Cần thể chế hóa rõ hơn cơ chế Nhà nước điều tiết phần giá trị đất đai tăng thêm do quy hoạch, đầu tư hạ tầng

Cho ý kiến tại Tổ 2 về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn, đại biểu Quốc hội thành phố Hồ Chí Minh cho biết, Luật Đất đai năm 2024 đã thể chế hóa nhiều nội dung quan trọng của Nghị quyết số 18, trong đó có việc bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất theo hướng thị trường, mở rộng quyền của người sử dụng đất, gắn thu hồi đất với bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Tuy nhiên, sau hơn một năm thực hiện, đặc biệt khi mô hình chính quyền địa phương hai cấp đi vào hoạt động, nhiều điểm nghẽn đã bộc lộ, tập trung ở các vấn đề quy hoạch, định giá đất, thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất.

Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, lần sửa đổi này phải hướng tới xây dựng Luật Đất đai mang tính khung, quy định những nguyên tắc cốt lõi, đồng thời có cơ chế linh hoạt để thích ứng với thực tiễn, tránh phải sửa đổi liên tục.

Không tuyệt đối hóa nguyên tắc thị trường trong định giá đất

Theo Quochoi.vn, đề cập đến những nội dung trọng tâm cần sửa đổi, Chủ tịch Quốc hội cho rằng, trước hết phải điều chỉnh hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Theo đó, cần rà soát các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện trước đây, xác định rõ thẩm quyền, trách nhiệm của cấp tỉnh và cấp xã; đồng thời nghiên cứu cơ chế sử dụng quy hoạch đô thị, nông thôn thay thế quy hoạch sử dụng đất tại những nơi đã có quy hoạch chi tiết phù hợp.

“Quy hoạch phải động, theo thị trường và thực tế, có cơ chế điều chỉnh linh hoạt khi thay đổi hành chính hoặc chiến lược phát triển, tránh ách tắc tiếp cận đất đai”, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, đồng thời cho rằng đây là “nguyên nhân gốc rễ” của nhiều vướng mắc hiện nay.

Về cơ chế định giá đất, Chủ tịch Quốc hội đề nghị hoàn thiện các quy định theo hướng cân bằng giữa yếu tố thị trường với yêu cầu ổn định, minh bạch, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. 

Theo Chủ tịch Quốc hội, cần giữ nguyên tắc giá đất phù hợp với thị trường nhưng không tuyệt đối hóa nguyên tắc thị trường thuần túy, “bởi điều này có thể dẫn đến bảng giá đất tăng đột biến, làm tăng chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất và khiến nhiều dự án đình trệ”.

Do đó, Chủ tịch Quốc hội đề nghị cần nghiên cứu quy định rõ hệ số điều chỉnh giá đất, vùng giá trị, thửa đất chuẩn; hoàn thiện phương pháp định giá và cơ chế điều chỉnh bảng giá đất khi thị trường có biến động lớn. Đặc biệt, phải tăng cường kiểm tra độc lập, công khai phương pháp định giá và dữ liệu đầu vào, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia thống nhất, liên thông, cập nhật thường xuyên.

Chủ tịch Quốc hội yêu cầu đẩy mạnh xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, bảo đảm tất cả các thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều được cập nhật, quản lý thống nhất. Không thể để tình trạng đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng cơ quan nhà nước không quản lý được đầy đủ thông tin, dẫn đến bất cập trong chuyển nhượng, thế chấp và các giao dịch khác.

 “Mục tiêu lâu dài của việc hoàn thiện cơ chế giá đất là giảm khiếu kiện, hạn chế thất thu ngân sách, giảm gánh nặng cho doanh nghiệp và người dân, đồng thời tạo môi trường đầu tư minh bạch, có khả năng dự báo”, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.

Lượng hóa tiêu chí bảo đảm đời sống ngang bằng hoặc tốt hơn đối với người bị thu hồi đất

Một nội dung được Chủ tịch Quốc hội đặc biệt quan tâm là hoàn thiện các quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Đối với đề xuất cơ chế Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được từ 75% diện tích hoặc số hộ trở lên, Chủ tịch Quốc hội cho rằng phải có điều kiện chặt chẽ, bảo đảm giá thỏa thuận hợp lý và bảo vệ quyền lợi của những người chưa đồng thuận.

“Đặc biệt, cần quan tâm đến những trường hợp người dân đã sử dụng đất ở ổn định, lâu dài nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận, không phải do lấn chiếm hoặc sử dụng đất trái pháp luật”, Chủ tịch Quốc hội nói.

