Kinh nghiệm quốc tế trong phát triển nhà ở xã hội

 Để triển khai thực hiện hiệu quả Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân tại một số nước (Hàn Quốc, Trung Quốc, Singapore, Thái Lan) có quá trình phát triển văn hóa, kinh tế xã hội, hệ thống pháp luật, thu nhập bình quân tương đối phù hợp với Việt Nam.

MỘT SỐ KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HÀN QUỐC

Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội

Chính sách thu hồi đất ở và giải phóng mặt bằng để tái phát triển đóng vai trò rất quan trọng trong việc tạo lập quỹ đất phát triển nhà ở xã hội tại Hàn Quốc. Việc bồi thường khi thu hồi đất được thực hiện trên cơ sở các nguyên tắc sau: (1) Do chủ dự án thực hiện; (2) Bồi thường cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi triển khai dự án; (3) Việc thực hiện bồi thường được thanh toán bằng tiền mặt, trái phiếu do chủ đầu tư phát hành/bằng đất ở vị trí khác/nhà ở xã hội và phải có sự đồng thuận từ chủ đất; (4) Thực hiện bồi thường áp dụng cho từng cá nhân; (5) Công tác bồi thường phải được tiến hành trọn gói. Trong trường hợp một dự án đòi hỏi phải thu hồi nhiều mảnh đất của cùng một chủ sở hữu ở các giai đoạn bồi thường khác nhau thì chủ đầu tư cần đảm bảo chi trả bồi thường trọn gói một lần.

Bên cạnh đó, việc đánh giá giá trị đất đai nhằm xác định đơn giá bồi thường sẽ được thực hiện bởi một bên thứ ba là cơ quan, đơn vị có nghiệp vụ định giá chuyên nghiệp. Và việc định giá này được giao cho ít nhất hai cơ quan định giá trở lên nhằm bảo đảm tính chính xác và công bằng cho chủ đất. Những đơn vị định giá này là các tổ chức hoạt động độc lập theo hình thức doanh nghiệp hoặc công ty cồ phần có chức năng tư vấn về đơn giá đất.

Ngoài ra, hoạt động tuyên truyền chính sách nhà ở công cộng tại Hàn Quốc đã được thực hiện rất tốt từ những năm 80, hình thành văn hóa đối thoại, bảo đảm quyền được biết của công chúng đối với quyền lợi cũng như trách nhiệm của người dân đối với nhà ở xã hội. Do vậy, hiện nay tại Hàn Quốc, cả chính quyền, người dân và nhà đầu tư đều thực hiện các quy định về nhà ở xã hội một cách chủ động, tự giác và nghiêm túc, việc vi phạm quy định về bố trí quỹ đất dành cho nhà ở xã hội không xảy ra.

Quy định về đầu tư

Quá trình phê duyệt dự án phát triển đô thị (đặc biệt là đối với dự án có thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội) đã được đơn giản hóa. Nếu kế hoạch thực hiện dự án phát triển đô thị được Chính phủ phê duyệt, thì có thể bỏ qua hơn 30 yêu cầu của pháp luật liên quan khác; cụ thể như sau:

Đối với thủ tục đầu tư nhà ở xã hội: (1) Trong giai đoạn chỉ định và lập kế hoạch thì có thể bỏ qua một số yêu cầu tại bước Đề xuất chỉ định khu vực phát triển đất ở và bước Chỉ định khu vực phát triển đất ở; (2) Trong giai đoạn thực hiện, đối với dự án nhà ở xã hội có thể bỏ qua một số yêu cầu tại bước Xin phê duyệt kế hoạch thực hiện (bao gồm kế hoạch phát triển, kế hoạch thực hiện và kế hoạch cung cấp đất ở).

Ngoài ra, chủ đầu tư dự án nhà ở có thể được lựa chọn theo hình thức bốc thăm nếu đảm bảo điều kiện về chủ đầu tư được chính quyền đưa ra đối với dự án đó.

