Đề nghị rà soát, hoàn thiện các quy định về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Sáng 22/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khoá XVI, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn và điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, các đại biểu nghe Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng thừa uỷ quyền của Thủ tướng Chính phủ trình bày Tờ trình về dự án Luật Đất đai (sửa đổi); Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật này.

Thể chế hóa Nghị quyết 21-NQ/TW, không tạo khoảng trống pháp lý khi sửa Luật Đất đai

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh việc sửa đổi Luật Đất đai nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời Nghị quyết số 21-NQ/TW của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, cùng các nghị quyết, kết luận quan trọng của Bộ Chính trị.

Bên cạnh đó, theo Nghị quyết số 190/2025/QH15 và Nghị quyết số 206/2025/QH15 của Quốc hội, các quy định về phân cấp, phân quyền và tháo gỡ vướng mắc trong lĩnh vực đất đai đang thực hiện theo các nghị định, nghị quyết của Chính phủ chỉ có hiệu lực đến hết ngày 28/02/2027. Điều này đòi hỏi phải ban hành Luật trước ngày 01/3/2027 để không tạo khoảng trống pháp lý.

Về cơ sở thực tiễn, qua 02 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều đổi mới quan trọng, song thực tiễn còn bộc lộ một số vướng mắc, bất cập. Trong bối cảnh đất nước phấn đấu tăng trưởng "hai con số", việc sửa đổi Luật để khơi thông nguồn lực đất đai là yêu cầu cấp thiết.

03 mục tiêu lớn

Tờ trình nêu rõ 03 mục tiêu lớn: thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng, bảo đảm tính kế thừa, thống nhất của hệ thống pháp luật; giải quyết kịp thời các vấn đề cấp bách từ thực tiễn, tháo gỡ các "điểm nghẽn" về thể chế nhằm giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục hành chính, đáp ứng yêu cầu vận hành của chính quyền địa phương 02 cấp.

Quan điểm xây dựng Luật xác định quản lý đất đai theo chức năng là tài nguyên, tài sản, nguồn lực cả về diện tích, chất lượng và không gian sử dụng; bảo đảm nhất quán, ổn định, kế thừa và phát triển các quy định đã qua kiểm chứng thực tiễn; hoàn thiện cơ chế, chế tài ngăn ngừa, xử lý nghiêm vi phạm, khắc phục lãng phí, thất thoát và khiếu kiện; đồng thời chuyển trọng tâm từ công cụ hành chính sang công cụ kinh tế.

Về bố cục, dự thảo Luật gồm 13 chương và 112 điều, giảm 03 chương và 148 điều so với Luật Đất đai năm 2024 (260 điều). Dự thảo tập trung quy định trong Luật các nội dung liên quan trực tiếp đến quyền của người sử dụng đất đang còn phù hợp, còn các nội dung quy định chi tiết liên quan đến trình tự, thủ tục thì giao Chính phủ quy định.

Chính sách trọng tâm trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi):

Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng khái quát nhóm chính sách trọng tâm trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi):

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Dự thảo không quy định quy hoạch sử dụng đất mà chỉ quy định về nội dung sử dụng đất trong quy hoạch tỉnh. Đối với cấp xã, kế hoạch sử dụng đất được lập theo hướng đơn giản, số hóa, tích hợp các nội dung của quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết ngành, làm cơ sở thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.

Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất: Dự thảo đã kế thừa các căn cứ quy định tại Luật Đất đai năm 2024, đồng thời bổ sung căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên cơ sở đánh giá tiến độ sử dụng đất, tiến độ đầu tư của các dự án sử dụng đất trước đó.

Các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất cơ bản kế thừa quy định hiện hành. Đấu thầu dự án có sử dụng đất được áp dụng đối với dự án có yêu cầu cao về năng lực tài chính, kinh nghiệm, công nghệ, tiến độ, chất lượng công trình, hiệu quả sử dụng đất hoặc phát triển đồng bộ hạ tầng theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực. Đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng đối với quỹ đất do Nhà nước thu hồi hoặc do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý, kể cả đấu giá đất thuê trả tiền hằng năm; các trường hợp còn lại được thực hiện dự án thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Người được Nhà nước cho thuê đất được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền hằng năm. Phân định rõ các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép và các trường hợp không phải xin phép; cho phép giải quyết yêu cầu không tiếp tục thực hiện đối với trường hợp đã được chuyển mục đích, chuyển hình thức sử dụng đất nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bổ sung cơ chế bàn giao mặt bằng mà không giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư, nhà thầu chỉ sử dụng mặt bằng trong thời gian thi công; hoàn thiện quy định quản lý, sử dụng đất sau cổ phần hóa theo hướng được tiếp tục sử dụng đất và được thực hiện quyền tương ứng với hình thức sử dụng đất mà không phải xem xét lại nguồn gốc đất đã được xác định tại thời điểm cổ phần hóa.

