TOÀN VĂN: Dự thảo Nghị định quy định về giá đất

NGHỊ ĐỊNH
Quy định về giá đất

Chương I

QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

Nghị định này quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất; định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất.

Điều 2. Đối tượng áp dụng

1. Cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan có chức năng xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung, thẩm định bảng giá đất, định giá đất cụ thể.

2. Tổ chức tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất.

3. Tổ chức, cá nhân khác có liên quan.

Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Nghị định này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Chuyển nhượng trên thị trường là chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở, tài sản gắn liền với đất khi đã thực hiện thủ tục về thuế, phí, lệ phí tại cơ quan thuế hoặc đăng ký quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc đã ký hợp đồng chuyển nhượng giữa chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại với khách hàng.

2. Khu đất cần định giá là tập hợp các thửa đất cần định giá trong cùng một dự án có sử dụng đất.

3. Thửa đất so sánh là thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường mà người sử dụng đất đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định của Luật Đất đai, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá.

Chương II

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Điều 4. Lựa chọn phương pháp xác định giá đất

Căn cứ vào mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá, đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá, các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai, tổ chức tư vấn định giá đất được thuê để xác tư vấn định giá đất có trách nhiệm phân tích, lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp và đề xuất trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan tài nguyên và môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cùng cấp quyết định.

Điều 5. Thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất

1. Thông tin về giá đất, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng để áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư và xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất là thông tin trong khoảng thời gian không quá 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước được thu thập trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá hoặc từ các nguồn sau đây:

a) Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá tại đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất;

b) Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực tại Văn phòng Đăng ký đất đai;

c) Giá đất đã sử dụng để thu nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thu thập tại cơ quan thuế;

d) Giá thuê đất, giá thuê mặt bằng ghi trong hợp đồng thuê đất, thuê mặt bằng hoặc thu thập tại cơ quan thuế;

đ) Giá đất chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng thành công trên thị trường được thu thập tại các sàn giao dịch bất động sản có xác nhận và đóng dấu của sàn giao dịch bất động sản;

e) Giá đất chuyển nhượng trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn trực tiếp người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng.

2. Thông tin về chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất từ việc sử dụng đất phi nông nghiệp để áp dụng phương pháp thu nhập được thu thập từ các nguồn sau:

a) Chi phí để tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất quy định tại điểm b khoản này được xác định căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; trường hợp không có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì căn cứ vào thông tin, số liệu bình quân chi phí thực tế phổ biến trên thị trường của tối thiểu 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá quy định tại điểm c khoản 4 Điều này.

b) Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo tài chính hoặc giá thuê đất, giá thuê mặt bằng thu thập theo quy định tại điểm d và điểm đ khoản 1 Điều này trong thời gian 03 năm liên tục liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

Trường hợp thu nhập của thửa đất cần định giá không đầy đủ theo từng năm, không phản ánh đúng thu nhập thực tế từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về giá cho thuê đất, giá cho thuê mặt bằng của tối thiểu 03 thửa đất để so sánh;

3. Thông tin về chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp để áp dụng phương pháp thu nhập thì thu thập tại cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn; trường hợp chưa có số liệu thống kê, không có số liệu từ cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến trên thị trường của tối thiểu 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá quy định tại điểm c khoản 4 Điều này, cụ thể như sau:

- Trong khoảng thời gian 03 năm liên tục liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác;

- Tối thiểu 03 vụ thu hoạch liên tục trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây lâu năm;

- Trong một chu kỳ khai thác trước thời điểm định giá đối với đất trồng rừng sản xuất, đất trồng cây công nghiệp theo quy định pháp luật chuyên ngành.

4. Khi áp dụng các phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư phải ưu tiên lựa chọn thửa đất so sánh theo thứ tự sau:

a) Tương đồng về vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, kích thước, hình thể, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá đất so với thửa đất cần định giá;

b) Thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất gần nhất với thời điểm định giá;

c) Có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh.

5. Tổ chức tư vấn định giá đất khi thu thập thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất phải trung thực, khách quan và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của thông tin điều tra.

6. Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế, cơ quan thống kê, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn, có trách nhiệm cung cấp thông tin để phục vụ công tác định giá đất bằng văn bản hoặc phương thức điện tử trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày có văn bản yêu cầu của tổ chức tư vấn định giá đất. Tổ chức tư vấn định giá đất có trách nhiệm lưu trữ, quản lý và sử dụng thông tin, dữ liệu thu thập được theo quy định của pháp luật.

Điều 6. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh

1. Khảo sát, thu thập thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá, gồm:

a) Vị trí, địa điểm, mục đích sử dụng đất, diện tích, kích thước, hình thể, mật độ xây dựng, chiều cao công trình, điều kiện về giao thông, điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện, thời hạn sử dụng;

b) Các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

c) Các thông tin, tài liệu khác có liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá của thửa đất, khu đất cần định giá (nếu có).

2. Khảo sát, thu thập thông tin đối với thửa đất so sánh, gồm:

a) Giá trị của thửa đất so sánh thu thập theo quy định tại khoản 1 Nghị định này, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá;

b) Mục đích sử dụng đất;

c) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại Nghị định này.

3. Trường hợp thửa đất so sánh có tài sản gắn liền với đất thì xác định giá trị hiện tại tài sản gắn liền với đất (nếu có) của thửa đất so sánh

a) Đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng

Việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất như sau:

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn, khấu hao của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn, khấu hao thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

b) Đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất là cây lâu năm, rừng trồng

- Đối với cây lâu năm, giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất là giá trị khai thác còn lại của loại cây lâu năm đó tính theo thu nhập từ việc thu hoạch sản phẩm của cây lâu năm đó. Trường hợp tại thời điểm định giá, cây lâu năm chưa đến kỳ thu hoạch thì giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất được xác định bằng tổng chi phí đã đầu tư để trồng, chăm sóc đến thời điểm định giá.

