Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Phân cấp mạnh mẽ, cắt giảm sâu điều kiện kinh doanh

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Phân cấp, phân quyền triệt để cho địa phương  

Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính tổ chức phiên họp mở rộng thẩm tra sơ bộ dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để chuẩn bị nội dung báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại Phiên họp thứ 4 (tháng 7/2026).

Trình bày Tờ trình dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, việc sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 nhằm tiếp tục thể chế hóa chủ trương của Đảng, Nhà nước về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Đồng thời, xây dựng môi trường pháp lý thuận lợi, minh bạch, an toàn, chi phí tuân thủ thấp; cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính.

Tạo điều kiện bình đẳng cho người dân, doanh nghiệp; khắc phục các bất cập trong thực tiễn và bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật bảo đảm sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được xây dựng dựa trên 3 nhóm mục tiêu, quan điểm chỉ đạo xuyên suốt là thể chế hóa đầy đủ các chủ trương, đường lối của Đảng, Chính phủ và Quốc hội, trọng tâm là hoàn thiện thể chế để phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, minh bạch.

Dự thảo Luật đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và đơn giản hóa thủ tục, tăng cường tự chủ cho chính quyền địa phương các cấp; đồng thời cắt giảm tối đa các điều kiện đầu tư kinh doanh, thủ tục hành chính không cần thiết.

Ngoài ra, dự Luật thúc đẩy chuyển đổi số và tháo gỡ "điểm nghẽn" thực tiễn, tăng cường tính công khai, minh bạch của thị trường thông qua chuyển đổi số. 

Đáng chú ý, dự thảo tập trung rà soát và tháo gỡ trực diện các vướng mắc, khó khăn thực tế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Kinh doanh bất động sản thời gian qua.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 Chương, 62 Điều, giảm 21 Điều tương ứng giảm khoảng 30%/tổng số Điều so của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bảo đảm tính gọn gàng và đồng bộ, trong đó tập trung phân cấp mạnh mẽ, cắt giảm sâu điều kiện kinh doanh.

Dự thảo hướng tới phân cấp, phân quyền triệt để cho địa phương, sửa đổi quy định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. 

Theo đó, thẩm quyền này được chuyển giao mạnh mẽ từ Thủ tướng Chính phủ về cho UBND cấp tỉnh quyết định, giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ cho doanh nghiệp.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Đơn giản hóa nhiều điều kiện kinh doanh

Lần sửa đổi này dự kiến cắt giảm, đơn giản hóa nhiều điều kiện kinh doanh như cắt giảm 01 điều kiện về thủ tục thông báo trước khi bán, cho thuê mua phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai. 

Đơn giản hóa, tiêu chuẩn hóa 06 nhóm điều kiện kinh doanh bao gồm điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; điều kiện nhà ở, công trình xây dựng (có sẵn và hình thành trong tương lai); điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật; điều kiện chuyển nhượng dự án. Đơn giản hóa, bãi bỏ một số điều kiện kinh doanh đối với hoạt động dịch vụ bất động sản…

Dự thảo dự kiến cắt giảm 05/12 thủ tục hành chính (gồm thủ tục đăng ký, cấp quyền khai thác dữ liệu nhà ở/thị trường bất động sản và 3 thủ tục cấp mới/cấp lại giấy phép hoạt động sàn giao dịch). Đồng thời, đơn giản hóa 3 thủ tục liên quan đến cấp, cấp lại chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, lần sửa luật này tháo gỡ các vướng mắc pháp lý từ thực tiễn, bổ sung quy định đối với các loại hình mới như nhà ở có mục đích lưu trú, nhà ở thương mại hỗn hợp; làm rõ quy định về phần diện tích sàn xây dựng trong công trình. 

Chuẩn hóa quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật và chuyển nhượng dự án theo hướng thống nhất với Luật Đất đai, Luật Đầu tư và các luật liên quan. 

Đồng thời xây dựng dữ liệu "Đúng - Đủ - Sạch - Sống", quy định rõ trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; bổ sung công cụ giúp Nhà nước điều tiết thị trường kịp thời.

Đề xuất bổ sung quy định về quy trình giao dịch bất động sản và quy định về Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản

Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết dự thảo luật chuẩn hóa và làm rõ nét nhiều quy định quan trọng như chuẩn hoá hệ thống khái niệm về dự án bất động sản, môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản, sàn giao dịch cũng như các loại hợp đồng kinh doanh/dịch vụ bất động sản. 

Cụ thể hóa quy định cá nhân và nghĩa vụ tài chính, làm rõ quy định đối với cá nhân kinh doanh nhà ở; quy định về quyền mua diện tích sàn xây dựng. Đồng thời, sửa đổi quy định về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với dự án BT theo phương thức PPP; làm rõ các nội dung chính bắt buộc phải có trong từng loại hợp đồng kinh doanh bất động sản cụ thể. 

