Quy định xác định giá đất theo phương pháp thặng dư

06/02/2024 17:22

(Chinhphu.vn) - Nghị định 12/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định xác định giá đất theo phương pháp thặng dư.

Quy định xác định giá đất theo phương pháp thặng dư

Điều kiện áp dụng

Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án, trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này.

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư

1. Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất.

2. Ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất

a) Tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời gian thực hiện dự án và các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy;

b) Việc ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê để xác định tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được thực hiện bằng phương pháp so sánh như đối với thửa đất, khu đất cần định giá đã được đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt;

c) Việc ước tính mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê căn cứ vào số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản hoặc số liệu của giá đã chuyển nhượng, cho thuê trên thị trường;

d) Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu tố khác hình thành doanh thu quy định tại điểm a khoản này.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định cụ thể các yếu tố khác hình thành doanh thu thì đơn vị xác định giá đất đề xuất thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan tài nguyên và môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, thống nhất làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định.

3. Ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất

a) Chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất trong Nghị định này, bao gồm: chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án và một số khoản mục chi phí khác theo quy định tại suất vốn đầu tư đối với trường hợp sử dụng suất vốn đầu tư.

Trường hợp thửa đất, khu đất cần định giá thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền thì không tính chi phí xây dựng nhà ở trong chi phí đầu tư xây dựng;

b) Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu phù hợp với mặt bằng chung tại địa phương;

c) Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này;

d) Tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất quy định tại khoản này không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

đ) Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận hành; lợi nhuận của nhà đầu tư.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành, lợi nhuận của nhà đầu tư thì đơn vị xác định giá đất đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan tài nguyên và môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, thống nhất làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định.

4. Việc xác định tổng chi phí đầu tư xây dựng được thực hiện như sau:

a) Chi phí đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Việc xác định các khoản chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản 3 Điều này thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

b) Việc ước tính tổng chi phí đầu tư xây dựng căn cứ theo thứ tự ưu tiên như sau:

Dự toán xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Dự toán xây dựng dựa trên định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, công bố và đã được cơ quan tư vấn thẩm định độc lập.

Suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố.

c) Trường hợp chưa có các căn cứ quy định tại điểm b khoản này thì đơn vị xác định giá đất thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của tối thiểu 03 dự án tương tự có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá theo quy định tại khoản 5 Điều 5b Nghị định này để đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan tài nguyên và môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, thống nhất làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định.

5. Việc ước tính các khoản doanh thu, chi phí của thửa đất, khu đất thực hiện theo từng năm thực hiện dự án và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện theo công thức sau:

Quy định xác định giá đất theo phương pháp thặng dư- Ảnh 1.

Trong đó:

TRi là doanh thu năm thứ i của dự án.

Ci là chi phí năm thứ i của dự án.

r là tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi suất cho vay trung hạn (từ 01 năm đến 03 năm) bình quân của loại tiền vay VNĐ tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản.

n là số năm bán hàng của dự án (1, 2, ..., n).

m là số năm xây dựng của dự án (1, 2, ..., m).

6. Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá

Giá trị của thửa đất, khu đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất, khu đất cần định giá

=

Tổng doanh thu phát triển

-

Tổng chi phí phát triển

Giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá

=

Giá trị của thửa đất cần định giá

Diện tích thửa đất cần định giá

7. Trường hợp khu đất có diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất, có diện tích cho thuê đất thì giá đất của thửa đất cần định giá quy định tại khoản 6 Điều này được xác định theo tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của từng phần diện tích giao đất, cho thuê đất.

Việc phân bổ chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo từng phần diện tích giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo công thức sau:

Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích giao đất

=

Tổng chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án

x

Diện tích giao đất

Tổng diện tích giao đất và cho thuê đất

Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích cho thuê đất

=

Tổng chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án

x

Diện tích cho thuê đất

Tổng diện tích giao đất và cho thuê đất

Trong đó: Tổng chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án được xác định theo quy định tại khoản 4 Điều này.

8. Các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh có trách nhiệm cung cấp lãi suất cho vay trung hạn bình quân quy định tại khoản 5 Điều này bằng văn bản trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày có văn bản yêu cầu của đơn vị xác định giá đất để xác định giá đất theo phương pháp thặng dư.