- Đối với rừng trồng, cây công nghiệp thì giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành; trường hợp chưa có quy định thì giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất được xác định bằng tổng chi phí đã đầu tư để trồng, chăm sóc rừng đến thời điểm định giá.

c) Giá trị hiện tại tài sản gắn liền với đất của thửa đất so sánh quy định tại điểm a và điểm b khoản này được tính tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

4. Xác định giá của thửa đất so sánh như sau:

5. Căn cứ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại Nghị định này và đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá, việc điều chỉnh giá của thửa đất so sánh theo tỷ lệ phần trăm (%) thực hiện theo nguyên tắc sau:

a) Lấy các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất cần định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá của thửa đất so sánh;

b) Các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng mức giá của thửa đất so sánh (cộng); các yếu tố của thửa đất so sánh vượt trội hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm mức giá của thửa đất so sánh (trừ);

c) Các yếu tố của thửa đất so sánh giống với thửa đất cần định giá thì giữ nguyên mức giá của thửa đất so sánh.

6. Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác nhau của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá và thực hiện như sau:

7. Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh đã xác định tại khoản 6 Điều này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 15%.

Ví dụ về việc áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Nghị định này.

8. Đối với trường hợp định giá thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà không có đủ tối thiểu 03 thửa đất so sánh thì xác định giá của thửa đất cần định giá như đối với giá đất ở cùng vị trí, sau đó điều chỉnh mức chênh lệch theo tỷ lệ phần trăm (%) giữa giá của loại đất cần định giá với giá đất ở trong bảng giá đất tại khu vực có thửa đất cần định giá.

Điều 7. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập

1. Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá theo quy định tại điểm b khoản 2 và khoản 3 Nghị định này.

2. Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí vào việc sử dụng đất của thửa đất cần định giá theo quy định tại điểm a khoản 2 và khoản 3 Nghị định này, bao gồm:

a) Các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất;

b) Chi phí sản xuất căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;

Trường hợp không có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì căn cứ vào số liệu thống kê của cơ quan thống kê hoặc các thông tin về chi phí thực tế phổ biến trên thị trường thực hiện theo quy định tại điểm b khoản 2 và khoản 3 Nghị định này.

3. Xác định thu nhập ròng bình quân năm được thực hiện như sau:

Trong đó:

- Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân năm được tính bằng trung bình cộng thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc giá thuê đất, giá thuê mặt bằng trong thời gian 03 năm liên tục liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu. Trường hợp thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá không đầy đủ theo từng năm, không phản ánh đúng thu nhập thực tế từ việc sử dụng đất thì thu nhập bình quân năm của thửa đất cần định giá được tính bằng giá cho thuê đất, giá cho thuê mặt bằng trong thời gian một năm xác định theo trình tự, nội dung như xác định giá đất bằng phương pháp so sánh quy định tại các khoản 5, 6 và 7 Nghị định này;

- Chi phí bình quân năm được tính bằng trung bình cộng chi phí khảo sát, thu thập theo quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Xác định giá trị của thửa đất cần định giá được thực hiện như sau:

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân được điều chỉnh theo công thức sau:

Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm) đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá được thực hiện như sau:

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị của thửa đất và tài sản gắn liền với đất thì phải trừ đi giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 3 Nghị định này.

Ví dụ về việc áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất tại Phụ lục số 02 ban hành kèm theo Nghị định này.

6. Các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh có trách nhiệm cung cấp thông tin lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân quy định tại khoản 4 Điều này bằng văn bản trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày có văn bản yêu cầu của đơn vị xác định giá đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập.

Điều 8. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư

1. Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất.

2. Ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất

a) Tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời gian thực hiện dự án và các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy.

b) Việc ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê để xác định tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được thực hiện bằng phương pháp so sánh như đối với thửa đất, khu đất cần định giá đã được đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt.

c) Việc xác định mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê căn cứ vào số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản hoặc số liệu của giá đã chuyển nhượng, cho thuê trên thị trường.

d) Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu tố khác hình thành doanh thu quy định tại điểm a khoản này.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định cụ thể các yếu tố hình thành doanh thu theo quy định tại điểm này thì đơn vị xác định giá đất đề xuất thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan tài nguyên và môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, thống nhất làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định.

3. Ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất

a) Chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất trong Nghị định này bao gồm: Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án và một số khoản mục chi phí khác theo quy định tại suất vốn đầu tư đối với trường hợp sử dụng suất vốn đầu tư.

Trường hợp thửa đất, khu đất cần định giá thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền thì không tính chi phí xây dựng nhà ở trong chi phí đầu tư xây dựng.

b) Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu phù hợp với mặt bằng chung tại địa phương.

c) Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này.

d) Tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất quy định tại khoản này không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

đ) Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận hành; lợi nhuận của nhà đầu tư.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành, lợi nhuận của nhà đầu tư theo quy định tại điểm này thì đơn vị xác định giá đất đề xuất trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan tài nguyên và môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, thống nhất làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định.

