Ví dụ xác định giá đất theo phương pháp so sánh

06/02/2024 16:19

(Chinhphu.vn) - Ví dụ về xác định giá đất theo phương pháp so sánh tại Phụ lục I Nghị định 12/2024/NĐ-CP của Chính phủ.

Ví dụ xác định giá đất theo phương pháp so sánh

VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

1. Thông tin của thửa đất cần định giá

Thửa đất cần định giá X là thửa đất ở tại đô thị, thời hạn sử dụng lâu dài nằm trên địa bàn thị trấn của một huyện thuộc tỉnh A, giáp mặt đường Nguyễn Văn A, có diện tích 100 mét vuông (m2), mặt tiền 5 mét (m), chiều sâu 20 m, hình thể vuông vắn; có chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt với mật độ xây dựng là 90%. Đường Nguyễn Văn A là đường bê tông nhựa, có độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15 m. Thửa đất cần định giá X có khoảng cách đến trung tâm hành chính thị trấn là 600 m; gần chợ, trường học, bệnh viện; nằm trong khu vực cấp thoát nước tốt; cấp điện ổn định; hiện trạng môi trường, an ninh tốt.

Thời điểm định giá là ngày 10 tháng 10 năm 2023.

2. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

2.1. Khảo sát, thu thập thông tin của thửa đất so sánh

Khảo sát thị trường, thu thập được thông tin về giá đất của 03 thửa đất ở tại đô thị đã chuyển nhượng thành công trong khoảng thời gian không quá 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước và có khoảng cách gần nhất với thửa đất cần định giá và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá đất so với thửa đất cần định giá.

Thông tin của thửa đất cần định giá và các thửa đất so sánh thu thập được cụ thể như sau:

TT

Yếu tố

so sánh

Thửa đất cần

định giá X

Thửa đất

so sánh số 1

Thửa đất

so sánh số 2

Thửa đất

so sánh số 3

1

Mục đích sử dụng

Đất ở tại đô thị

Đất ở tại đô thị

Đất ở tại đô thị

Đất ở tại đô thị

2

Thời hạn sử dụng đất

Lâu dài

Lâu dài

Lâu dài

Lâu dài

3

Vị trí, địa điểm

Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 600m

Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A cách thửa đất định giá khoảng 100m; cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 500m

Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B, cách thửa đất định giá khoảng 300m; cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 700m

Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C, cách thửa đất định giá khoảng 500m; cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 800m

4

Thời điểm chuyển nhượng/trúng đấu giá

Thời điểm định giá ngày 10 tháng 10 năm 2023

Ngày 05 tháng 10 năm 2023

Ngày 19 tháng 5 năm 2022

Ngày 08 tháng 3 năm 2022

5

Giao thông

Đường bê tông nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15m

Tiếp giáp 2 đường; đường bê tông nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15m và 6m

Đường bê tông nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 12m

Đường bê tông nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15m

6

Quy mô, kích thước, diện tích, hình thể

- Diện tích

100 m2

120 m2

110 m2

100 m2

- Mặt tiền

5 m

6 m

5 m

5 m

- Chiều sâu

20 m

20 m

22 m

20 m

- Hình thể

Vuông vắn

Không vuông vắn

Vuông vắn

Vuông vắn

7

Tài sản gắn liền với đất

Không có tài sản gắn liền với đất

Không có tài sản gắn liền với đất

Không có tài sản gắn liền với đất

Công trình xây dựng cao 2 tầng; diện tích xây dựng 90m2; tổng diện tích sàn xây dựng 180m2; giá trị hao mòn của công trình khoảng 20%.

8

Tính pháp lý về quyền sử dụng đất

Có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

9

Chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được duyệt

- Mật độ xây dựng: 90%;

- ….

- Mật độ xây dựng: 90%;

- ….

- Mật độ xây dựng: 90%;

- ….

- Mật độ xây dựng: 90%;

- ….

