Hoàn thiện các quy định pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản

Bộ Xây dựng nhận được kiến nghị của cử tri tỉnh Lạng Sơn với nội dung: Đề nghị nghiên cứu sửa đổi bổ sung quy định điều kiện mua, bán tài sản chưa thống nhất, cụ thể, theo quy định tại Khoản 1 Điều 189 Luật Đất đai năm 2013, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi “đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận”.

Tuy nhiên, tại Khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2014 thì “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân” được đưa vào kinh doanh BĐS.

Trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm là thời điểm cơ quan đăng ký ghi nội dung đăng ký vào sổ đăng ký.

Tuy nhiên, tại Điều 319 Bộ Luật dân sự 2015 thì Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luât có quy định khác”.

Về nội dung này, Bộ Xây dựng trả lời như sau:

Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013 đã xác định về phạm vi điều chỉnh và đối tượng điều chỉnh của mỗi Luật. Tại Điều 1 của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014: “Luật này quy định về kinh doanh BĐS, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS và quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS”; đồng thời, tại Khoản 1 Điều 3 của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định: “Kinh doanh BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi”.

Các tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh BĐS theo phạm vi quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.

Các loại BĐS đưa vào kinh doanh được quy định tại Điều 5 của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014. Điều kiện của BĐS có sẵn, hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh được quy định tại Điều 9 và Điều 55 của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.

Theo đó, đối với các giao dịch BĐS (nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất) thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 1 của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 thì được xác định là kinh doanh BĐS và cần đáp ứng các điều kiện của BĐS đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS; đối với các giao dịch BĐS không phải là kinh doanh BĐS theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 thì thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự, đất đai và các quy định pháp luật có liên quan.

Các giao dịch thế chấp tài sản, bao gồm thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng do tổ chức, cá nhân thực hiện không phải là hoạt động kinh doanh BĐS theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và được thực hiện căn cứ theo quy định của pháp luật về dân sự, đất đai, nhà ở, tín dụng, công chứng và các quy định pháp luật có liên quan. Do vậy, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 không điều chỉnh các giao dịch này.

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang xây dựng dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) và dự án Luật Nhà ở (sửa đổi); Bộ Tài nguyên và Môi trường đang chỉnh lý dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Trong quá trình xây dựng các dự án Luật nêu trên, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với Bộ Tài Nguyên và Môi trường để xây dựng đồng bộ hệ thống các quy định pháp luật về kinh doanh BĐS, nhà ở, đất đai.

Bộ Xây dựng xin ghi nhận các kiến nghị của cử tri tỉnh Lạng Sơn để nghiên cứu và báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét trong quá trình hoàn thiện các quy định pháp luật về nhà ở và kinh doanh BĐS./.