Xung đột pháp lý trong chuyển nhượng dự án bất động sản, đề nghị giải quyết triệt để "điểm nghẽn" này

Tinh thần chung của dự án luật là cắt giảm thủ tục hành chính, chuyển mạnh từ "tiền kiểm" sang "hậu kiểm". Tuy nhiên, các đại biểu thuộc đoàn ĐBQH tỉnh Hưng Yên và đoàn ĐBQH thành phố Hải Phòng cho rằng, việc tạo thuận lợi phải đi đôi với xây dựng hàng rào pháp lý kỹ thuật chặt chẽ để quản lý rủi ro.

Vấn đề được nhiều đại biểu quan tâm nhất là sự xung đột, chồng chéo giữa quy định của Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) trong thủ tục chuyển nhượng dự án.

Đại biểu Đoàn Thị Thanh Mai (đoàn ĐBQH tỉnh Hưng Yên) chỉ rõ, quy định tại điểm a khoản 2 điều 35 dự thảo Luật Đầu tư và khoản 1 điều 41 của Luật Kinh doanh BĐS đang tạo ra "hai hệ thống quy định pháp luật" cùng áp dụng cho một hoạt động. Điều này gây "khó khăn, phức tạp cho nhà đầu tư" trong việc xác định thủ tục pháp lý.

Đại biểu dẫn chứng thực tế "đã có những trường hợp mà các cơ quan chức năng, sở xây dựng, sở tài chính đùn đẩy trách nhiệm", không thực hiện thủ tục chuyển nhượng cho nhà đầu tư. Hơn nữa, đang có sự "bất hợp lý" khi các dự án được chấp thuận chủ trương theo Luật Đầu tư 2020 lại bị yêu cầu thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo Luật Kinh doanh BĐS .

Để giải quyết triệt để "điểm nghẽn" này, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài Chính của Quốc hội Đoàn Thị Thanh Mai đề nghị Ban soạn thảo phải "rà soát và phân định rõ các trường hợp" áp dụng luật nào; hoặc "chỉ quy định một thủ tục chuyển nhượng dự án áp dụng chung" theo Luật Đầu tư. 

Đồng thời, cần quy định rõ "nếu đã thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo Luật Kinh doanh bất động sản thì không cần phải thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư".

Đề xuất các dự án đầu tư đều phải "đặt cọc" 

Cũng liên quan đến chuyển nhượng dự án, đại biểu Nguyễn Chu Hồi (đoàn ĐBQH thành phố Hải Phòng) cảnh báo về tình trạng đầu tư "lướt sóng". Đại biểu phân tích thực trạng có những tập đoàn quốc tế, liên danh với doanh nghiệp trong nước, vẽ ra dự án rất lớn, khiến địa phương chờ đợi, hy sinh chi phí cơ hội của quỹ đất, nhưng rồi nhà đầu tư "lại bán đi" để hưởng địa tô chênh lệch.

Đại biểu Nguyễn Chu Hồi đề xuất các dự án đầu tư đều phải "đặt cọc" ở mức độ đủ lớn, để nếu nhà đầu tư bỏ ngang hoặc bán dự án, khoản tiền đó có thể bù đắp "hệ số dừng" (chi phí cơ hội) mà địa phương đã gánh chịu . "