Đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư: Chuyên gia nói gì?

Hiện nay Chính phủ đang xây dựng dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) để trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến vào Kỳ họp thứ 5 tới đây. Dự thảo Luật trình Ủy ban thường vụ Quốc hội cho ý kiến ngày 17/3/2023 quy định về một vấn đề rất mới là thời hạn sở hữu đối với nhà chung cư (căn hộ chung cư). 

Quy định này đã nhận được nhiều ý kiến trái chiều, có ý kiến ủng hộ nhưng cũng có những ý kiến phản đối. Dưới góc nhìn luật pháp cũng như từ thực tiễn, chúng tôi xin chia sẻ quan điểm của mình về vấn đề này như sau:

Về cơ bản, việc bổ sung quy định Mục 4 (Điều 25 và Điều 26) về sở hữu nhà chung cư là cần thiết, để xác định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của người sở hữu căn hộ chung cư khi chung cư hết niên hạn sử dụng, có nguy cơ gây mất an toàn, ảnh hưởng đến sức khỏe, tính mạng của người dân. 

Nội dung cơ bản của Điều 25 và 26 là quy định rõ về căn cứ xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư; thời hạn sử dụng nhà chung cư; các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư; quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu nhà chung cư sau khi chấm dứt quyền sở hữu, như: Các chủ sở hữu vẫn còn quyền sử dụng đất và có thể tiếp tục đầu tư, xây dựng nhà chung cư mới; có nghĩa vụ phải di dời, phá dỡ nhà chung cư khi hết niên hạn sử dụng; trường hợp do quy hoạch không được tiếp tục xây dựng nhà chung cư mới thì được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định...

Cần lấy ý kiến của đối tượng chịu sự tác động

Tuy nhiên, cách thể hiện, kỹ thuật lập pháp của Mục này dễ gây hiểu nhầm là Luật quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, quy định này cũng chưa tương thích với các quy định của Bộ luật Dân sự và có thể gây tác động tâm lý đến người tiêu dùng cũng như ảnh hưởng đến thị trường nhà ở, bất động sản. 

Chúng tôi nhận thấy, đây là vấn đề rất quan trọng, cơ quan chủ trì soạn thảo cần lấy ý kiến của đối tượng chịu sự tác động là người tiêu dùng, các chủ đầu tư, hiệp hội kinh doanh bất động sản và tham khảo kinh nghiệm của các nước trên thế giới; đánh giá kỹ tác động của chính sách. 

Đồng thời cần nghiên cứu sửa về kỹ thuật lập pháp, thay đổi cách thể hiện để tránh bị hiểu nhầm là Luật quy định thời hạn đối với quyền sở hữu nhà chung cư, từ đó làm hạn chế quyền sở hữu tài sản là nhà ở của người dân, kéo theo tâm lý chuyển sang lựa chọn đầu tư, mua nhà đất mà không mua nhà chung cư, gây khó khăn cho thực hiện Chiến lược, chính sách nhà ở trong tương lai.

Quyền sở hữu căn hộ chung cư rất đặc biệt và đặc thù

Về mặt lý thuyết, quyền sở hữu tài sản là không có thời hạn. Trong nghiên cứu lý luận cũng như thực tiễn pháp luật chúng tôi chưa bắt gặp các quy định xác định trước thời hạn sở hữu đối với tài sản (cũng có thể xảy ra trong thực tiễn theo thỏa thuận giữa các bên trong giao dịch tài sản). 

Theo các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì Bộ luật Dân sự chỉ quy định về các căn cứ chấm dứt quyền sở hữu, không có các quy định về thời hạn sở hữu tài sản. Quyền sở hữu chỉ bị chấm dứt khi có căn cứ theo quy định tại Điều 237 Bộ luật Dân sự [1]. 

Nếu căn cứ vào khoản 3 Điều 237 Bộ luật Dân sự thì quyền sở hữu căn hộ chung cư sẽ chấm dứt khi tòa nhà bị tiêu hủy (có thể là bị phá dỡ khi hết niên hạn sử dụng). 

Tuy nhiên, có lẽ Bộ luật Dân sự cũng đã tiên lượng được tính phức tạp, đặc thù của quyền sở hữu nhà chung cư nên đã có một điều riêng về vấn đề này, Điều 214 Bộ luật Dân sự quy định: "Trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của luật" mà không khẳng định ngay việc chấm dứt quyền sở hữu. 

Do đó, không nên căn cứ vào quy định của khoản 3 Điều 237 Bộ luật Dân sự để quy định rằng, quyền sở hữu căn hộ chung cư chấm dứt khi chung cư bị tiêu hủy. Quy định của Bộ luật Dân sự là đưa ra một nguyên tắc chung, phổ biến cho các loại tài sản khi bị tiêu hủy (ví dụ tiêu hủy ô tô, xe máy...), không còn tài sản nữa thì đương nhiên chấm dứt quyền sở hữu đối với tài sản đó. 

Tuy nhiên, quyền sở hữu căn hộ chung cư rất đặc biệt và đặc thù vì nó còn liên quan đến quyền sử dụng đất của người sở hữu căn hộ. Trong trường hợp chung cư bị tiêu hủy theo luật nhưng người sở hữu chung cư vẫn còn quyền sử dụng đất thì chưa thể chấm dứt mọi quyền và nghĩa vụ của họ. Trừ khi quyền sử dụng đất là có thời hạn, và thời hạn quyền sử dụng đất đã hết cùng với việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư.