4. Việc xác định tổng chi phí đầu tư xây dựng được thực hiện như sau:

a) Chi phí đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Việc xác định các khoản chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản 3 Điều này thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

b) Việc ước tính tổng chi phí đầu tư xây dựng căn cứ theo thứ tự ưu tiên như sau:

- Dự toán xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Dự toán xây dựng dựa trên định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, công bố và đã được cơ quan tư vấn thẩm định độc lập;

- Suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố.

c) Trường hợp chưa có các căn cứ quy định tại điểm b khoản này thì đơn vị xác định giá đất thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của tối thiểu 03 dự án tương tự có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá theo khoản 5 Nghị định này để đề xuất trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan tài nguyên và môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định.

5. Việc ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm thực hiện dự án và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của khu đất, thửa đất thực hiện theo công thức sau:

Tổng doanh thu phát triển =
Tổng chi phí phát triển =

Trong đó:

- TR_i là doanh thu năm thứ i của dự án

- C_i là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi suất cho vay trung hạn (từ 01 năm đến 03 năm) bình quân của loại tiền vay VNĐ tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản.

- n là số năm bán hàng của dự án (1, 2, ..., n)

- m là số năm xây dựng của dự án (1, 2, ..., m)

6. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

7. Trường hợp khu đất có diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất (sau đây gọi là giao đất), có diện tích cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (sau đây gọi là cho thuê đất) thì giá đất của thửa đất cần định giá quy định tại khoản 6 Điều này được xác định theo tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của từng phần diện tích giao đất, cho thuê đất.

Việc phân bổ chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo từng phần diện tích giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo công thức sau:

Trong đó: Tổng chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án được xác định theo quy định tại khoản 4 Điều này.

8. Các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối có trách nhiệm cung cấp lãi suất cho vay trung hạn bình quân quy định tại khoản 5 Điều này bằng văn bản trong thời gian không quá 07 ngày làm việc kể từ ngày có văn bản yêu cầu của đơn vị xác định giá đất để xác định giá đất theo phương pháp thặng dư.

Điều 9. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

1. Khảo sát, thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất, khu vực quy định trong bảng giá đất, bao gồm: vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng, thông tin giá đất trong bảng giá đất;

2. Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 159 Luật Đất đai cho từng vị trí đất, khu vực.

Trường hợp thửa đất lựa chọn để thu thập thông tin có tài sản gắn liền với đất thì thực hiện chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá đất của thửa đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Nghị định này.

3. Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất, khu vực:

Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất, khu vực đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại điểm b khoản này và xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất, khu vực.

Trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

4. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất phổ biến trên thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

5. Giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí đất, khu vực được xác định như sau:

1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh, bao gồm:

a) Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất: Khoảng cách gần nhất đến trung tâm hành chính; trung tâm thương mại, chợ; cơ sở giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, công viên, khu vui chơi giải trí;

b) Điều kiện về giao thông: Độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với mặt đường;

c) Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện;

d) Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất;

đ) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng, gồm: Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có);

e) Hiện trạng môi trường, an ninh;

g) Các yếu tố liên quan đến điều kiện sản xuất đối với đất nông nghiệp, gồm: hệ thống tưới tiêu, địa hình, hệ thống giao thông phục vụ sản xuất;

h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương;

i) Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;

k) Tính pháp lý về quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức tư vấn xác định giá đất đề xuất các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tỷ lệ điều chỉnh đối với từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan tài nguyên và môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, thống nhất làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định.

Chương III
BẢNG GIÁ ĐẤT

Mục 1
QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 11. Căn cứ xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất

Việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất phải thực hiện theo nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất quy định tại điểm a, b, c khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai và Nghị định này; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất.

Điều 12. Nội dung xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất

1. Bảng giá đất xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung theo phạm vi địa giới hành chính cấp tỉnh, theo vị trí đất đối với khu vực chưa có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất; theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.

2. Quy định giá các loại đất trong bảng giá đất:

a) Bảng giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Bảng giá đất trồng cây lâu năm;

c) Bảng giá đất rừng sản xuất;

d) Bảng giá đất nuôi, trồng thủy sản;

đ) Bảng giá đất chăn nuôi tập trung;

e) Bảng giá đất làm muối;

g) Bảng giá đất ở tại nông thôn;

h) Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn;

i) Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn;

k) Bảng giá đất ở tại đô thị;

l) Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị;

m) Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị;

n) Bảng giá các loại đất trong khu công nghệ cao đối với địa phương có khu công nghệ cao.

Ngoài các bảng giá đất quy định tại khoản này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ban hành chi tiết bảng giá các loại đất theo phân loại đất quy định tại Điều 9 Luật Đất đai phù hợp với thực tế tại địa phương.

3. Quy định giá đất trong bảng giá đất đối với một số loại đất khác:

a) Đối với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ; đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn.

Đối với thửa đất ở có các yếu tố thuận lợi hơn hoặc kém thuận lợi hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất so với các thửa đất ở có cùng vị trí đất trong bảng giá đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương để quy định tăng hoặc giảm giá.

b) Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất rừng sản xuất tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất và căn cứ phương pháp định giá đất để quy định mức giá đất;

c) Đối với các loại đất nông nghiệp khác, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá các loại đất nông nghiệp tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất để quy định mức giá đất;

d) Đối với đất có mặt nước chuyên dùng sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản thì áp dụng bảng giá đất nuôi trồng thủy sản; sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp hoặc sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp kết hợp với nuôi trồng thủy sản thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất phi nông nghiệp tại khu vực lân cận quy định, quyết định để quy định mức giá đất.

đ) Đối với đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất tôn giáo, tín ngưỡng sử dụng; đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu trữ tro cốt; đất phi nông nghiệp khác thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất để quy định mức giá đất;

4. Đối với đất chưa sử dụng, khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để đưa vào sử dụng thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ phương pháp định giá đất và giá của loại đất cùng mục đích sử dụng đã được giao đất, cho thuê đất tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất.

5. Bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ để áp dụng trong các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 111 và khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai

Điều 13. Trình tự, thủ tục xây dựng, điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất

1. Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm lập dự án xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt trước ngày 01 tháng 6 của năm xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt dự án xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trước ngày 15 tháng 6 của năm xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Hồ sơ dự án xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất bao gồm:

a) Dự án xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất

b) Tờ trình về việc phê duyệt dự án;

c) Dự thảo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc phê duyệt dự án.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Ban chỉ đạo thực hiện dự án xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất đã phê duyệt. Ban chỉ đạo có nhiệm vụ giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo các cấp, các ngành có liên quan tổ chức thực hiện dự án xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất tại địa phương. Thành phần Ban chỉ đạo gồm:

a) Đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là Trưởng ban;

b) Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường là Phó trưởng ban;

c) Các thành viên của Ban chỉ đạo là đại diện lãnh đạo của các Sở: Tài chính, Tư pháp, Kế hoạch và Đầu tư, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Xây dựng; đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân các huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; đại diện lãnh đạo Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế (nếu có);

3. Trưởng Ban chỉ đạo quyết định thành lập các Tổ công tác để giúp việc cho Ban chỉ đạo. Tổ công tác có nhiệm vụ kiểm tra, nghiệm thu kết quả điều tra giá đất thị trường, kết quả tổng hợp giá đất thị trường tại cấp tỉnh, dự thảo bảng giá đất.

Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ban chỉ đạo trong việc tổ chức tập huấn chuyên môn, nghiệp vụ cho Tổ công tác; chỉ đạo Tổ công tác thực hiện các nhiệm vụ trên và thực hiện nhiệm vụ khác do Trưởng Ban chỉ đạo phân công.

4. Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ban chỉ đạo thuê tổ chức tư vấn định giá đất thực hiện việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất bao gồm các nội dung sau:

a) Xác định loại đất, vị trí đất hoặc vùng giá trị, thửa đất chuẩn tại từng xã, phường, thị trấn;

b) Thu thập thông tin về tình hình chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với từng loại đất, vị trí đất tại từng xã, phường, thị trấn;

b) Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất;

c) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành;

d) Xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất;

đ) Xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất gồm các nội dung chủ yếu sau: Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn cấp tỉnh; Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trường trên địa bàn cấp tỉnh; kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành; Việc quy định vị trí đất; áp dụng các phương pháp định giá đất và mức giá các loại đất trong dự thảo bảng giá đất; các phương án giá các loại đất (nếu có); Đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất đến tình hình kinh tế - xã hội, môi trường đầu tư, việc thực hiện chính sách tài chính về đất đai và thu nhập, đời sống của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất.

5. Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đăng dự thảo bảng giá đất trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường trong thời gian 30 ngày; tổ chức lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan về dự thảo bảng giá đất và tiếp thu hoàn thiện dự thảo bảng giá đất. Hồ sơ lấy ý kiến đối với dự thảo bảng giá đất gồm:

a) Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất;

b) Dự thảo bảng giá đất;

c) Báo cáo thuyết minh xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.

6. Sở Tài nguyên và Môi trường gửi Hội đồng thẩm định bảng giá đất hồ sơ bảng giá đất sau khi tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý. Hồ sơ gửi thẩm định bao gồm:

a) Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất;

b) Dự thảo bảng giá đất;

c) Báo cáo thuyết minh xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất;

d) Báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý đối với dự thảo bảng giá đất.

7. Sở Tài nguyên và Môi trường căn cứ văn bản thẩm định của Hội đồng thẩm định bảng giá đất tiếp thu, giải trình ý kiến thẩm định và chỉnh sửa, hoàn thiện dự thảo bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

8. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất. Hồ sơ xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua gồm:

a) Tờ trình của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

b) Dự thảo bảng giá đất;

c) Báo cáo thuyết minh xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.

d) Báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý đối với dự thảo bảng giá đất.

đ) Báo cáo thẩm định bảng giá đất;

e) Báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến thẩm định bảng giá đất.

9. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức hoàn thiện bảng giá đất để quyết định ban hành, công bố công khai bảng giá đất vào ngày 01 tháng 01 hằng năm và cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Điều 14. Lập dự án xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất

1. Dự án xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất bao gồm các nội dung sau: loại đất điều tra, khảo sát; số lượng phiếu điều tra giá đất thị trường; số lượng xã, phường, thị trấn điều tra (sau đây gọi là điểm điều tra) đối với trường hợp bảng giá đất được xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung theo vị trí đất; vùng giá trị, số lượng thửa đất chuẩn đối với trường hợp bảng giá đất được xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn; nguồn nhân lực, trang thiết bị, thời gian, kế hoạch và dự toán kinh phí thực hiện dự án xây dựng bảng giá đất.

2. Trình tự lập dự án xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất thực hiện như sau:

a) Thu thập thông tin, tài liệu chung phục vụ việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung dự án bao gồm: vị trí địa lý, địa hình, địa mạo; tình hình kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất ảnh hưởng đến giá đất và bảng giá đất hiện hành;

b) Đối với trường hợp bảng giá đất được xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung theo vị trí đất:

- Xác định số lượng điểm điều tra: điểm điều tra phải tập trung vào khu vực có biến động về giá đất và phải đạt tối thiểu 50% trong tổng số xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là cấp xã) của mỗi huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi là cấp huyện); điểm điều tra phải đại diện cho loại đất điều tra và được phân bố đều trên địa bàn cấp huyện;

- Xác định số lượng thửa đất cần điều tra: Số lượng thửa đất cần điều tra đối với từng loại đất tại mỗi điểm điều tra phải đạt tối thiểu 50% trong tổng số thửa đất của loại đất đó đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm điều tra nhưng không ít hơn 03 thửa đất.

Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì số lượng thửa đất cần điều tra, khảo sát thông tin để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập phải đạt tối thiểu 03 thửa đất tại mỗi điểm điều tra.

c) Đối với trường hợp bảng giá đất được xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn:

- Xác định số lượng vùng giá trị;

- Xác định số lượng thửa đất chuẩn.

Điều 15. Điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm áp dụng bảng giá đất

1. Căn cứ vào yêu cầu quản lý nhà nước về giá đất của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm đối với các trường hợp sau:

a) Khi hình thành các đường, phố mới chưa có trong bảng giá đất hiện hành;

b) Khi các dự án có sử dụng đất đã hoàn thành đưa vào sử dụng mà chưa có giá đất trong bảng giá đất;

c) Các trường hợp áp dụng bảng giá đất quy định tại khoản 3 Điều 111 và khoản 1 Điều 160 của Luật Đất đai mà chưa có giá đất trong bảng giá đất.

2. Nội dung điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất:

a) Điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung giá của một loại đất hoặc một số loại đất hoặc tất cả các loại đất trong bảng giá đất;

b) Điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất tại một vị trí đất hoặc một số vị trí đất hoặc tất cả các vị trí đất; tại một vùng giá trị hoặc một số vùng giá trị hoặc tất cả các vùng giá trị.

3. Trình tự, thủ tục điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất thực hiện theo quy định tại Nghị định này.

Mục 2
BẢNG GIÁ ĐẤT THEO VỊ TRÍ ĐẤT

Điều 16. Xác định vị trí đất

1. Tiêu chí xác định vị trí đất

a) Đối với nhóm đất nông nghiệp: Vị trí đất được xác định căn cứ vào: Năng suất, sản lượng cây trồng vật nuôi; điều kiện kết cấu hạ tầng; các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh; khoảng cách từ nơi cư trú của người sử dụng đất đến nơi sản xuất; khoảng cách từ nơi sản xuất đến thị trường tiêu thụ tập trung sản phẩm; đặc điểm sử dụng đất.

b) Đối với nhóm đất phi nông nghiệp: Vị trí đất được xác định gắn với từng đường, đoạn đường, phố, đoạn phố và căn cứ vào: Điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại trong khu vực.

c) Phân loại vị trí đất:

- Vị trí 1: là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất.

- Các vị trí tiếp theo: là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó.

2. Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này và tình hình thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định vị trí đối với từng loại đất, số lượng vị trí đất trong bảng giá đất.

3. Kiểm tra, hiệu chỉnh vị trí đất

a) Kiểm tra, rà soát kết quả phân vị trí đất của từng nhóm đất theo các tiêu chí đã xác định.

b) Hiệu chỉnh, hoàn thiện mô tả vị trí đất của từng nhóm đất theo kết quả kiểm tra, rà soát.

Điều 17. Điều tra, khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường

1. Thông tin giá đất thị trường được thu thập trong cơ sở dữ liệu giá đất, trên sàn giao dịch bất động sản đối với các loại đất có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất. Đối với địa phương chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu về giá đất thì tổ chức thực hiện việc điều tra, khảo sát giá đất thị trường tại các xã, phường, thị trấn thông qua người chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đối với đất nông nghiệp tại khu vực không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập, chi phí để tạo ra thu nhập của thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập.

2. Thống kê, tổng hợp giá đất thị trường theo từng vị trí đất tại các xã, phường, thị trấn.

Điều 18. Xây dựng giá đất trong bảng giá đất theo vị trí đất

1. Mức giá của các vị trí đất được xác định bằng bình quân số học mức giá của các thửa đất đã điều tra, khảo sát tại từng vị trí đất.

Đối với các vị trí đất không có thông tin về giá đất thị trường thì căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất hiện hành, mức giá của các vị trí đất đã được xác định, áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định mức giá của các vị trí đất còn lại.

2. Phân tích, lựa chọn các yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá đất và xây dựng hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

a) Phân tích, lựa chọn các yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá đất cho các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp.

b) Phân tích, lựa chọn các yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá đất cho các loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp.

Việc lựa chọn các yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá đất được thực hiện trên cơ sở phân tích, đánh giá kết quả điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và giá đất thị trường.

c) Xây dựng hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá của các thửa đất cụ thể làm căn cứ xác định giá của từng thửa đất theo vị trí đất trong bảng giá đất.

3. Kiểm tra, điều chỉnh giá đất theo vị trí đất, hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, sự phù hợp với mức giá của các vị trí đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.

Mục 3
BẢNG GIÁ ĐẤT ĐẾN TỪNG THỬA ĐẤT TRÊN CƠ SỞ VÙNG GIÁ TRỊ, THỬA ĐẤT CHUẨN

Điều 19. Thiết lập vùng giá trị

1. Tiêu chí thiết lập vùng giá trị

a) Đối với nhóm đất nông nghiệp: Vùng giá trị được xác định căn cứ vào: Năng suất, sản lượng cây trồng vật nuôi; điều kiện kết cấu hạ tầng; các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh; khoảng cách từ nơi cư trú của người sử dụng đất đến nơi sản xuất; khoảng cách từ nơi sản xuất đến thị trường tiêu thụ tập trung sản phẩm; đặc điểm sử dụng đất.

b) Đối với nhóm đất phi nông nghiệp: Vùng giá trị được xác định gắn với từng đường, đoạn đường, phố, đoạn phố và căn cứ vào: Điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại.