10

Hiện trạng các yếu tố hạ tầng

- Khu vực cấp thoát nước tốt;

- Cấp điện ổn định;

- …

- Khu vực cấp thoát nước tốt;

- Cấp điện ổn định;

- …

- Khu vực cấp thoát nước tốt;

- Cấp điện ổn định;

- …

- Khu vực cấp thoát nước tốt;

- Cấp điện ổn định;

- …

11

Hiện trạng môi trường, an ninh

Tốt

Tốt

Tốt

Tốt

12

Giá trị thửa đất, thửa đất có tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng, trúng đấu giá (đồng)

5.160.000.000

4.180.000.000

5.000.000.000

2.2. Xác định giá trị hiện tại tài sản gắn liền với đất của thửa đất so sánh số 3:

Căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà 2 tầng mái bằng có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với tài sản gắn liền với đất của thửa đất so sánh số 3 tại thời điểm định giá là 7.500.000 đồng/m2, giá trị xây dựng mới của công trình xây dựng gắn liền với thửa đất so sánh số 3 tại thời điểm định giá đất là:

180 m2 x 7.500.000 đồng/ m2 = 1.350.000.000 đồng.

Giá trị hao mòn = 1.350.000.000 đồng x 20% = 270.000.000 đồng.

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của thửa đất so sánh số 3 là:

1.350.000.000 đồng - 270.000.000 đồng = 1.080.000.000 đồng.

2.3. Xác định giá đất của thửa đất so sánh số 3

Giá đất của thửa đất so sánh số 3 là:

5.000.000.000 đồng - 1.080.000.000 đồng

=

39.200.000 đồng/m2

100 m2

2.4. Điều chỉnh giá của các thửa đất so sánh, xác định giá đất ước tính của thửa đất cần định giá, giá đất của thửa đất cần định giá

a) Qua khảo sát thị trường, thu thập thông tin, điều chỉnh tỷ lệ đối với từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất do đơn vị xác định giá đất đề xuất như sau:

- Thửa đất có khoảng cách đến trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 600m kém thuận lợi hơn thửa đất có khoảng cách 500m là 1%, thuận lợi hơn thửa đất có khoảng cách 700m là 3%, thuận lợi hơn thửa đất có khoảng cách 800m là 5%.

- Thửa đất có độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15m thuận lợi hơn thửa đất có độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 12m là 5%.

- Thửa đất tiếp giáp một đường kém thuận lợi hơn thửa đất tiếp giáp hai đường là 10%.

- Thửa đất có diện tích 100m2 thuận lợi hơn thửa đất có diện tích 110 m2 là 1%, thuận lợi hơn thửa đất có diện tích 120m2 là 2%.

- Thửa đất có mặt tiền 6m thuận lợi hơn thửa đất có mặt tiền 5m là 5%.

- Thửa đất có chiều sâu 20m thuận lợi hơn thửa đất có chiều sâu 22m là 2%.

- Thửa đất vuông vắn thuận lợi hơn thửa đất không vuông vắn là 5%.

- Thửa đất ở khu vực cấp thoát nước tốt thuận lợi hơn thửa đất ở khu vực cấp thoát nước trung bình là 2%.

b) Việc điều chỉnh giá của các thửa đất so sánh, xác định giá đất ước tính của thửa đất cần định giá, giá đất của thửa đất cần định giá được thực hiện theo bảng sau:

TT

Yếu tố so sánh

Thửa đất cần định giá X

Thửa đất so sánh số 1

Thửa đất so sánh số 2

Thửa đất so sánh số 3

1

Diện tích

100 m2

120 m2

110 m2

100 m2

2

Giá trị thửa đất, thửa đất có tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng, trúng đấu giá (đồng)

5.160.000.000

4.180.000.000

5.000.000.000

3

Xác định giá trị hiện tại tài sản gắn liền với đất (đồng)

1.080.000.000

4

Giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng/ trúng đấu giá (đồng)

5.160.000.000

4.180.000.000

3.920.000.000

5

Giá đất chuyển nhượng/trúng đấu giá (đồng/m2)