Tài chính đất đai, giá đất: So với quy định của Luật Đất đai năm 2024, dự thảo Luật không còn quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất; đồng thời, kế thừa và hoàn thiện quy định về nguyên tắc, căn cứ định giá đất của Nhà nước, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, cách thức định giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất tại Luật Đất đai năm 2024, Nghị quyết số 254/2025/QH15 theo hướng thể chế quan điểm, chỉ đạo về chính sách tài chính đất đai, giá đất tại Nghị quyết số 21-NQ/TW.

Bổ sung quy định tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi; cách xác định chi phí xây dựng hạ tầng...

Nhà nước quyết định giá đất bảo đảm các nguyên tắc: trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và chế độ sử dụng đất: Bảo đảm quyền tiếp cận đất đai công bằng, công khai, tiết kiệm, hiệu quả; tiếp tục hoàn thiện chính sách cho đồng bào dân tộc thiểu số. Cho phép người thuộc hộ nghèo, cận nghèo, cá nhân dân tộc thiểu số được hưởng chính sách hỗ trợ đất đai được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng phải hoàn thành khi đăng ký biến động. Bổ sung quy định tách thửa, hợp thửa đất; giao Chính phủ quy định loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực phù hợp lộ trình chuyển đổi số. Về phân loại đất, dự thảo chia thành nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất dự trữ phát triển.

Cải cách hành chính, chuyển đổi số, phân cấp phân quyền: Mỗi thửa đất được gắn mã định danh duy nhất trên phạm vi cả nước. Đăng ký đất đai và Giấy chứng nhận bằng giấy hoặc điện tử có giá trị pháp lý như nhau. Cơ quan giải quyết thủ tục không yêu cầu cung cấp lại thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu. Về phân cấp: Cấp xã thực hiện thẩm quyền đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; cấp tỉnh thực hiện đối với tổ chức, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và dự án liên xã. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phân cấp, ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp xã tùy theo tình hình thực tế và năng lực.

Thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo: Bắt buộc hòa giải trước khi cơ quan nhà nước giải quyết tranh chấp. Đối với trường hợp thuộc thẩm quyền Chủ tịch UBND, cấp xã giải quyết lần đầu; nếu không đồng ý thì khởi kiện tại Tòa án hoặc gửi Chủ tịch UBND cấp tỉnh (quyết định của Chủ tịch UBND cấp tỉnh có hiệu lực thi hành). Đối với khiếu nại, người dân có quyền khởi kiện Tòa án nếu không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND các cấp.

Đề nghị rà soát kỹ các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Cũng theo Quochoi.vn, trình bày Báo cáo tóm tắt thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính (UBKTTC) Phan Văn Mãi cho biết, UBKTTC tán thành với sự cần thiết ban hành Luật nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW. Hồ sơ dự án Luật được chuẩn bị công phu, nghiêm túc, đủ điều kiện trình Quốc hội xem xét. 

Tuy nhiên, để bảo đảm chất lượng dự thảo Luật, UBKTTC đề nghị tiếp tục nghiên cứu, rà soát và hoàn thiện nhiều nội dung quan trọng.

Về phân loại đất, UBKTTC đề nghị chỉ phân loại đất thành các loại hợp lý, thực sự cần thiết cho công tác quản lý theo chỉ tiêu sử dụng đất tại quy hoạch. Đặc biệt, ngoại trừ các loại đất phải kiểm soát chặt chẽ về diện tích theo Quy hoạch sử dụng đất quốc gia (đất rừng, đất lúa, đất quốc phòng, đất an ninh), các loại đất còn lại không quản lý theo chỉ tiêu cứng mà quản lý theo định hướng phát triển kinh tế - xã hội đúng tinh thần Nghị quyết 21-NQ/TW.

