Chúng tôi luôn Lắng nghe và phản hồi
Tòa án nhân dân tối cao đang dự thảo Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc.
Dự thảo Nghị quyết hướng dẫn "Phạt cọc " là thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật, theo đó nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì ngoài việc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc còn phải trả cho bên đặt cọc một khoản tiền.
Nếu các bên không thỏa thuận phạt cọc thì trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì nếu bên đặt cọc yêu cầu, bên nhận đặt cọc vẫn phải trả cho bên đặt cọc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Theo Tòa án nhân dân tối cao, hướng dẫn này làm rõ thế nào là phạt cọc (vì cụm từ phạt cọc chỉ được sử dụng tại Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP mà Bộ luật Dân sự năm 2015 chưa dùng cụm từ này) và phạt cọc là luật định, các bên không có thỏa thuận mức phạt cọc khác với luật thì vẫn có quyền được nhận phạt cọc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Dự thảo Nghị quyết đưa ra 02 phương án:
Phương án 1:
Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có thể thỏa thuận mức tiền phạt cọc khác với mức "một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc" quy định tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Theo phương án này thì không giới hạn mức tiền phạt cọc mà các bên có thể thỏa thuận. Quy định như vậy đảm bảo thực hiện đúng khoản 2 Điều 14 của Hiến pháp năm 2013 và khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Phương án 2:
Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có thể thỏa thuận mức tiền phạt cọc khác với mức "một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc" quy định tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015 nhưng không vượt quá năm lần mức tiền đặt cọc.
Trường hợp bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc thỏa thuận về mức phạt cọc vượt quá năm lần giá trị tài sản đặt cọc thì khi giải quyết tranh chấp, Tòa án chỉ chấp nhận phạt cọc bằng năm lần mức tiền đặt cọc.
Quy định theo phương án này nhằm mục đích hạn chế tình trạng nhiều trường hợp các bên thỏa thuận mức phạt cọc rất cao (10 hoặc 20 lần giá trị tài sản đăt cọc) và tương ứng với quy định tại Điều 201 của Bộ luật Hình sự về tội cho vay lãi nặng trong giao dịch dân sự.
Trường hợp nào không phạt cọc?
Dự thảo Nghị quyết cũng nêu rõ, trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc thì việc xử lý được thực hiện như sau:
a) Trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự.
b) Trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đông không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.
c) Trường hợp các bên có thoả thuận hoặc luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật Dân sự.
Ví dụ: A và B giao kết hợp đồng mua bán nhà. Khi giao kết hai bên thoả thuận B (bên mua) phải giao cho A (bên bán) một chiếc xe ô tô thể thao để đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hơp đồng mua bán nhà ở với điều kiện khi hợp đồng mua bán nhà ở được giao kết và thực hiện thì giá trị chiếc xe ô tô thể thao đó phải được trừ vào tiền mua bán nhà và nếu A không nhận được chiếc xe ô tô đó do việc đặt cọc bị vô hiệu thì hợp đồng cũng bị vô hiệu.
Khi bắt đầu thực hiện hợp đồng thì phát hiện chiếc xe ô tô đó là của ông C (bố B) và ông C không đồng ý cho B lấy chiếc xe ô tô đó trừ vào tiền mua nhà, có nghĩa là việc đặt cọc bị vô hiệu và do đó trong trường hợp này hợp đồng mua bán nhà cũng bị vô hiệu.
d) Trong các trường hợp được hướng dẫn tại (a), (c) nêu trên, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trường hợp do sự kiện bất khả kháng hoặc do trở ngại khách quan thì không phạt cọc.
Ví dụ: Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà có thỏa thuận trong một thời gian nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc.
Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp này, phải xác định việc bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết là do khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc.
Trừ trường hợp có thỏa thuận khác, Tòa án xem xét, quyết định phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự mà không áp dụng quy định về bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 419 của Bộ luật Dân sự, không tính lãi đối với khoản tiền phạt cọc.
