiêu về mật độ xây dựng, chiều cao công trình.

- Phương án 2: Không quy định. Quy định nội dung này ở phần hệ số điều chỉnh giá đất.

Nội dung 2: Bảng giá đất được quy định cho từng loại đất tại từng khu vực, vị trí.

Giá các loại đất theo phân loại đất quy định tại Điều 9 Luật Đất đai, Điều 4 và Điều 5 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và theo yêu cầu thực tế, quản lý của địa phương.

- Phương án 1: Đối với trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất; các khu vực đất phi nông nghiệp có quy định về mật độ xây dựng, chiều cao công trình;

Đối với các khu vực, vị trí đất phi nông nghiệp đã có quy định về mật độ xây dựng, chiều cao công trình thì giá đất phải tương ứng với mật độ xây dựng, chiều cao công trình nhất định.

- Phương án 2: Không quy định. Quy định nội dung này ở phần hệ số điều chỉnh giá đất.

Nội dung 03: Giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư mà cơ quan, người có thẩm quyền quyết định giá đất bồi thường trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định tại khoản 6 Điều 3 Nghị quyết.

Nội dung 04: Mức tối đa của hệ số điều chỉnh giá đất.

Nội dung 05: Các loại hình dự án nhiều mục đích, dự án có yếu tố đặc thù mà không xác định được theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Quy định thời hạn sử dụng đất đối với đất sử dụng có thời hạn trong bảng giá đất.

Xác định khu vực, vị trí trong xây dựng bảng giá đất được căn cứ theo tình hình cụ thể tại địa phương

Khu vực, vị trí trong xây dựng bảng giá đất được được căn cứ theo tình hình cụ thể tại địa phương. 

Việc xác định khu vực đối với mỗi loại đất trong xây dựng bảng giá đất được xác định theo từng đơn vị hành chính cấp xã, thôn, ấp, buôn, sóc, tổ dân phố hoặc theo từng đường, đoạn đường, phố, đoạn phố. 

Việc xác định khu vực đối với mỗi loại đất cũng có thể được xác định theo dự án nhằm linh hoạt cho địa phương trong việc xác định khu vực và phân tách được các khu vực theo dự án nếu địa phương thấy cần thiết.

Quy định thửa đất có các yếu tố thuận lợi hơn hoặc kém thuận lợi hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất so với các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, vị trí đất trong bảng giá đất thì được quy định tăng hoặc giảm mức giá./.