Về thẩm quyền thực hiện nội dung quản lý nhà nước về đất đai, Uỷ ban đề nghị quy định rõ tại luật một số nội dung quan trọng tác động lớn đến quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân, cộng đồng như: bồi thường, hỗ trợ, tái định cư... bảo đảm ổn định, rõ ràng và áp dụng thống nhất trên cả nước; bảo đảm đồng bộ, thống nhất, không làm thay đổi nguyên tắc phân quyền theo Luật Tổ chức chính quyền địa phương. Quá trình tổ chức thực hiện, đề nghị Chính phủ chỉ đạo hướng dẫn đầy đủ, kiểm tra, giám sát kịp thời để phát hiện và khắc phục những vướng mắc, bất cập.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cơ quan thẩm tra đề nghị rà soát quy định tại nghị định hướng dẫn Luật Quy hoạch và thống nhất trong quá trình ban hành văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. 

Đồng thời thống nhất trong quá trình tổ chức thi hành, bảo đảm đúng yêu cầu tại Nghị quyết số 21, bảo đảm nguyên tắc: ngoại trừ các loại đất phải kiểm soát chặt chẽ về diện tích theo quy hoạch sử dụng đất quốc gia, các loại đất còn lại thì không quản lý theo chỉ tiêu cứng về sử dụng đất mà quản lý theo định hướng phát triển kinh tế - xã hội.

Đối với kế hoạch sử dụng đất cấp xã, UBKTTC nhấn mạnh yêu cầu bảo đảm tinh giản thực chất hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo tinh thần Nghị quyết số 21, rõ ràng về mục đích, ý nghĩa, vai trò của kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Bảo đảm đúng tính chất của một loại kế hoạch, không biến thành một hình thức khác của quy hoạch. Kế hoạch cấp xã chỉ mang tính chất tổng hợp nhu cầu để theo dõi tiến độ công việc, không có giá trị pháp lý bắt buộc và không phải căn cứ pháp lý để cho phép triển khai dự án đầu tư.

Về công chứng, chứng thực hợp đồng, UBKTTC đề nghị thực hiện đúng Kết luận số 290/KL-UBTVQH16, rà soát xác định rõ các trường hợp bắt buộc công chứng để quy định cụ thể tại Luật hoặc Nghị định, bảo đảm đồng bộ với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Công chứng.

Về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất, việc thay đổi tên gọi nhưng chưa làm rõ mô hình, cơ chế hoạt động, tài chính của Tổ chức phát triển quỹ đất (TCPTQĐ) gây quan ngại về nguy cơ lạm dụng chính sách khi vừa làm nhiệm vụ công vừa đầu tư, kinh doanh. UBKTTC đề nghị sử dụng thống nhất khái niệm "TCPTQĐ" theo Nghị quyết 21-NQ/TW, bảo đảm tính chất "hoạt động không vì mục đích lợi nhuận" và chỉ thực hiện nhiệm vụ theo chỉ đạo của cơ quan quản lý nhà nước.

Đối với trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất làm nhà ở thương mại, UBKTTC chỉ rõ Hồ sơ dự án Luật chưa có đánh giá tác động chi tiết về ưu, nhược điểm của 02 phương án do Chính phủ trình. Cơ quan thẩm tra đề nghị Chính phủ thống nhất 01 phương án chính sách trình Quốc hội. Trường hợp đề xuất luật hóa (Phương án 1), cần báo cáo xin ý kiến cấp có thẩm quyền theo Kết luận 290/KL-UBTVQH16 để bảo đảm cơ sở chính trị đối với nội dung phức tạp, nhạy cảm này.

Về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, đề nghị rà soát, hoàn thiện các quy định về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận, bảo đảm tinh thần cải cách thủ tục hành chính, đẩy mạnh ứng dụng khoa học công nghệ, chuyển đổi số; có giải pháp hiệu quả để giải quyết dứt điểm những trường hợp tồn đọng.

Về tháo gỡ các vướng mắc khác về đất đai, khơi thông nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội, cơ quan thẩm tra đề nghị Chính phủ chỉ đạo tiếp tục rà soát các vấn đề cần phải tháo gỡ như quy định giá đất tại các khu, cụm công nghiệp được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách (tức là đầu tư công); hay là vấn đề định giá các tài sản công là trụ sở làm việc để cho thuê, để đưa đất vào khai thác hiệu quả.

Ngoài ra, về quản lý đất sau cổ phần hóa, chuyển đổi đơn vị sự nghiệp công lập, UBKTTC đề nghị rà soát kỹ các Nghị định liên quan, phân biệt rõ bản chất nguồn gốc đất giữa doanh nghiệp nhà nước (đất thuê) và đơn vị sự nghiệp công lập (đất giao) để có cơ chế quản lý phù hợp. Về điều khoản thi hành, đề nghị Chính phủ làm rõ tính khả thi của thời điểm có hiệu lực, bảo đảm đồng bộ với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.