Dự thảo LUẬT NHÀ Ở (sửa đổi): Ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá phù hợp...

Sửa đổi Luật Nhà ở: Hướng tới mọi người dân đều có chỗ ở

Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp vừa tổ chức phiên họp cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). 

Theo Tờ trình của Chính phủ, sau gần hai năm thi hành, Luật Nhà ở năm 2023 đã góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở, tăng tính công khai, minh bạch và tạo sự thống nhất với pháp luật về đầu tư, đất đai, quy hoạch. 

Tuy nhiên, quá trình triển khai cũng cho thấy một số quy định cần được sửa đổi để phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, mô hình chính quyền địa phương hai cấp và những thay đổi của hệ thống pháp luật có liên quan.

Việc sửa đổi Luật Nhà ở nhằm tiếp tục hoàn thiện môi trường pháp lý thuận lợi, minh bạch, an toàn; đơn giản hóa thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng; phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, hướng tới mục tiêu mọi người dân đều có chỗ ở; đồng thời khắc phục những bất cập phát sinh trong thực tiễn.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê

Dự thảo Luật gồm 13 chương, 145 điều, giảm 53 điều so với Luật hiện hành. Nội dung sửa đổi tập trung vào 6 nhóm chính sách lớn, bao quát các vấn đề từ phát triển, sở hữu, tài chính, quản lý, sử dụng đến giao dịch về nhà ở.

Một trong những định hướng đáng chú ý là ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, từng bước hình thành thị trường cho thuê ổn định, lâu dài. 

Dự thảo dành một chương riêng điều chỉnh loại hình này, làm rõ nguồn vốn đầu tư, quỹ đất, chính sách ưu đãi, giá thuê và cơ chế quản lý. 

Đồng thời dự thảo đề xuất xây dựng Quỹ nhà ở tại địa phương nhằm tạo nguồn lực bền vững cho việc đầu tư, tạo lập quỹ nhà cho thuê.

Bổ sung chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp

Bên cạnh đó, dự thảo bổ sung chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp; hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội, nhà ở công vụ và các loại nhà ở dành cho nhóm đối tượng chính sách. 

Một số cơ chế đặc thù đã được thực tiễn kiểm nghiệm trong phát triển nhà ở xã hội cũng được nghiên cứu luật hóa, gắn với yêu cầu kiểm soát chặt chẽ việc mua, bán, cho thuê, thuê mua, hạn chế tình trạng trục lợi chính sách.

Dự thảo cũng đặt vấn đề bổ sung chung cư có thời hạn; hoàn thiện cơ chế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; quản lý các loại hình bất động sản có mục đích lưu trú; đổi mới mô hình hoạt động của Ban Quản trị nhà chung cư và rà soát các quy định về huy động vốn, thế chấp, giải chấp dự án nhà ở.

Dự thảo đẩy mạnh phân quyền, phân cấp cho chính quyền địa phương; bãi bỏ một số thủ tục và sửa đổi các thủ tục hiện hành theo hướng rút ngắn thời gian, đơn giản hóa hồ sơ, không làm phát sinh thủ tục hành chính mới.

Tán thành sự cần thiết xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi)

Thẩm tra sơ bộ, Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp tán thành sự cần thiết xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi), cho rằng các nhóm chính sách cơ bản đã bám sát chủ trương, định hướng về phát triển nhà ở. 

Tuy nhiên, đây là dự án luật có nội dung phức tạp, liên quan trực tiếp đến nhiều luật và tác động lớn đến người dân, doanh nghiệp. Do đó các chính sách mới cần được tiếp tục nghiên cứu thận trọng, đánh giá tác động đầy đủ.

Một số ý kiến đề nghị làm rõ hơn chính sách đối với nhà ở thương mại giá phù hợp, nhất là tiêu chí xác định “giá phù hợp” và sự khác biệt với nhà ở thương mại thông thường, nhà ở xã hội. 

Việc thiết kế chính sách phải tránh giao thoa về đối tượng, cơ chế ưu đãi và giới hạn lợi nhuận, qua đó hạn chế vướng mắc trong tổ chức thực hiện.

Đối với nhà ở cho thuê, cần phân định rõ với hoạt động cho thuê nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân. 

