Đề xuất quy định việc xác định diện tích đất ở; các trường hợp chưa xác định cụ thể diện tích đất ở trên sổ đỏ cấp trước 1/7/2004

UBND TPHCM đang lấy ý kiến Dự thảo Quyết định quy định việc xác định diện tích đất ở, quy định các trường hợp khác chưa xác định cụ thể diện tích đất ở trên giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Theo dự thảo Tờ trình của Sở NNMT TPHCM, điểm a khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành luật đất đai, “2. Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất đã cấp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 không thuộc trườnghợp quy định tại khoản 6 Điều 141 của Luật Đất đai và chưa xác định cụ thể diện tích đất ở mà được thể hiện chung đất ở với đất khác, ví dụ như “thổ cư”, “thổ tập trung”, “làm nhà ở”, “đất ở + vườn”, “T”, “TV”, “TQ”, “TTT” thì giải quyết như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ, quá trình quản lý, sử dụng đất và điều kiện thực tế ở địa phương để quy định việc xác định diện tích đất ở, quy định các trường hợp khác chưa xác định cụ thể diện tích đất ở trên giấy chứng nhận đã cấp để áp dụng quy định tại khoản này”.

Mục đích ban hành quyết định nhằm kịp thời xử lý những quy định về xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật không còn phù hợp với Luật, Nghị định và thực tiễn thực thi; bảo đảm sự tinh gọn của văn bản quy phạm pháp luật.

Nâng cao trách nhiệm và hiệu quả phối hợp của các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện nhiệm vụ xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật của Ủy ban nhân dân Thành phố.

Phạm vi điều chỉnh: Quyết định này quy định việc xác định diện tích đất ở, quy định các trường hợp khác chưa xác định cụ thể diện tích đất ở trên giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh tại điểm a khoản 2 Điều 20 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 30 tháng 01 năm 2026 của Chính phủ.

Đối tượng áp dụng gồm:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thuộc trường hợp quy định theo điểm a khoản 2 Điều 20 Nghị định số49/2026/NĐ-CP ngày 30 tháng 01 năm 2026 của Chính phủ.

2. Các cơ quan Nhà nước có liên quan đến việc giải quyết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.

Nội dung cơ bản của dự thảo quyết định xác định diện tích đất ở

Nội dung chính của Quyết định là quy định việc xác định diện tích đất ở, quy định các trường hợp khác chưa xác định cụ thể diện tích đất ở trên giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh theo điểm a khoản 2 Điều 20 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 30 tháng 01 năm 2026 của Chính phủ.

Ba địa phương trước sắp xếp (Thành phố Hồ Chí Minh, tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa - Vùng Tàu) đã ban hành các Quyết định quy định cụ thể hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này đối với trường hợp sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nêu trên, cụ thể:

- Thành phố Hồ Chí Minh (cũ): Quyết định số 71/QĐ-UBND ngày 05 tháng 10 năm 2024 của Ủy ban nhân dân Thành phố quy định hạn mức công nhận đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

- Tỉnh Bình Dương (cũ): Quyết định số 41/2024/QĐ-UBND ngày 18 tháng 10 năm 2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương quy định về hạn mức hạn mức công nhận đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 trên địa bàn tỉnh Bình Dương.

- Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ): Quyết định số 41/2024/QĐ-UBND ngày 10 tháng 10 năm 2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu quy định hạn mức các loại đất khi giao đất, công nhận đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

Do đó, việc xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp chưa xác định cụ thể diện tích đất ở trên giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM sẽ căn cứ vào hạn mức công nhận đất ở nên sẽ kế thừa những hạn mức công nhận đất ở tại các Quyết định trên để dự thảo nội dung chính của Quyết định “quy định việc xác định diện tích đất ở, quy định các trường hợp khác chưa xác định cụ thể diện tích đất ở trên giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” áp dụng cho Thành phố Hồ Chí Minh sau sáp nhập.

Xác định diện tích đất ở, quy định các trường hợp khác chưa xác định cụ thể diện tích đất ở

Cụ thể, Điều 3 dự thảo quy định xác định diện tích đất ở, quy định các trường hợp khác chưa xác định cụ thể diện tích đất ở trên giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh như sau:

1. Nguyên tắc xác định cụ thể diện tích đất ở trên giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 01/7/2004 trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều này thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở.

Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 2 Điều này thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó.

b) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 2 Điều này thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó.

2. Hạn mức đất ở được xác định 

Theo các Quyết định số 71/QĐ-UBND ngày 05 tháng 10 năm 2024 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (cũ), Quyết định số 41/2024/QĐ-UBND ngày 18 tháng 10 năm 2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương (cũ) và Quyết định số 41/2024/QĐ-UBND ngày 10 tháng 10 năm 2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ).

3. Về nghĩa vụ tài chính đất đai khi xác định lại diện tích đất ở

Khi xác định lại diện tích đất ở, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai có liên quan đối với diện tích đất ở chưa nộp tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây.

Trách nhiệm của các Sở, ngành, Ủy ban nhân dân Thành phố, các phường, xã và Đặc khu Côn đảo

1. Sở Nông nghiệp và Môi trường

Định kỳ tổng hợp khó khăn vướng mắc và kiến nghị, đề xuất (nếu có) báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xem xét, chỉ đạo thực hiện.

2. Ủy ban nhân dân các phường, xã và Đặc khu Côn Đảo:

a) Chịu trách nhiệm rà soát và xác định đúng phạm vi, đối tượng áp dụng theo quy định tại Quyết định này và các quy định có liên quan.

c) Trong quá trình thực hiện nếu phát sinh khó khăn, vướng mắc vượt quá thẩm quyền, Ủy ban nhân dân các phường, xã và đặc khu Côn Đảo báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố (thông qua Sở Nông nghiệp và Môi trường) để được xem xét, chỉ đạo thực hiện.

Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM dự kiến Ủy ban nhân dân Thành phố ký ban hành Quyết định trong tháng12 năm 2026.

Toàn văn dự thảo Quyết định quy định việc xác định diện tích đất ở, quy định các trường hợp khác chưa xác định cụ thể diện tích đất ở trên giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 01/7/2004 trên địa bàn TPHCM