Cần nghiên cứu, tính toán kỹ lưỡng điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất

26/12/2023 16:50

(Chinhphu.vn) - Theo đại biểu Đặng Bích Ngọc - Phó Trưởng Đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH tỉnh Hoà Bình, cần nghiên cứu, tính toán kỹ lưỡng điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất.

Cần nghiên cứu, tính toán kỹ lưỡng điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất- Ảnh 1.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội tiếp tục cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 6 vừa qua. Do tính chất đặc biệt quan trọng và phức tạp, Quốc hội đã quyết định xem xét, thông qua tại Kỳ họp gần nhất để có thêm thời gian nghiên cứu, tiếp thu, làm rõ những vấn đề còn nhiều ý kiến khác nhau, bảo đảm chất lượng và tính khả thi sau khi được ban hành. 

Để tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật, đại biểu Đặng Bích Ngọc - Phó Trưởng Đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH tỉnh Hoà Bình cho biết, về căn cứ xác định giá đất (khoản 2, Điều 159), dự thảo Luật quy định về thông tin đầu vào làm căn cứ xác định giá đất, bao gồm “Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất”. 

Thực tế hiện nay phổ biến tình trạng giá đất được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất thấp, thấp hơn giá đất trong bảng giá đất tỉnh.

 Với các trường hợp đó cơ quan thuế sẽ căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất tỉnh để xác định tính thu nghĩa vụ tài chính về đất đai (đối với trường hợp giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao hơn giá đất trong bảng giá đất thì cơ quan thuế mới căn cứ vào giá đất ghi trong hợp đồng để xác định tính thu nghĩa vụ tài chính về đất đai). 

Do đó, nếu trong Luật Đất đai (sửa đổi) không có các quy định để làm sao Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực phải là giá thực tế chuyển nhượng, thì kết quả định giá đất sẽ không phản ánh đúng giá đất thị trường.

"Tôi đề nghị bổ sung quy định thành “giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính”, bởi thực tế, có nhiều trường hợp khi trúng đấu giá với giá rất cao, nhưng sau đấy không thực hiện nghĩa vụ tài chính và chấp nhận bị hủy kết quả trúng đấu giá, nên kết quả này không bảo đảm để sử dụng trong công tác định giá đất cụ thể". Đai biểu Đặng Bích Ngọc đề nghị.

 Cần nghiên cứu, tính toán kỹ lưỡng điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất

Cũng theo đại biểu Đặng Bích Ngọc, về phương pháp định giá đất (khoản 5, 6 Điều 159) cùng với việc quy định nội hàm của các phương pháp định giá đất, dự thảo Luật thiết kế 02 phương án về trường hợp, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất. 

Theo đó, đại biểu Ngọc nhất trí với phương án quy định tại Luật về trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp. Mỗi phương pháp định giá đất sẽ phù hợp với từng loại đất, không thể áp dụng tất cả các phương pháp định giá đất cho một loại đất. 

Tùy theo mục đích, dữ liệu về loại đất đó để xem xét áp dụng phương pháp định giá phù hợp. Quy định như dự thảo Luật cũng đảm bảo nguyên tắc định giá đất theo nguyên tắc thị trường với các phương pháp định giá đất một cách linh hoạt và chính xác.

Cần nghiên cứu, tính toán kỹ lưỡng điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất- Ảnh 2.

Trong đó, đại biểu Đặng Bích Ngọc cơ bản đồng tình với việc dự thảo Luật quy định mở rộng điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đối với thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển do thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quy hoạch khi xác định được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển, điều này đảm bảo việc áp dụng phương pháp định giá phù hợp đối với thửa đất có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình nhưng không thực hiện được phương pháp định giá khác.

 Tuy nhiên, phương pháp thặng dư áp dụng ước tính doanh thu, chi phí. Việc tính toán các yếu tố giả định trên là phức tạp, kết quả có thể có sự sai lệch trong cùng một thửa đất. Do đó, dự thảo Luật cần nghiên cứu, tính toán kỹ lưỡng điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất.


Cần nghiên cứu, tính toán kỹ lưỡng điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất- Ảnh 3.

Với việc bỏ quy định khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí.

Cần bổ sung thêm quy định về nguyên tắc, phương pháp xác định bảng giá đất

Đại biểu Đặng Bích Ngọc cho biết, tình trạng tiêu cực, tham nhũng trong định giá đất tại một số địa phương thời gian qua một phần do những bất cập trong việc xác định bảng giá đất không sát với giá thị trường, tính minh bạch, khách quan, chính xác của bảng giá đất là vấn đề rất quan trọng.

Dự thảo Luật đã có nhiều điểm thay đổi căn bản trong quy định về bảng giá đất như: thay đổi thời gian ban hành bảng giá đất, thay đổi căn cứ điều chỉnh bảng giá đất, bổ sung một số trường hợp sử dụng bảng giá đất. Tôi cho rằng, tất cả những thay đổi trên sẽ góp phần làm cho bảng giá tiệm cận với giá thị trường hơn.

Với việc bỏ quy định khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì phải xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. 