Về trình tự, thủ tục thu hồi đất, Chủ tịch Quốc hội cho rằng có thể nghiên cứu rút ngắn thời gian thông báo, vận động, nhưng phải bảo đảm hoàn thành phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trước khi giao đất; những trường hợp ngoại lệ phải được giới hạn chặt chẽ và có cơ chế giám sát.

Nhấn mạnh yêu cầu bảo vệ quyền lợi người dân, Chủ tịch Quốc hội đề nghị “lượng hóa tiêu chí bảo đảm đời sống ngang bằng hoặc tốt hơn” đối với người bị thu hồi đất. Theo Chủ tịch Quốc hội, đây là chủ trương đã được đề cập trong nhiều nghị quyết của Đảng, nhưng cần được cụ thể hóa thành các tiêu chí rõ ràng, có thể kiểm tra, đánh giá trong thực tiễn.

Chủ tịch Quốc hội dẫn ví dụ, nơi ở cũ của người dân có nhà, có đất nhưng thiếu trường học, trạm y tế hoặc các công trình dịch vụ thiết yếu. Khi chuyển đến nơi ở mới, nếu được tiếp cận đầy đủ trường học, cơ sở y tế, khu thương mại, nhà trẻ và hạ tầng xã hội tốt hơn thì đó cũng là yếu tố thể hiện chất lượng cuộc sống được cải thiện. Điều quan trọng là phải đánh giá tổng thể điều kiện sống, hạ tầng, sinh hoạt và khả năng tiếp cận các dịch vụ thiết yếu.

Cùng với đó, Chủ tịch Quốc hội đề nghị tăng cường giám sát xã hội, công khai, minh bạch quá trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; tập trung xử lý những tồn đọng lịch sử liên quan đến nguồn gốc đất đai, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. “Đây là điểm dễ phát sinh khiếu nại, khiếu kiện nhất. Nếu được giải quyết triệt để sẽ góp phần giảm các điểm nóng xã hội và nâng cao tính ổn định lâu dài của Luật Đất đai”, Chủ tịch Quốc hội nói.

 Hoàn thiện cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch và kiểm soát đầu cơ đất đai

Liên quan đến giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, Chủ tịch Quốc hội đề nghị tiếp tục hoàn thiện quy định theo hướng linh hoạt, giảm thủ tục hành chính cho người sử dụng đất.

Trong đó, nghiên cứu cho phép nhà đầu tư linh hoạt lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc hằng năm, kể cả đối với một số dự án đã triển khai; rà soát, thu hẹp những trường hợp bắt buộc đấu giá, đấu thầu khi không phù hợp với thực tiễn. Đồng thời, cần quy định rõ hơn tiêu chí đánh giá năng lực nhà đầu tư, bảo đảm đồng bộ với Luật Đầu tư, tránh chồng chéo thủ tục.

Đặc biệt, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh yêu cầu hoàn thiện cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch và kiểm soát đầu cơ đất đai; cho rằng cần thể chế hóa rõ hơn cơ chế Nhà nước điều tiết phần giá trị đất đai tăng thêm do quy hoạch, đầu tư hạ tầng và các hoạt động đầu tư của Nhà nước mang lại.

Chủ tịch Quốc hội lưu ý tình trạng đầu cơ, thổi giá đất, thực hiện các giao dịch mua bán lòng vòng, khiến thị trường đất đai bị méo mó trong thời gian qua. Có những trường hợp tổ chức, cá nhân không có năng lực tài chính thực chất nhưng thành lập doanh nghiệp, thực hiện các giao dịch bất động sản nhằm hưởng chênh lệch giá. Vì vậy, cần tăng cường công cụ quản lý, điều tiết thị trường và trách nhiệm của chính quyền địa phương.

Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, việc kiểm soát đầu cơ đất đai phải được thực hiện mạnh mẽ, trong đó chính quyền địa phương giữ vai trò đặc biệt quan trọng, bởi Trung ương không thể làm thay những nhiệm vụ thuộc trách nhiệm quản lý của địa phương. “Việc này dứt khoát phải làm mạnh mẽ, nhất là ở địa phương”, Chủ tịch Quốc hội lưu ý.

Cùng với đó, phải đẩy mạnh chuyển đổi số, hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai quốc gia liên thông, công khai; lấy hồ sơ địa chính số làm nền tảng cho các hoạt động giao dịch, thu hồi đất, định giá và quản lý đất đai.

Đồng thời, tăng cường quyền giám sát của cộng đồng, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức đoàn thể; hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại, tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.