Đáng chú ý, dự thảo đề xuất bổ sung quy định về quy trình giao dịch bất động sản và quy định về Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản.

Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Tháo gỡ triệt để các điểm nghẽn

Tại Phiên họp ghi nhận nhiều ý kiến đóng góp mang tính phản biện cao từ đại diện hiệp hội nghề nghiệp và cơ quan thẩm tra chuyên môn, tập trung làm rõ các nút thắt về phân lô bán nền, quy định đặt cọc, bảo lãnh ngân hàng, điều kiện kinh doanh của người nước ngoài, cũng như tính đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Phát biểu kết luận phiên họp, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Nguyễn Ngọc Bảo đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp thu ý kiến các đại biểu nêu, tiếp tục hoàn thiện dự án Luật, tập trung rà soát, xác định đúng và trúng các vướng mắc cốt lõi cần xử lý; các cơ chế, chính sách đề xuất phải bảo đảm tính khả thi, tháo gỡ triệt để các "điểm nghẽn" trên thực tiễn.

Phó Chủ nhiệm Nguyễn Ngọc Bảo đề nghị đánh giá kỹ lưỡng chi phí tuân thủ thực tế của người dân và doanh nghiệp, tránh tình trạng dịch chuyển cơ chế từ "tiền kiểm" sang "hậu kiểm" khi chưa chuẩn bị đầy đủ về dữ liệu và năng lực quản lý. 

Bảo đảm mục tiêu khơi thông các nguồn lực đầu tư, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, thực hiện đúng phương châm "thể chế kiến tạo đi trước, mở đường cho phát triển".

Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính nhấn mạnh tầm quan trọng của việc bảo đảm tính thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các luật liên quan, bám sát các định hướng chính trị mới. 

Đối với cơ quan soạn thảo hai dự án Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị lãnh đạo Bộ Xây dựng chỉ đạo trực tiếp các đơn vị thuộc bộ rà soát kỹ, xử lý triệt để sự chồng chéo, chưa thống nhất về khái niệm, chính sách và phạm vi điều chỉnh giữa hai luật này. 

Các hoạt động mang tính chất đầu tư, kinh doanh bất động sản (kể cả bất động sản nhà ở) phải được đưa vào quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, tránh việc phân tách manh mún, thiếu logic giữa quản lý phát triển nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, dự thảo luật chỉ quy định những nội dung mang tính nguyên tắc thuộc thẩm quyền của Quốc hội, không đưa vào luật những vấn đề thuộc thẩm quyền chi tiết của Chính phủ.

Bảo đảm sự phân định rõ ràng giữa pháp luật công và pháp luật tư. Những nội dung tác động trực tiếp đến quyền tài sản, quyền tự do kinh doanh, tự do hợp đồng và bảo vệ bên yếu thế phải được luật hóa đầy đủ. 

Đồng thời, làm rõ chế độ pháp lý của đối tượng giao dịch, quyền của bên mua, quy trình đăng ký tài sản, thời hạn và nghĩa vụ tài chính, bảo đảm đồng bộ với pháp luật về đất đai, nhà ở và xây dựng.

Bảo đảm lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua bất động sản hình thành trong tương lai

Với bất động sản hình thành trong tương lai, cần đánh giá tổng thể tác động của các quy định về điều kiện đưa vào kinh doanh, giới hạn tỷ lệ thanh toán, cơ chế tài khoản phong tỏa và bảo lãnh ngân hàng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua.

Đối với các quy định về hợp đồng dịch vụ bất động sản, quy trình giao dịch, hệ thống thông tin và nền tảng giao dịch điện tử, cần làm rõ trách nhiệm pháp lý của từng chủ thể, cơ chế kết nối dữ liệu và chi phí tuân thủ. 

Rõ ràng nguyên tắc, không yêu cầu người dân và doanh nghiệp phải cung cấp lại các thông tin, dữ liệu mà cơ quan nhà nước đã có (tránh lãng phí nguồn lực đầu tư hạ tầng dữ liệu và gây phiền hà cho xã hội).

Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Nguyễn Ngọc Bảo khẳng định, Ủy ban Kinh tế và Tài chính sẽ tiếp tục đồng hành, phối hợp chặt chẽ với cơ quan chủ trì soạn thảo, Hội đồng Dân tộc và các Uỷ ban của Quốc hội trong suốt quá trình thẩm tra, hoàn thiện. 

Mục tiêu cao nhất là xây dựng dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản có chất lượng tốt nhất, sớm đi vào cuộc sống, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội và phù hợp với định hướng của Đảng, Nhà nước trong giai đoạn mới.