Cần nghiên cứu, tính toán kỹ lưỡng điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội tiếp tục cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 6 vừa qua. Do tính chất đặc biệt quan trọng và phức tạp, Quốc hội đã quyết định xem xét, thông qua tại Kỳ họp gần nhất để có thêm thời gian nghiên cứu, tiếp thu, làm rõ những vấn đề còn nhiều ý kiến khác nhau, bảo đảm chất lượng và tính khả thi sau khi được ban hành. 

Để tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật, đại biểu Đặng Bích Ngọc - Phó Trưởng Đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH tỉnh Hoà Bình cho biết, về căn cứ xác định giá đất (khoản 2, Điều 159), dự thảo Luật quy định về thông tin đầu vào làm căn cứ xác định giá đất, bao gồm “Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất”. 

Thực tế hiện nay phổ biến tình trạng giá đất được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất thấp, thấp hơn giá đất trong bảng giá đất tỉnh.

 Với các trường hợp đó cơ quan thuế sẽ căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất tỉnh để xác định tính thu nghĩa vụ tài chính về đất đai (đối với trường hợp giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao hơn giá đất trong bảng giá đất thì cơ quan thuế mới căn cứ vào giá đất ghi trong hợp đồng để xác định tính thu nghĩa vụ tài chính về đất đai). 

Do đó, nếu trong Luật Đất đai (sửa đổi) không có các quy định để làm sao Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực phải là giá thực tế chuyển nhượng, thì kết quả định giá đất sẽ không phản ánh đúng giá đất thị trường.

"Tôi đề nghị bổ sung quy định thành “giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính”, bởi thực tế, có nhiều trường hợp khi trúng đấu giá với giá rất cao, nhưng sau đấy không thực hiện nghĩa vụ tài chính và chấp nhận bị hủy kết quả trúng đấu giá, nên kết quả này không bảo đảm để sử dụng trong công tác định giá đất cụ thể". Đai biểu Đặng Bích Ngọc đề nghị.

 Cần nghiên cứu, tính toán kỹ lưỡng điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất

Cũng theo đại biểu Đặng Bích Ngọc, về phương pháp định giá đất (khoản 5, 6 Điều 159) cùng với việc quy định nội hàm của các phương pháp định giá đất, dự thảo Luật thiết kế 02 phương án về trường hợp, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất. 

Theo đó, đại biểu Ngọc nhất trí với phương án quy định tại Luật về trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp. Mỗi phương pháp định giá đất sẽ phù hợp với từng loại đất, không thể áp dụng tất cả các phương pháp định giá đất cho một loại đất. 

Tùy theo mục đích, dữ liệu về loại đất đó để xem xét áp dụng phương pháp định giá phù hợp. Quy định như dự thảo Luật cũng đảm bảo nguyên tắc định giá đất theo nguyên tắc thị trường với các phương pháp định giá đất một cách linh hoạt và chính xác.

Trong đó, đại biểu Đặng Bích Ngọc cơ bản đồng tình với việc dự thảo Luật quy định mở rộng điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đối với thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển do thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quy hoạch khi xác định được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển, điều này đảm bảo việc áp dụng phương pháp định giá phù hợp đối với thửa đất có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình nhưng không thực hiện được phương pháp định giá khác.

 Tuy nhiên, phương pháp thặng dư áp dụng ước tính doanh thu, chi phí. Việc tính toán các yếu tố giả định trên là phức tạp, kết quả có thể có sự sai lệch trong cùng một thửa đất. Do đó, dự thảo Luật cần nghiên cứu, tính toán kỹ lưỡng điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất.

Cần bổ sung thêm quy định về nguyên tắc, phương pháp xác định bảng giá đất

Đại biểu Đặng Bích Ngọc cho biết, tình trạng tiêu cực, tham nhũng trong định giá đất tại một số địa phương thời gian qua một phần do những bất cập trong việc xác định bảng giá đất không sát với giá thị trường, tính minh bạch, khách quan, chính xác của bảng giá đất là vấn đề rất quan trọng.

Dự thảo Luật đã có nhiều điểm thay đổi căn bản trong quy định về bảng giá đất như: thay đổi thời gian ban hành bảng giá đất, thay đổi căn cứ điều chỉnh bảng giá đất, bổ sung một số trường hợp sử dụng bảng giá đất. Tôi cho rằng, tất cả những thay đổi trên sẽ góp phần làm cho bảng giá tiệm cận với giá thị trường hơn.

Với việc bỏ quy định khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì phải xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. 

Bảng giá đất sẽ áp dụng trong nhiều trường hợp. Tuy nhiên, theo đại biểu Đặng Bích Ngọc, quy định như trên chưa phù hợp với thực tế. Vì, bảng giá đất được xây dựng trên thửa đất chuẩn cho vùng tuyến đường trong khoảng thời gian nhất định; còn giá đất đến từng thửa là giá đất cụ thể trong thời gian nhất định, nếu áp dụng được bản đồ số và cập nhật kịp thời thì giá trị này sẽ thay đổi liên tục. 

"Do đó, phương pháp xác định phải khác với phương pháp xác định cụ thể cho từng thửa đất, khu đất. Vì vậy, cần bổ sung thêm quy định về nguyên tắc, phương pháp xác định bảng giá đất tại luật để thống nhất thực hiện.

Đồng thời, cần nghiên cứu xây dựng và thiết lập quy trình xây dựng bảng giá khoa học, vừa chặt chẽ, vừa bảo đảm thời gian thực hiện từ sớm để đạt được mục tiêu ngày 01 tháng 01 hằng năm có bảng giá đất điều chỉnh, bổ sung, tạo sự chủ động trong xây dựng bảng giá, cũng như dễ đạt mục tiêu sát với thị trường, vì thời gian xây dựng càng dài càng dễ tác động đến tính thời sự của bảng giá được điều chỉnh". đại biểu Đặng Bích Ngọc đề nghị.