Nguồn vốn cho vay ưu đãi

Trong giai đoạn đầu phát triển nhà ở xã hội, Chính phủ Hàn Quốc có nguồn ngân sách eo hẹp, cần mở rộng nguồn cung nhà ở nên việc huy động chủ yếu thông qua Quỹ xổ số Nhà ở (hỗ trợ xây dựng 45.000 đơn vị nhà ở), cụ thể: các khoản thu từ tất cả các loại xổ số do nhà nước cấp phải được gộp lại và phân bổ tập trung. Theo đó, tối đa 70% doanh thu xổ số được dành cho các dự án cho nhà ở thu nhập thấp, bao gồm cả đóng góp cho Quỹ Nhà ở Quốc gia.

Hiện nay việc huy động vốn để phát triển nhà ở xã hội chủ yếu thông qua Quỹ nhà ở và Đô thị quốc gia (tiền thân là Quỹ nhà ở quốc gia), cụ thể:

- Khoảng 70% vốn của quỹ được huy động từ Trái phiếu nhà ở quốc gia, được nhà nước phát hành bao gồm: Trái phiếu loại 1: Phải mua khi xin giấy phép từ Chính phủ hoặc chính quyền địa phương, hoặc khi hợp đồng được thực hiện với Chính phủ hoặc chính quyền địa phương về xây dựng. Có kỳ hạn 5 năm với lãi suất 2,25%/năm. Trái phiếu loại 2: Phải được mua bởi bất kỳ người mua nhà ở có diện tích chuyên dụng vượt quá 85 m2 được xây dựng trong đất ở công cộng. Kỳ hạn 10 năm, lãi suất 0%/năm.

- Khoảng 30% vốn được huy động từ tiền gửi tiết kiệm của người dân và các nguồn khác. Người muốn vay tiền từ Quỹ thì bắt buộc phải tham gia gửi tiết kiệm, không bắt buộc với người không có nhu cầu vay. Chế độ đăng ký mua nhà ở kết hợp tiết kiệm nhà ở như sau: Mức độ ưu tiên 1 : Những người đã giữ tài khoản tiết kiệm đăng ký mua nhà trong 2 năm và gửi tiết kiệm hàng tháng từ 24 lần trở lên. Mức độ ưu tiên 2: Những người đã giữ tài khoản tiết kiệm đăng ký mua nhà trong 6 tháng và gửi tiền tiết kiệm hàng tháng từ 6 lần trở lên.

Quỹ do Bộ Đất đai, Giao thông và Hàng hải (Bộ có chức năng nhà ở) quản lý và cho cả người dân cũng như doanh nghiệp vay với lãi suất ưu đãi, thời hạn 20- 30 năm.

Đối tượng thụ hưởng

Phân loại và ưu đãi cho đối tượng thụ hưởng

Tại Hàn Quốc, việc cung cấp nhà ở có xét đến các hạn chế tài chính của các đối tượng thụ hưởng, có tới 5 nhóm trong số 10 nhóm được xem là người thụ hưởng tiềm năng về nhà ở cho thuê của Chính phủ. Việc hỗ trợ được chia theo 3 nhóm mục tiêu chính: (i) Nhóm cần đảm bảo nhà ở tối thiêu; (ii) Nhóm cần tạo thuận lợi cho việc mua nhà ở và (iii) Nhóm ổn định giá nhà đất. Trong các nhóm thuộc mục tiêu khác nhau thì có các đặc điểm và hỗ trợ khác nhau, cụ thể:

(i) Đặc điểm của các nhóm: Nhóm không đủ khả năng trả tiền thuê (Nhóm 1, nhóm 2); nhóm không đủ khả năng mua nhà riêng (Nhóm 3, nhóm 4); nhóm có khả năng mua nhà riêng với trợ giúp của Chính phủ (Nhóm 5, nhóm 6); nhóm có khả năng tự mua nhà (Nhóm 7, 8, 9, 10).