43.000.000

38.000.000

39.200.000

6

Điều chỉnh giá của thửa đất so sánh

6.1

Vị trí

Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 600 m

Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A cách thửa đất định giá khoảng 100m; cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện

500 m

Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B, cách thửa đất định giá khoảng 300m; cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện

700 m

Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C, cách thửa đất định giá khoảng 500m; cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện

800 m

Tỷ lệ

100%

101%

97%

95%

Tỷ lệ điều chỉnh

-0,99%

3,09%

5,26%

Mức điều chỉnh (đồng/m2)

-425.743

1.175.258

2.063.158

6.2

Giao thông

6.2.1

Độ rộng đường

Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15 m

Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15 m

Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 12 m

Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15 m

Tỷ lệ

100%

100%

95%

100%

Tỷ lệ điều chỉnh

0,00%

5,26%

0,00%

Mức điều chỉnh (đồng/m2)

0

2.000.000

0

6.2.2

Loại đường

Đường bê tông nhựa

Đường bê tông nhựa

Đường bê tông nhựa

Đường bê tông nhựa

Tỷ lệ

100%

100%

100%

100%

Tỷ lệ điều chỉnh

0,00%

0,00%

0,00%

Mức điều chỉnh (đồng/m2)

0

0

0

6.2.3

Số mặt đường tiếp giáp

Tiếp giáp một mặt đường

Tiếp giáp hai mặt đường

Tiếp giáp một mặt đường

Tiếp giáp một mặt đường

Tỷ lệ

100%

110%

100%

100%

Tỷ lệ điều chỉnh

-9,09%

0,00%

0,00%

Mức điều chỉnh (đồng/m2)

-3.909.091

0

0

6.3

Diện tích

100 m2

120 m2

110 m2

100 m2

Tỷ lệ

100%

98%

99%

100%

Tỷ lệ điều chỉnh

2,04%

1,01%

0,00%

Mức điều chỉnh (đồng/m2)

877.551

383.838

0

6.4

Mặt tiền

5 m

6 m

5 m

5 m

Tỷ lệ

100%

105%

100%

100%

Tỷ lệ điều chỉnh

-4,76%

0,00%

0,00%

Mức điều chỉnh (đồng/m2)

-2.047.619

0

0

6.5

Chiều sâu

20 m

20 m

22 m

20 m

Tỷ lệ

100%

100%

98%

100%

Tỷ lệ điều chỉnh

0,00%

2,04%

0,00%

Mức điều chỉnh (đồng/m2)

0

775.510

0

6.6

Hình thể

Vuông vắn

Không vuông vắn

Vuông vắn

Vuông vắn

Tỷ lệ

100%

95%

100%

100%

Tỷ lệ điều chỉnh

5,26%

0,00%

0,00%

Mức điều chỉnh (đồng/m2)

2.263.158

0

0

6.7

Chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được duyệt

Mật độ xây dựng 90%

Mật độ xây dựng 90%

Mật độ xây dựng 90%

Mật độ xây dựng 90%

Tỷ lệ

100%

100%

100%

100%

Tỷ lệ điều chỉnh

0,00%

0,00%

0,00%

Mức điều chỉnh (đồng/m2)

0

0

0

6.8

Hiện trạng các yếu tố hạ tầng

Khu vực cấp thoát nước tốt; cấp điện ổn định

Khu vực cấp thoát nước tốt; cấp điện ổn định

Khu vực cấp thoát nước trung bình; cấp điện ổn định

Khu vực cấp thoát nước tốt; cấp điện ổn định

Tỷ lệ

100%

100%

98%

100%

Tỷ lệ điều chỉnh

0,00%

2,04%

0,00%

Mức điều chỉnh (đồng/m2)

0

775.510

0

6.9

Hiện trạng môi trường, an ninh

Tốt

Tốt

Tốt

Tốt

Tỷ lệ

100%

100%

100%

100%

Tỷ lệ điều chỉnh

0,00%

0,00%

0,00%

Mức điều chỉnh (đồng/m2)

0

0

0

7

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh (đồng/m2)

39.758.256

43.110.117

41.263.158

Giá đất của thửa đất cần định giá (đồng/m2)

41.377.177

Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của thửa đất cần định giá với giá đất ước tính theo thửa đất so sánh

4,07%

-4,02%

0,28%

Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định giá (làm tròn) là 41.377.000 đồng/m2.