Đối với các loại đất có số lượng thửa đất không đủ thiết lập vùng giá trị đất và phân bố không tập trung thì không thực hiện phân vùng giá trị và không thực hiện định giá đất cụ thể theo thửa đất chuẩn.

2. Xác định vùng giá trị đất

a) Xác định ranh giới, đánh số thứ tự các vùng giá trị theo từng nhóm đất và biểu thị trên bản đồ địa chính (dạng số).

b) Tổng hợp, thống kê thửa đất theo mục đích sử dụng của từng vùng giá trị.

3. Kiểm tra, hiệu chỉnh vùng giá trị đất

a) Kiểm tra, rà soát kết quả xác định ranh giới các vùng giá trị của từng nhóm đất theo các tiêu chí đã xác định.

b) Hiệu chỉnh, hoàn thiện ranh giới các vùng giá trị của từng nhóm đất theo kết quả kiểm tra, rà soát.

Điều 20. Lựa chọn thửa đất chuẩn và xác định giá của thửa đất chuẩn

1. Lựa chọn thửa đất chuẩn

a) Xây dựng tiêu chí lựa chọn thửa đất chuẩn: Các tiêu chí lựa chọn thửa chuẩn được phân tích và lựa chọn riêng cho từng địa bàn thực hiện dự án bảo đảm tính đại diện cho vùng giá trị, mức độ ổn định của thửa đất.

b) Lựa chọn thửa đất chuẩn cho từng loại đất theo từng vùng giá trị cho từng địa bàn thực hiện dự án:

- Phân tích, đánh giá các đặc tính về quy mô diện tích, hình thể, kích thước cho các thửa đất trong từng vùng giá trị.

- Lựa chọn thửa đất chuẩn đại diện cho từng loại đất theo từng vùng giá trị trên cơ sở các đặc tính về quy mô diện tích, hình thể, kích thước mang tính đại diện cho các thửa đất trong khu vực. Trường hợp trong vùng giá trị không thể lựa chọn được thửa đất chuẩn làm đại diện (do các thửa đất trong vùng giá trị có các đặc tính riêng khác biệt lớn) thì giả định một thửa đất có đặc tính chung (hình thể, quy mô, kích thước) đại diện cho vùng giá trị làm thửa đất chuẩn.

c) Phân tích, đánh giá, hiệu chỉnh kết quả lựa chọn thửa đất chuẩn.

- Phân tích, đánh giá chi tiết từng thửa đất chuẩn đã được lựa chọn theo thực tế số lượng thửa đất tại các vùng giá trị.

- Hiệu chỉnh số lượng thửa đất chuẩn, thay đổi thửa đất chuẩn của mỗi vùng giá trị dựa trên kết quả phân tích, đánh giá chi tiết từng thửa đất chuẩn đã được lựa chọn và quy mô số lượng thửa đất của vùng giá trị.

d) Lập báo cáo kết quả lựa chọn thửa đất chuẩn cho từng địa bàn thực hiện dự án.

2. Điều tra và định giá thửa đất chuẩn

a) Điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trường để định giá thửa đất chuẩn theo quy định tại khoản 1 Nghị định này.

b) Kiểm tra, rà soát mức độ đầy đủ, chính xác thông tin về giá đất thị trường đối với loại đất có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trúng đấu giá quyền sử dụng đất; thu nhập và chi phí đối với thửa đất đang cho thu nhập.

c) Định giá thửa đất chuẩn theo các phương pháp định giá đất quy định tại các điều , 7 và 8 Nghị định này.

d) Kiểm tra, điều chỉnh giá thửa đất chuẩn để đảm bảo phù hợp với giá đất thị trường.

Điều 21. Xác định các yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá đất và lập bảng tỷ lệ so sánh

1. Phân tích, lựa chọn các yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá đất

a) Phân tích, lựa chọn các yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá đất cho các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp.

b) Phân tích, lựa chọn các yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá đất cho các loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp.

Việc lựa chọn các yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá đất được thực hiện trên cơ sở phân tích, đánh giá kết quả điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và giá đất thị trường kết hợp với phương pháp chuyên gia.

2. Lập bảng tỷ lệ so sánh

a) Lập bảng tỷ lệ so sánh giữa giá của từng thửa đất cụ thể so với giá của thửa đất chuẩn theo từng yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá đất trong vùng giá trị cho các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp.

b) Lập bảng tỷ lệ so sánh giữa giá của từng thửa đất cụ thể so với giá của thửa đất chuẩn theo từng yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực có đặc điểm tương đồng cho các loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp.

Việc lập bảng tỷ lệ so sánh giữa giá của từng thửa đất cụ thể so với giá của thửa đất chuẩn theo từng yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá đất trong vùng giá trị được thực hiện trên cơ sở phân tích, đánh giá kết quả điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và giá đất thị trường kết hợp với phương pháp chuyên gia.

Điều 22. Tính toán, rà soát, kiểm tra, hiệu chỉnh kết quả xác định giá của thửa đất cụ thể theo thửa đất chuẩn

1. Tính toán giá của thửa đất cụ thể theo thửa đất chuẩn

a) Tính toán giá của thửa đất cụ thể đối với nhóm đất nông nghiệp: Căn cứ đặc tính của thửa đất và giá của thửa đất chuẩn, áp dụng tỷ lệ trong bảng tỷ lệ so sánh giá đất để tính giá của từng thửa đất cụ thể cho từng loại đất trong nhóm đất nông nghiệp.

b) Tính toán giá của thửa đất cụ thể đối với nhóm đất phi nông nghiệp: Căn cứ đặc tính của thửa đất và giá của thửa đất chuẩn, áp dụng tỷ lệ trong bảng tỷ lệ so sánh giá đất để tính giá của từng thửa đất cụ thể cho từng loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp.