(ii) Hình thức hỗ trợ:

- Nhà ở để bán: Các đơn vị nhà ở cỡ trung đến lớn được bán bởi các nhà phát triển tư nhân (Nhà nước nới lỏng các quy định căn cứ theo chính sách tại từng thời kỳ); bán nhà nhiều căn hộ, nhà biệt lập (1 triệu căn) cho nhóm 4, 5, 6; các căn hộ nhà ở có quy mô vừa và nhỏ được bán bởi các nhà phát triển tư nhân (400 ngàn căn) (đất ở, hỗ trợ bởi quỹ) cho nhóm 5, 6; bán công khai nhà ở được nhà nước trợ giá (700 căn hộ) cho nhóm 3, 4, 5.

- Nhà ở để cho thuê: Cho thuê công cộng (300 ngàn căn) (kiểu cổ phần, kiểu jeonse) cho nhóm 3, 4, 5; cho thuê tư nhân (100 ngàn căn) cho nhóm 6; nhà ở cho thuê Kukmin (400 ngàn căn) cho nhóm 2,3,4; nhà ở cho thuê Yeonggu ( 100 ngàn căn) cho nhóm 1.

(iii) Nguồn lực hỗ trợ: Nhà nước đóng vai trò chủ đạo hỗ trợ nhà ở cho nhóm 1, 2, 3; Nhà nước phối hợp với tư nhân thực hiện hỗ trợ cho nhóm 4, 5, 6, thông qua Quỹ nhà ở, đất ở; tư nhân đóng vai trờ chủ đạo phát triển nhà ở cho nhóm 7, 8, 9, 10 thông qua việc nới lỏng các quy định theo chính sách của từng thời kỳ.

(iv) Quy mô nhà ở: Nhóm 1,2,3 được bố trí căn hộ với diện tích dưới 60 m2; nhóm 4, 5, 6 được bố trí căn hộ với diện tích từ 60 m2 đến 85 m2; nhóm 7, 8, 9, 10 được bố trí căn hộ với diện tích trên 85 m2.

Cung cấp đủ nhà ở xã hội để cho người dân thuê

Hầu hết các nước trên thế giới như Singapore, Hàn quốc, Pháp... đều có chính sách nhà ở xã hội và các chương trình phát triển nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu nhà ở ở mức tối thiểu cho đối tượng là người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. Trong đó, Nhà nước giữ vai trò chủ đạo, kiến tạo “chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện”, đặc biệt là các chính sách về tạo quỹ đất, thuế và tín dụng ưu đãi để thực hiện các dự án nhà ở xã hội và hỗ trợ tín dụng ưu đãi dài hạn cho người tiêu dùng để thuê mua, thuê nhà ở xã hội phù hợp với nhiều loại đối tượng khác nhau. Ở các nước trên thế giới, phổ biến nhất là thuê nhà ở xã hội, phần còn lại là nhà ở xã hội thuê mua (mua trả góp dài hạn từ 20 - 30 năm).

Tại Hàn Quốc, Chính phủ trung ương thành lập Tập đoàn nhà ở quốc gia Hàn Quốc (KNHC, 1962) và Tổng công ty phát triển đất đai Hàn Quốc (KLDC, 1978), hai đơn vị nhà nước này đã tiến hành phát triển đất đai và cung cấp nhà ở quy mô lớn. Sau đó, Chính phủ đã thành lập Tổng công ty nhà ở và đất đai (LH) trên cơ sở sáp nhập 2 tổng công ty này.

Hiện nay, tại Hàn Quốc, nhà ở xã hội chủ yếu do Tổng công ty nhà ở và đất đai (LH) thực hiện hoặc chỉ định nhà thầu thực hiện và tất cả các dự án đều nghiêm túc thực hiện nghĩa vụ về phát triển nhà ở xã hội; cũng như được hỗ trợ đầy đủ theo quy định. Tính đến 2015, LH đã sở hữu 733.263 căn hộ (chiếm khoảng 3,8% tồng số nhà ở); bao gồm xây dựng mới 633.403 căn hộ, mua để cho thuê 99.860 căn hộ và thuê để cho thuê lại 121.548 căn hộ). Tổng số nhà ở cho thuê năm 2014 là 1.708.715 căn hộ (tương ứng với 8,8% tổng số nhà ở) và trong phân khúc này thì LH đầu tư, xây dựng trung bình khoảng 100.000 căn hộ/năm, chiếm khoảng 71% tổng số nhà ở cho thuê hàng năm.

KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI TRUNG QUỐC

Kinh nghiệm của Trung Quốc đã thiết lập quy định quản lý nhà cho thuê với giá thấp vào năm 2001 và chính thức áp dụng trên toàn quốc từ 01/3/2004. Chính sách nhà ở minh bạch trong phân phối tiền bao cấp cho các gia đình có thu nhập thấp với sự kiểm soát của nhà nước.

Những năm cải cách, vấn đề nhà ở cũng được cải cách theo hướng thương mại hóa việc xây dựng, phân phối và sử dụng. Các công ty tham gia xây dựng nhà ở thu nhập thấp được Chính phủ miễn một số loại thuế và được Chính phủ cho vay vốn. Có 2 phương thức tạo quỹ đất cho xây dựng nhà ở thu nhập thấp, đó là dành 2 - 5% diện tích đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng và xây dựng dự án nhà ở thu nhập thấp riêng. Nhà ở thu nhập thấp có 2 loại là nhà cho thuê và nhà để bán. Việc bán hoặc cho thuê nhà ở này được thực hiện theo 2 phương thức: các công ty trực tiếp bán, cho thuê hoặc Chính phủ bỏ tiền mua lại sau đó giao cho Công ty ký hợp đồng bán, cho thuê. Giá bán, giá cho thuê thấp hơn khoảng 30% - 50% giá thị trường.

Chính sách quốc gia tiết kiệm bắt buộc phát triển nhà ở: Chính sách này yêu cầu tất cả các cư dân ở đô thị có việc làm phải tiết kiệm một phần lương thông qua đơn vị công tác để hình thành quỹ tiết kiệm dài hạn phát triển nhà ở. Người chủ tuyển dụng cũng phải đóng góp một tỷ lệ tương ứng vào tài khoản của người lao động hàng tháng. Tiền tiết kiệm do một ngân hàng đại diện cho chủ tài khoản (tức người làm công) nắm giữ và được quản lý thông qua người chủ tuyển dụng lao động, ngân hàng chỉ cho vay để phát triển nhà ở.

Chủ tài khoản có thể rút tiền từ ngân hàng để chi tiêu cho nhà ở sau khi đã được người tuyển dụng phê duyệt, bao gồm mua nhà và sửa chữa lớn trong thời gian còn đi làm của người lao động. (Cụ thể: khi Quỹ tiết kiệm nhà ở mới thành lập, người lao động phải nộp 1% mức thu nhập, các Công ty sử dụng lao động phải nộp từ 1 - 2%, hiện nay đã tăng lên 7%. Lãi suất gửi vào quỹ thấp hơn lãi suất gửi ngân hàng thương mại.

Những người không có nhu cầu mua hoặc thuê mua nhà, khi về hưu sẽ được nhận lại toàn bộ khoản tiền đã nộp cộng với lãi suất; những người có nhu cầu mua nhà sẽ được xem xét, nếu đúng đối tượng và có khả năng trả nợ thì được vay tiền mua nhà.

Đối tượng được mua hoặc thuê nhà ở phải có đủ 3 điều kiện: thuộc diện thu nhập thấp so với thu nhập bình quân của địa phương, có diện tích nhà ở bình quân dưới 7 m2/người và có tài khoản ngân hàng 90.000 tệ trở xuống (khoảng 300 triệu đồng).

Nhà nước thiết lập các quy định quản lý nhà cho thuê với giá thấp. Minh bạch trong phân phối nhà ở cho các hộ thu nhập thấp kết hợp với chiến lược bao cấp tiền thuế nhà một cách linh hoạt, ít tốn kém hơn so với chiến lược xây dựng trực tiếp nhà cho thuê với giá thấp.

