Sửa Luật Đất đai: Quy định càng cụ thể càng tốt

Giải quyết hài hòa quyền và lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư

Dự thảo Tờ trình Dự án Luật nêu rõ, việc sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai, đồng thời bổ sung các chính sách mới để điều chỉnh một số nội dung phát sinh trong thực tiễn là nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên, nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, quyền và lợi ích của người dân, doanh nghiệp.

Lần sửa đổi này, Chính phủ nêu rõ mục tiêu là giải quyết hài hòa quyền và lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Chính phủ cũng nêu rõ quan điểm quan tâm đến lợi ích của người dân trong từng chính sách.

Điểm mới đáng chú ý đầu tiên ở Chương I (Quy định chung) là để đảm bảo sự thống nhất trong áp dụng pháp luật, Dự thảo đã bổ sung một điều hoàn toàn mới, đó là Điều 4: “Quản lý và sử dụng đất đai phải thực hiện theo quy định của luật này. Trường hợp có sự khác nhau giữa quy định của luật này và luật khác, thì thực hiện theo quy định của Luật Đất đai”.

Đây là điểm mới vô cùng quan trọng, bởi theo rà soát, có đến 112 luật, bộ luật hiện hành có liên quan đến Luật Đất đai. Trong đó, có đến 22 luật có nội dung vướng mắc, chồng chéo với Luật Đất đai hiện hành.

Bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

Ở Chương II (Quyền và trách nhiệm của Nhà nước, công dân với đất đai), Dự thảo đã bổ sung một mục mới quy định về quyền và nghĩa vụ của công dân với đất đai. Bao gồm: quyền tiếp cận đất đai, quyền tiếp cận thông tin đất đai, quyền tham gia, giám sát việc quản lý sử dụng đất và các nghĩa vụ của công dân với đất đai. Việc này nhằm làm rõ nội hàm “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, theo giải thích của Ban Soạn thảo.

Với Chương IV (Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất), Dự thảo đã sửa đổi nguyên tắc lập quy hoạch, trong đó Quy hoạch sử dụng đất quốc gia, các quy hoạch quốc gia và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất phải đảm bảo phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ, thúc đẩy lẫn nhau phát triển; đáp ứng yêu cầu thực hiện chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nhanh, bền vững; bảo đảm quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu.

Về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Chương VII), Dự thảo Luật đã sửa đổi, bổ sung nguyên tắc theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường về đất. Việc phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư phải thực hiện trước khi có quyết định thu hồi đất (Điều 79). 

Điều này cũng quy định, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ (Luật hiện hành không có quy định này).

Chuyển từ công cụ hành chính sang kinh tế để quản lý, điều tiết các quan hệ đất đai

Trong Chương X (Tài chính đất đai, giá đất), Tờ trình Dự án Luật nêu rõ, nhiều quy định đã được sửa đổi để thiết lập hành lang pháp lý đồng bộ, chuyển trọng tâm từ phương thức quản lý nặng về hành chính sang sử dụng các công cụ kinh tế để quản lý, điều tiết các quan hệ đất đai.

Theo đó, bên cạnh bỏ khung giá đất, Dự thảo Luật đã bổ sung nguyên tắc bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định. 

Về bảng giá đất, Dự thảo quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hằng năm (Luật hiện hành quy định là 5 năm) và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm.

Với giá đất cụ thể, quy định mới được bổ sung là cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Hội đồng Thẩm định giá đất tổ chức thẩm định giá đất. Cơ quan định giá đất được thuê tổ chức có chức năng tư vấn giá đất thực hiện việc thẩm định lại kết quả xác định giá đất cụ thể.

UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp thu hồi đất thuộc thẩm quyền của uỷ ban nhân dân cấp huyện.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Vẫn còn khá chung chung

Từng tham gia thảo luận qua 3 kỳ họp với những tranh luận căng thẳng đến phút cuối về Luật Đất đai năm 2013, nêu quan điểm trên báo Đầu tư, đại biểu Quốc hội Hà Sỹ Đồng (Quảng Trị) cho rằng: Sửa Luật Đất đai là việc vô cùng khó, nhưng không thể trì hoãn thêm được nữa.

Hiện nay, Dự thảo Luật đã được công bố lấy ý kiến nhân dân (ngày kết thúc nhận phản hồi là 25/9/2022), song với sự tác động hết sức to lớn của các chính sách đất đai đến toàn xã hội, đại biểu Hà Sỹ Đồng cho rằng, nên duy trì một kênh mở để thu thập ý kiến chuyên gia, nhân dân cho đến trước khi Quốc hội bấm nút thông qua (dự kiến vào Kỳ họp thứ sáu, tháng 10/2023).

Ở góc độ lập pháp, những chính sách mới, đặc biệt là quy định nhằm thể chế hóa quan điểm “chuyển trọng tâm từ quản lý bằng các công cụ hành chính sang sử dụng hiệu quả các công cụ kinh tế để thúc đẩy sử dụng đất hợp lý, hiệu quả, bền vững”, theo đại biểu Hà Sỹ Đồng, là hết sức quan trọng, nhưng dường như ở Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần 1 này, vẫn còn khá chung chung.

Chẳng hạn, trong mục tài chính về đất đai (từ Điều 124 đến Điều 128), tất cả các điều đều giao Chính phủ quy định chi tiết. Tương tự, mục giá đất cũng có khá nhiều điều, khoản giao Chính phủ quyền này. Việc có quá nhiều nội dung giao Chính phủ quy định chi tiết cũng là điều đã được nhiều đại biểu yêu cầu phải khắc phục, để đảm bảo quy định của Luật được rõ ràng, minh bạch, có hiệu lực là thực hiện được ngay không phải chờ hướng dẫn chi tiết.

“Chưa kể, điểm đột phá của lần sửa đổi này là bỏ khung giá đất và đặt ra yêu cầu là phải hoàn thiện các quy định về giá đất theo nguyên tắc thị trường, đảm bảo công khai, minh bạch. Tại Dự thảo, Điều 129 về nguyên tắc, phương pháp định giá đất có nêu một trong 5 nguyên tắc là “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường”. 

Tuy nhiên, “giá đất phổ biến” không hề dễ xác định, khi mà những giao dịch đất đai hầu hết đều kê khai giá thấp hơn nhiều giá trị giao dịch thật. Nghị quyết số 18-NQ/TW yêu cầu công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt. Đây chính là những cơ sở để có thể xác định giá đất phổ biến trên thị trường, cần được luật hóa”, đại biểu Hà Sỹ Đồng góp ý./.