Nội dung này, đã nhận được 0 góp ý, hiến kế
Góp ý, hiến kế cho Chính phủ ngay tại đây
Từ khóa:
Đọc nhiều
LỊCH NGHỈ TẾT NGUYÊN ĐÁN ẤT TỴ, NGHỈ LỄ 30/4-1/5, QUỐC KHÁNH NĂM 2025

LỊCH NGHỈ TẾT NGUYÊN ĐÁN ẤT TỴ, NGHỈ LỄ 30/4-1/5, QUỐC KHÁNH NĂM 2025

Chính sách và cuộc sống

(Chinhphu.vn) - Công chức, viên chức, người lao động thuộc các cơ quan hành chính, sự nghiệp, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội sẽ được nghỉ Tết Nguyên đán Ất Tỵ từ 25/1 - 2/2/2025; Nghỉ 30/4 - 1/5 trong 5 ngày; nghỉ Quốc khánh 2025 kéo dài 4 ngày.

THỦ TƯỚNG: KHẨN TRƯƠNG XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN SẮP XẾP, CƠ CẤU LẠI TỔ CHỨC BỘ MÁY THEO HƯỚNG BỘ ĐA NGÀNH, ĐA LĨNH VỰC, GIẢM TỔ CHỨC BÊN TRONG

THỦ TƯỚNG: KHẨN TRƯƠNG XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN SẮP XẾP, CƠ CẤU LẠI TỔ CHỨC BỘ MÁY THEO HƯỚNG BỘ ĐA NGÀNH, ĐA LĨNH VỰC, GIẢM TỔ CHỨC BÊN TRONG

Chính sách và cuộc sống

(Chinhphu.vn) - Khẩn trương thực hiện tổng kết 07 năm thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW và xây dựng phương án sắp xếp, cơ cấu lại tổ chức bộ máy theo hướng bộ đa ngành, đa lĩnh vực, giảm tổ chức bên trong, bảo đảm tinh gọn, hiệu năng, hiệu lực, hiệu quả theo đúng tinh thần chỉ đạo của Bộ Chính trị và Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.

Từ 1/1/2025: Các tuyến đường CÔNG AN XÃ được tuần tra, kiểm soát, xử lý vi phạm

Từ 1/1/2025: Các tuyến đường CÔNG AN XÃ được tuần tra, kiểm soát, xử lý vi phạm

Hướng dẫn thực hiện chính sách

(Chinhphu.vn) - Theo Thông tư số 73/2024/TT-BCA có hiệu lực từ 1/1/2025, Công an xã chỉ được tuần tra, kiểm soát, xử lý vi phạm trên các tuyến đường xã, đường thôn thuộc địa bàn quản lý.

Dự kiến TÊN GỌI CỦA 5 BỘ MỚI sau sắp xếp, hợp nhất

Dự kiến TÊN GỌI CỦA 5 BỘ MỚI sau sắp xếp, hợp nhất

Chính sách và cuộc sống

(Chinhphu.vn) - Hợp nhất Bộ Lao động-Thương binh và Xã hội và Bộ Nội vụ thành Bộ Nội vụ và Lao động; hợp nhất Bộ Giao thông vận tải và Bộ Xây dựng, tên Bộ sau sắp xếp dự kiến là Bộ Hạ tầng và Đô thị.

PHƯƠNG ÁN NGHIÊN CỨU, ĐỀ XUẤT SÁP NHẬP, KẾT THÚC HOẠT ĐỘNG MỘT SỐ BỘ, CƠ QUAN NGANG BỘ, MÔ HÌNH TỔNG CỤC...

PHƯƠNG ÁN NGHIÊN CỨU, ĐỀ XUẤT SÁP NHẬP, KẾT THÚC HOẠT ĐỘNG MỘT SỐ BỘ, CƠ QUAN NGANG BỘ, MÔ HÌNH TỔNG CỤC...

Chính sách và cuộc sống

(Chinhphu.vn) - Tại Hội nghị toàn quốc quán triệt, triển khai tổng kết các Nghị quyết của Đảng, Trưởng Ban Tổ chức Trung ương Lê Minh Hưng đã nêu lên phương án nghiên cứu, đề xuất sáp nhập, kết thúc hoạt động của một số bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan trực thuộc Chính phủ.

THĂM DÒ Ý KIẾN

Bộ Y tế đề xuất chế độ PHỤ CẤP ƯU ĐÃI của viên chức, người lao động tại cơ sở y tế công lập: Mức phụ cấp 30%-40%-50%-60%-70% đối với các trường hợp cụ thể.

Chúng tôi luôn Lắng nghe và phản hồi Chúng tôi
luôn
Lắng nghe
và phản hồi