Bảng giá đất sẽ áp dụng trong nhiều trường hợp. Tuy nhiên, theo đại biểu Đặng Bích Ngọc, quy định như trên chưa phù hợp với thực tế. Vì, bảng giá đất được xây dựng trên thửa đất chuẩn cho vùng tuyến đường trong khoảng thời gian nhất định; còn giá đất đến từng thửa là giá đất cụ thể trong thời gian nhất định, nếu áp dụng được bản đồ số và cập nhật kịp thời thì giá trị này sẽ thay đổi liên tục. 

"Do đó, phương pháp xác định phải khác với phương pháp xác định cụ thể cho từng thửa đất, khu đất. Vì vậy, cần bổ sung thêm quy định về nguyên tắc, phương pháp xác định bảng giá đất tại luật để thống nhất thực hiện.

Đồng thời, cần nghiên cứu xây dựng và thiết lập quy trình xây dựng bảng giá khoa học, vừa chặt chẽ, vừa bảo đảm thời gian thực hiện từ sớm để đạt được mục tiêu ngày 01 tháng 01 hằng năm có bảng giá đất điều chỉnh, bổ sung, tạo sự chủ động trong xây dựng bảng giá, cũng như dễ đạt mục tiêu sát với thị trường, vì thời gian xây dựng càng dài càng dễ tác động đến tính thời sự của bảng giá được điều chỉnh". đại biểu Đặng Bích Ngọc đề nghị.

Nội dung này, đã nhận được 0 góp ý, hiến kế
Góp ý, hiến kế cho Chính phủ ngay tại đây
Đọc nhiều
THỜI GIAN ĐĂNG KÝ DỰ THI và LỊCH THI TỐT NGHIỆP THPT năm 2025

THỜI GIAN ĐĂNG KÝ DỰ THI và LỊCH THI TỐT NGHIỆP THPT năm 2025

Chính sách và cuộc sống

(Chinhphu.vn) - Theo quy định của Bộ GD&ĐT, thí sinh sẽ bắt đầu đăng ký dự thi tốt nghiệp THPT năm 2025 từ 21/4 đến 17 giờ ngày 28/4. Lịch thi tốt nghiệp THPT năm 2025 đã được Bộ GD&ĐT công bố trong hướng dẫn một số nội dung tổ chức Kỳ thi.

Chuyển 100% biên chế cấp huyện về cấp xã; dự kiến bố trí biên chế cấp xã; định hướng biên chế đơn vị sự nghiệp

Chuyển 100% biên chế cấp huyện về cấp xã; dự kiến bố trí biên chế cấp xã; định hướng biên chế đơn vị sự nghiệp

Hướng dẫn thực hiện chính sách

(Chinhphu.vn) - Chuyển 100% biên chế cấp huyện hiện có để biên chế cấp xã khi sắp xếp đơn vị hành chính, trong đó đội ngũ cán bộ lãnh đạo, quản lý của hệ thống chính trị cấp huyện hiện nay được bố trí làm nòng cốt tại các đơn vị cấp xã mới.

Tra cứu TUỔI NGHỈ HƯU và THỜI ĐIỂM NGHỈ HƯU

Tra cứu TUỔI NGHỈ HƯU và THỜI ĐIỂM NGHỈ HƯU

Hướng dẫn thực hiện chính sách

(Chinhphu.vn) - Năm 2025, độ tuổi nghỉ hưu của người lao động nam sẽ là 61 tuổi 3 tháng, lao động nữ sẽ là 56 tuổi 8 tháng; năm 2026, độ tuổi nghỉ hưu của người lao động nam sẽ là 61 tuổi 6 tháng, lao động nữ sẽ là 57 tuổi;...

TOÀN VĂN: Nghị định 178/2024/NĐ-CP chính sách với CBCCVC, lực lượng vũ trang khi sắp xếp bộ máy

TOÀN VĂN: Nghị định 178/2024/NĐ-CP chính sách với CBCCVC, lực lượng vũ trang khi sắp xếp bộ máy

Hướng dẫn thực hiện chính sách

(Chinhphu.vn) - Toàn văn Nghị định 178/2024/NĐ-CP ngày 31/12/2024 của Chính phủ về chính sách, chế độ đối với cán bộ, công chức, viên chức, người lao động và lực lượng vũ trang trong thực hiện sắp xếp tổ chức bộ máy của hệ thống chính trị.

Thông tư 29/2024/TT-BGDĐT quy định về DẠY THÊM, HỌC THÊM

Thông tư 29/2024/TT-BGDĐT quy định về DẠY THÊM, HỌC THÊM

Chính sách mới

(Chinhphu.vn) - Toàn văn Thông tư số 29/2024/TT-BGDĐT, ngày 30/12/2024 của Bộ Giáo dục và đào tạo quy định về dạy thêm, học thêm. Thông tư này có hiệu lực từ ngày 14/2/2025.

THĂM DÒ Ý KIẾN

Bộ Tài chính đề xuất miễn thuế hàng nhập khẩu qua sàn thương mại điện tử từ 1 triệu đồng trở xuống.

Chúng tôi luôn Lắng nghe và phản hồi Chúng tôi
luôn
Lắng nghe
và phản hồi