2. Rà soát, kiểm tra tính hợp lý của giá thửa đất cụ thể: Kiểm chứng mức chênh lệch giá đất giữa các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng trong từng vùng giá trị; kiểm chứng mức chênh lệch giá đất các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng giữa các vùng giá trị; hiệu chỉnh giá thửa đất cụ thể của từng thửa đất.

Mục 4
THẨM ĐỊNH BẢNG GIÁ ĐẤT

Điều 23. Thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất

1. Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài chính trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 161 Luật Đất đai để thẩm định dự thảo bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung tại địa phương.

2. Đại diện tổ chức tư vấn định giá đất tham gia Hội đồng là người đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất theo quy định và không thuộc tổ chức tư vấn định giá đất được thuê để xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.

Chuyên gia về giá đất tham gia Hội đồng là người có tối thiểu 05 năm kinh nghiệm làm việc một trong các lĩnh vực tài chính đất đai, quản lý giá, quản lý đất đai, thẩm định giá.

3. Sở Tài chính trình Chủ tịch Hội đồng thẩm định bảng giá đất quyết định thành lập Tổ giúp việc của Hội đồng, bao gồm: đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm Tổ trưởng và đại diện các cơ quan có liên quan. Tổ giúp việc có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung theo phân công để đề xuất, báo cáo Hội đồng thẩm định bảng giá đất  xem xét tại phiên họp thẩm định.

Điều 24. Nguyên tắc hoạt động của Hội đồng thẩm định bảng giá đất

1. Khi nhận đủ ý kiến tham gia của các thành viên Hội đồng thẩm định bảng giá đất, cơ quan thường trực Hội đồng thẩm định tổng hợp ý kiến gửi các thành viên của Hội đồng thẩm định bảng giá đất và trình Chủ tịch Hội đồng thẩm định bảng giá đất về việc tổ chức họp Hội đồng thẩm định bảng giá đất.

2. Phiên họp thẩm định bảng giá đất được tiến hành khi có ít nhất ba phần tư (3/4) số thành viên Hội đồng thẩm định bảng giá đất, trong đó có Chủ tịch Hội đồng thẩm định bảng giá đất, đại diện cơ quan thường trực Hội đồng thẩm định bảng giá đất dự họp; đại diện cơ quan xây dựng bảng giá đất và đại diện tổ chức tư vấn xây dựng bảng giá đất.

3. Hội đồng thẩm định bảng giá đất làm việc theo chế độ tập thể, thảo luận công khai, biểu quyết thông qua biên bản họp thẩm định bảng giá đất. Hội đồng kết luận theo ý kiến của đa số thành viên Hội đồng có mặt đã biểu quyết và thông qua tại phiên họp. Trong trường hợp có ý kiến ngang nhau thì bên có biểu quyết của Chủ tịch Hội đồng là ý kiến quyết định. Thành viên của Hội đồng có quyền bảo lưu ý kiến nếu không đồng ý với kết luận do Hội đồng quyết định.

4. Chủ tịch Hội đồng ký văn bản thẩm định bảng giá đất gửi Sở Tài nguyên và Môi trường để hoàn thiện hồ sơ xây dựng bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp.

Điều 25. Nội dung thẩm định bảng giá đất

Hội đồng thẩm định bảng giá đất có trách nhiệm thẩm định các nội dung sau:

1. Kiểm tra, rà soát, đánh giá việc xác định vị trí đất, vùng giá trị, thửa đất chuẩn theo quy định tại khoản 1 và khoản 1 Nghị định này.

2. Kiểm tra, rà soát, đánh giá việc áp dụng nguyên tắc, căn cứ định giá đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 158 Luật Đất đai;

3. Kiểm tra, rà soát, đánh giá việc áp dụng các phương pháp định giá đất;

4. Xem xét nội dung đánh giá tác động của bảng giá đất đến tình hình kinh tế - xã hội, việc thực hiện chính sách tài chính về đất đai của người sử dụng đất.

Điều 26. Trách nhiệm, quyền hạn của Chủ tịch Hội đồng thẩm định bảng giá đất và các thành viên của Hội đồng thẩm định bảng giá đất

1. Chủ tịch Hội đồng thẩm định bảng giá đất có trách nhiệm và quyền hạn:

a) Chịu trách nhiệm về hoạt động của Hội đồng thẩm định bảng giá đất; tổ chức, điều hành các cuộc họp của Hội đồng thẩm định bảng giá đất;

b) Phân công nhiệm vụ cho thành viên Hội đồng thẩm định bảng giá đất;

c) Thẩm định bảng giá đất.

2. Thành viên Hội đồng thẩm định bảng giá đất có trách nhiệm và quyền hạn:

a) Tham dự đầy đủ các cuộc họp của Hội đồng thẩm định bảng giá đất;

b) Nghiên cứu hồ sơ trình thẩm định bảng giá đất, chuẩn bị ý kiến góp ý bằng văn bản tại cuộc họp của Hội đồng thẩm định bảng giá đất về lĩnh vực chuyên môn và các vấn đề chung; gửi ý kiến góp ý bằng văn bản về dự thảo báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất tới cơ quan thường trực Hội đồng thẩm định bảng giá đất để tổng hợp; phối hợp với cơ quan thường trực Hội đồng thẩm định bảng giá đất rà soát các nội dung giải trình, tiếp thu ý kiến thẩm định trong hồ sơ, tài liệu bảng giá đất trước khi hồ sơ, tài liệu bảng giá đất được đóng dấu xác nhận;

c) Được quyền bảo lưu ý kiến của mình;

d) Thực hiện các nhiệm vụ do Chủ tịch Hội đồng thẩm định bảng giá đất phân công.