(Các số liệu nêu trong ví dụ chỉ mang tính chất minh họa và không được sử dụng để áp dụng trong thực tế).


Nội dung này, đã nhận được 0 góp ý, hiến kế
Góp ý, hiến kế cho Chính phủ ngay tại đây
Từ khóa:
Đọc nhiều
Đề xuất tăng số lượng Phó Chủ tịch UBND cấp tỉnh; không cho phép cấp xã thành lập Trung tâm hành chính công

Đề xuất tăng số lượng Phó Chủ tịch UBND cấp tỉnh; không cho phép cấp xã thành lập Trung tâm hành chính công

Tham vấn chính sách

(Chinhphu.vn) - Đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hòa đề xuất tăng số lượng Phó Chủ tịch UBND cấp tỉnh theo quy mô dân số và diện tích; không cho phép cấp xã thành lập Trung tâm hành chính công.

Thủ tướng: Chấm dứt ngay tình trạng doanh nghiệp phải trả chi phí không chính thức trong thực hiện thủ tục hành chính

Thủ tướng: Chấm dứt ngay tình trạng doanh nghiệp phải trả chi phí không chính thức trong thực hiện thủ tục hành chính

Phát triển kinh tế tư nhân và doanh nghiệp dân tộc

(Chinhphu.vn) - Thủ tướng yêu cầu chấm dứt ngay tình trạng doanh nghiệp phải trả chi phí không chính thức trong thực hiện thủ tục hành chính và các hoạt động khác liên quan đến cơ quan, đơn vị hành chính nhà nước; xử lý ngay các phản ánh, kiến nghị của doanh nghiệp về việc phải trả chi phí không chính thức cho cơ quan hành chính nhà nước, cán bộ, công chức, viên chức.

Đề xuất hỗ trợ người hoạt động không chuyên trách ở cấp xã, thôn, tổ dân phố

Đề xuất hỗ trợ người hoạt động không chuyên trách ở cấp xã, thôn, tổ dân phố

Chính sách và cuộc sống

(Chinhphu.vn) - Đại biểu Quốc hội đề xuất Bộ Nội vụ tham mưu Chính phủ xem xét hỗ trợ người hoạt động không chuyên trách ở cấp xã, thôn, tổ dân phố được hưởng chế độ bằng 2 lần mức trợ cấp theo quy định.

TOÀN VĂN: Nghị quyết số 68-NQ/TW về phát triển kinh tế tư nhân

TOÀN VĂN: Nghị quyết số 68-NQ/TW về phát triển kinh tế tư nhân

Phát triển kinh tế tư nhân và doanh nghiệp dân tộc

(Chinhphu.vn) - Thay mặt Bộ Chính trị, Tổng Bí thư Tô Lâm vừa ký Nghị quyết số 68-NQ/TW ngày 4/5/2025 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân. Cổng Thông tin điện tử Chính phủ trân trọng giới thiệu toàn văn Nghị quyết này.

LỊCH THI TỐT NGHIỆP THPT năm 2025

LỊCH THI TỐT NGHIỆP THPT năm 2025

Chính sách và cuộc sống

(Chinhphu.vn) - Theo quy định của Bộ GDĐT, Kỳ thi tốt nghiệp THPT năm 2025 được tổ chức vào các ngày 25, 26, 27, 28/6.

THĂM DÒ Ý KIẾN

Bộ Giáo dục và Đào tạo đề xuất bỏ bằng tốt nghiệp trung học cơ sở

Chúng tôi luôn Lắng nghe và phản hồi Chúng tôi
luôn
Lắng nghe
và phản hồi