Đồng thời, dự thảo cần quy định đầy đủ quyền, nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê, tạo cơ sở cho mô hình nhà ở cho thuê phát triển ổn định, góp phần từng bước thay đổi tâm lý phải sở hữu nhà ở.

Với đề xuất đưa căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự du lịch và các công trình tương tự vào phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở, cơ quan thẩm tra cho rằng cần cân nhắc kỹ. 

Các loại hình này về bản chất phục vụ kinh doanh dịch vụ lưu trú, nếu được quản lý như nhà ở có thể dẫn đến sử dụng sai mục đích, hình thành các “đơn vị ở” và gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Một số ý kiến cũng đề nghị làm rõ mô hình tổ chức, hoạt động và nguồn lực của Quỹ nhà ở tại địa phương, bảo đảm không làm phát sinh tổ chức bộ máy mới. Đồng thời đánh giá kỹ các chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư và việc mở rộng nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.

Bảo vệ quyền lợi người mua nhà, hạn chế tranh chấp chung cư

Một trong những nội dung được nhiều đại biểu nhấn mạnh tại phiên họp là phải xử lý hiệu quả những bất cập kéo dài trong quản lý, sử dụng nhà chung cư. 

Dự thảo cần bổ sung cơ chế kiểm soát hoạt động của Ban Quản trị, làm rõ việc quản lý kinh phí bảo trì, phần sở hữu chung – riêng và nguồn thu từ khai thác diện tích chung, qua đó hạn chế tranh chấp, khiếu kiện và bảo vệ quyền lợi của cư dân.

Đối với các quy định về thế chấp, giải chấp và huy động vốn cho dự án nhà ở, việc tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư cần đi đôi với bảo vệ người mua nhà, nhất là khi dự án bị đình trệ hoặc chậm tiến độ.

Đồng thời đề nghị tiếp tục rà soát quy định về sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, bảo đảm phù hợp với cam kết quốc tế, yêu cầu quốc phòng, an ninh và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân trong nước.

Bên cạnh đó, các đại biểu cho rằng do nhiều dự án luật liên quan cũng đang được nghiên cứu sửa đổi. Do vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo phối hợp chặt chẽ, bảo đảm Luật Nhà ở thống nhất với pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản, ngân sách nhà nước, đầu tư công và dân sự. 

Hồ sơ dự án Luật cần tiếp tục được hoàn thiện trên cơ sở đánh giá đầy đủ nguồn lực, điều kiện thi hành và quy định chuyển tiếp, bảo đảm các chính sách khi được ban hành có tính khả thi, ổn định và thực sự tháo gỡ được những điểm nghẽn của thị trường nhà ở.

Rà soát thật kỹ lưỡng, trình dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đồng bộ với dự án Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản

Phát biểu kết luận tại phiên họp thẩm tra sơ bộ sửa đổi Luật Nhà ở, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu ghi nhận và đánh giá cao sự nỗ lực, chủ động của cơ quan chủ trì soạn thảo trong thời gian ngắn đã gấp rút hoàn thiện hồ sơ dự án Luật tương đối đầy đủ, trình Thường trực Ủy ban xem xét. 

Khẳng định sự cần thiết phải sửa đổi căn bản Luật Nhà ở nhằm đáp ứng đòi hỏi cấp thiết của thực tiễn, Chủ nhiệm Ủy ban nhấn mạnh đây là dự án Luật rất phức tạp, chứa đựng nhiều nội dung mới và có yếu tố nhạy cảm, liên quan trực tiếp đến đời sống dân sinh cũng như sự ổn định của thị trường bất động sản. 

Do đó, cơ quan soạn thảo cần phối hợp chặt chẽ với các cơ quan thẩm tra rà soát thật kỹ lưỡng, tính toán thời điểm trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội đồng bộ với dự án Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cũng lưu ý cơ quan soạn thảo cần cân nhắc kỹ các chính sách mới và trên cơ sở các ý kiến đóng góp, Chủ nhiệm Ủy ban đề nghị các bộ phận chuyên môn hoàn thiện báo cáo thẩm tra sơ bộ. 

Đồng thời yêu cầu cơ quan soạn thảo khẩn trương tiếp thu, chỉnh lý để hồ sơ trình trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội đạt chất lượng tối ưu nhất./.