Không nên quy định quyền sở hữu có thời hạn đối với nhà chung cư

Khoản 1 Điều 25 dự thảo Luật quy định: Quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc các trường hợp bắt buộc phải phá dỡ theo quy định của Luật. Nếu quy định như dự thảo Luật thì cứ hết thời hạn sử dụng là chấm dứt quyền sở hữu. Điều đó đồng nghĩa với việc chủ sở hữu căn hộ không còn quyền được ở trong căn hộ đó nữa. 

Tuy nhiên, trên thực tế, rất có thể thời hạn sử dụng nhà đã hết nhưng tình trạng ngôi nhà chưa bị xuống cấp đến mức mất an toàn, đe dọa sức khỏe, tính mạng của người dân thì có thể chưa bị phá dỡ và chưa thể chấm dứt quyền sở hữu, cũng tức là không ai có thể đẩy các chủ sở hữu ra khỏi căn hộ của họ. 

Đây là một thực tế đã tồn tại từ rất lâu ở Việt Nam. Và như vậy, quy định nói trên trở nên vô nghĩa. Mặt khác, kể cả khi chung cư bị phá dỡ thì chủ sở hữu cũng chưa mất hoàn toàn các quyền của mình. 

Ở khía cạnh khác, quy định như vậy rõ ràng là ảnh hưởng, hạn chế quyền sở hữu của người dân, cho dù cơ quan soạn thảo có viện dẫn là đúng Hiến pháp vì được Luật quy định đi chăng nữa. 

Do vậy, không nên quy định quyền sở hữu có thời hạn đối với nhà chung cư như khoản 1 Điều 25 nói trên mà cần quy định rõ về thời hạn sử dụng nhà chung cư và điều kiện, trường hợp phải tiêu hủy nhà chung cư; đồng thời các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu căn hộ chung cư sau khi chung cư bị tiêu hủy là những quyền và nghĩa vụ gì cần được quy định rõ trong Luật Nhà ở đối với từng trường hợp cụ thể.

Rà soát, quy định chặt chẽ về niên hạn sử dụng nhà chung cư

Để khắc phục những hạn chế, khó khăn từ thực tiễn xử lý nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng hiện nay cũng như sau này, chúng ta có thể chọn giải pháp khác đơn giản hơn, ít phức tạp hơn đó là:

1. Rà soát, quy định chặt chẽ về niên hạn sử dụng nhà chung cư trong Luật hiện hành, đồng thời bổ sung quy định về trách nhiệm, nghĩa vụ của chủ sở hữu căn hộ khi tòa nhà đã hết niên hạn sử dụng, có nguy cơ mất an toàn và bị buộc phá dỡ.

Các nội dung của Điều 25 và Điều 26 phải bao quát, xử lý được các vấn đề đang đặt ra trong thực tiễn đối với nhà chung cư khi hết niên hạn sử dụng theo nguyên tắc: Khi niên hạn sử dụng nhà đã hết thì chủ sở hữu có nghĩa vụ phải phối hợp với các cơ quan chức năng hoặc/và chủ đầu tư tiến hành thẩm định, đánh giá, nếu chung cư không còn đáp ứng các yêu cầu về an toàn thì Luật quy định bắt buộc phải tu sửa, cải tạo hoặc phá dỡ, chủ sở hữu không được phép ngăn cản hay từ chối nghĩa vụ cải tạo, hoặc phá dỡ, xây mới (pháp luật về nhà ở của nhiều nước, như CHLB Đức cũng quy định như vậy, họ không quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư).

2. Đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu xử lý về kỹ thuật lập pháp, từ ngữ của Mục 4, để bảo đảm tương thích với các quy định của Bộ luật Dân sự và tránh bị hiểu nhầm là Luật giới hạn về thời hạn quyền sở hữu nhà chung cư. Cụ thể:

- Tiêu đề của Mục 4 nên đổi thành "Xử lý nhà chung cư hết niên hạn sử dụng".

- Theo đó các nội dung của Điều 25 và 26 cần loại bỏ quy định về việc xác lập quyền sở hữu nhà chung cư, vì nội dung này đã được quy định tại Điều 14 dự thảo Luật;

- Không tiếp cận vấn đề theo hướng quy định về thời hạn sở hữu mà tiếp cận theo quy định của Điều 214 Bộ luật Dân sự đó là: khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, có nguy cơ mất an toàn thì bị buộc phải tiêu hủy theo các quy định của Luật này, đồng thời quy định rõ quyền và nghĩa vụ của người sở hữu căn hộ đối với từng trường hợp cụ thể sau khi chung cư bị tiêu hủy. 

Cụ thể là một số trường hợp như: chủ sở hữu có nghĩa vụ sửa chữa khi chung cư bị hư hỏng, xuống cấp hoặc phải tiêu hủy nếu hết niên hạn sử dụng và gây nguy cơ mất an toàn; có quyền tiếp tục thỏa thuận với các cơ quan có thẩm quyền hoặc/và với chủ đầu tư về xây dựng chung cư mới hoặc được tái định cư ở nơi khác tùy từng trường hợp; hoặc cũng có thể bị chấm dứt hoàn toàn mọi quyền lợi và nghĩa vụ như trong trường hợp thời hạn của dự án nhà ở và thời hạn sử dụng đất đã hết và đã được xác định rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có thời hạn theo thời hạn của dự án, cũng là thời hạn sử dụng đất.

Đồng thời cũng cần rà soát lại các quy định của Điều 26 về trách nhiệm của các bên trong phá dỡ nhà chung cư theo nguyên tắc: trách nhiệm thuộc về chủ sở hữu, tránh gây khó khăn cho Nhà nước và tạo tâm lý ỷ lại của chủ sở hữu như tình trạng hiện nay.

PGS.TS Đinh Dũng Sỹ, Nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