MỘT SỐ KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI SINGAPORE

Singapore là điển hình thành công trong việc phát triển nhà ở xã hội đảm bảo nguồn cung, đáp ứng nhà ở cho người dân thông qua mô hình các Tập đoàn hoặc Tổng công ty nhà nước đủ mạnh, có sự hỗ trợ của nhà nước về đất đai, tài chính để chuyên đầu tư phát triển loại hình nhà ở này. Đến nay Singapore có trên 90% người dân Singapore sở hữu nhà, trong đó có tới 83% số người được sở hữu nhà ở giá thấp; trở thành quốc đảo có biệt danh “Sư tử” với những đường phố, những khu nhà khang trang, cảnh quan môi trường đô thị văn minh, hiện đại.

Về tổ chức bộ máy chuyên trách, cơ quan Nhà ở và Phát triển (Housing & Developmen Board - HDB) có trách nhiệm về quyền hạn từ công tác quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, phân phối, quản lý, bảo trì và các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở trong một tổng thể chung. Nhờ có quyền hạn đầy đủ và trách nhiệm rõ ràng, cụ thể trong mọi khâu điều hành, quản lý, nên hoạt động phát triển nhà ở mang lại hiệu quả cao. Các tổ chức tư nhân tham gia xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp nhận được sự hỗ trợ của Nhà nước, thủ tục hành chính rõ ràng và được thực hiện nhanh chóng.

Về nguồn lực tài chính, Singapore đã “thành lập Quỹ tiết kiệm trung ương (CPF) để quản lý hệ thống quỹ tiền tiết kiệm bắt buộc, trong đó người lao động phải đóng góp tiết kiệm tiền lương tháng cho CPF (người sử dụng lao động đóng 14%/tháng và người lao động, công chức thu nhập thấp phải đóng 20%/tháng).

Ngoài ra, để người dân có thể mua nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng người dân chỉ phải trích dưới 20% thu nhập để trả tiền mua nhà. Quỹ CPF được sử dụng cho 3 mục đích chính là: chăm sóc y tế, trả lương hưu và cho vay mua nhà ở xã hội. Quỹ CPF cho vay đến 90% giá trị căn nhà với lãi suất rất thấp và được trả góp 25 - 30 năm. Cơ quan quản lý quỹ và tổ chức xây dựng nhà ở cho nhân dân tổ chức việc bán nhà trả góp cho người dân. Người có thu nhập thấp được ưu tiên mua trước và thông qua hình thức bốc thăm.

 KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI THÁI LAN

Chính phủ Thái Lan, ngoài chính sách ưu đãi chung đối với việc xây dựng nhà ở xã hội thì đã có phân loại hỗ trợ trong chính sách tài chính nhà ở đối với người thu nhập thấp, trong đó, Chính phủ Thái Lan đã thiết kế một chương trình cho vay đối với các công chức, người làm việc trong cơ quan chính phủ bắt đầu từ năm 2001. Ngân hàng Nhà ở Chính phủ (the government housing bank) đã hợp tác với quỹ Lương hưu chính phủ (the government pension fund) và một số cơ quan khác để thực hiện các khoản vay này.

Ngân hàng Nhà ở đã giảm điều kiện cho vay bằng cách cho vay với tỷ lệ lên đến 100% giá trị căn hộ. Đồng thời, quỹ lương hưu Chính phủ đã thực hiện khấu trừ tại nguồn các khoản tiền thanh toán từ tiền lương của cán bộ, công chức.

Theo chương trình này, cán bộ, công chức có thể vay số tiền lên đến 65 lần tổng thu nhập hàng tháng của họ (so với mức 30 - 35 lần với điều kiện vay thông thường) và tiêu chí trả hàng tháng có thể lên đến 50% tổng lương hàng tháng (so với mức giới hạn bình thường là 30% của mức lương ròng hàng tháng).