Điều 27. Trách nhiệm và quyền hạn của cơ quan thường trực Hội đồng thẩm định bảng giá đất

1. Tiếp nhận, nghiên cứu và xử lý hồ sơ, tài liệu trình thẩm định do cơ quan xây dựng bảng giá đất gửi tới Hội đồng thẩm định bảng giá đất.

2. Xây dựng, trình Chủ tịch Hội đồng thẩm định bảng giá đất thông qua kế hoạch tổ chức thẩm định dự thảo bảng giá đất hoặc thẩm định lại dự thảo bảng giá đất trong trường hợp dự thảo bảng giá đất chưa đủ điều kiện trình quyết định hoặc phê duyệt theo kết luận của Hội đồng thẩm định bảng giá đất.

3. Cung cấp hồ sơ, tài liệu cho thành viên Hội đồng thẩm định bảng giá đất nghiên cứu tham gia ý kiến đối với dự thảo bảng giá đất.

4. Đề nghị Chủ tịch Hội đồng thẩm định bảng giá đất cho phép tổ chức họp, hội nghị, hội thảo đánh giá các chuyên đề liên quan đến dự thảo bảng giá đất trước khi họp Hội đồng thẩm định bảng giá đất.

5. Tổng hợp các ý kiến nhận xét, đánh giá của ủy viên phản biện, ý kiến của thành viên Hội đồng thẩm định bảng giá đất và ý kiến của tư vấn phản biện độc lập (nếu có) và các ý kiến khác, báo cáo Hội đồng thẩm định bảng giá đất.

6. Chuẩn bị các điều kiện cần thiết để Hội đồng thẩm định tiến hành phiên họp thẩm định bảng giá đất.

7. Lập Biên bản họp thẩm định bảng giá đất.

8. Yêu cầu cơ quan xây dựng bảng giá đất chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất và các tài liệu liên quan theo kết luận của Hội đồng thẩm định bảng giá đất.

9. Chủ trì, phối hợp với cơ quan thẩm định báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất rà soát các nội dung giải trình, tiếp thu ý kiến thẩm định, lập báo cáo thẩm định dự thảo bảng giá đất bao gồm cả nội dung thẩm định báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất; lấy ý kiến bằng văn bản của các thành viên Hội đồng thẩm định bảng giá đất đối với báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất; hoàn thiện báo cáo thẩm định bảng giá đất trình Chủ tịch Hội đồng thẩm định bảng giá đất phê duyệt.

10. Chủ trì, phối hợp với thành viên Hội đồng thẩm định bảng giá đất rà soát hồ sơ, tài liệu bảng giá đất đã được bổ sung, hoàn thiện theo kết luận của Hội đồng thẩm định bảng giá đất; đóng dấu; xác nhận vào hồ sơ, tài liệu bảng giá đất.

11. Sử dụng kinh phí, bộ máy, phương tiện và con dấu của cơ quan, đơn vị mình để thực hiện nhiệm vụ được giao.

Điều 28. Lấy ý kiến trong quá trình thẩm định bảng giá đất

1. Trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ trình thẩm định bảng giá đất, cơ quan thường trực Hội đồng thẩm định gửi hồ sơ tới các thành viên Hội đồng thẩm định bảng giá đất để lấy ý kiến.

2. Cơ quan thường trực Hội đồng thẩm định bảng giá đất lấy ý kiến chuyên gia, tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất và tổ chức khác có liên quan về nội dung bảng giá đất bằng hình thức tổ chức hội nghị, hội thảo, tọa đàm chuyên đề và tổng hợp ý kiến báo cáo Hội đồng thẩm định bảng giá đất.

Chương IV
ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ

Điều 29. Căn cứ định giá đất cụ thể

Việc xác định giá đất cụ thể phải thực hiện theo nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất quy định tại điểm a, b, c khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai và Nghị định này; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Điều 30. Nội dung định giá đất cụ thể

1. Giá đất cụ thể quyết định theo từng mục đích sử dụng đất, diện tích đất được xác định trong hồ sơ giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, phương án đấu giá quyền sử dụng đất, dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

2. Giá đất cụ thể được áp dụng trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai.

Điều 31. Trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể

1. Trình tự xác định giá đất cụ thể thực hiện theo quy định sau đây:

a) Chuẩn bị hồ sơ định giá đất cụ thể;

b) Thu thập, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất quy định tại Nghị định này; giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất;

c) Xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo tờ trình về phương án giá đất;

d) Thẩm định phương án giá đất;

đ) Hoàn thiện hồ sơ phương án giá đất trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể;

e) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể.

2. Hồ sơ gửi Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể gồm có:

a) Văn bản đề nghị thẩm định phương án giá đất;

b) Dự thảo tờ trình về phương án giá đất;

c) Dự thảo báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất;

d) Hồ sơ định giá đất cụ thể.

3. Hồ sơ xác định giá đất cụ thể trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể gồm có:

a) Tờ trình về phương án giá đất của cơ quan tài nguyên và môi trường;

b) Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đã tiếp thu, chỉnh sửa, hoàn thiện theo Văn bản thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;

c) Văn bản thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;

d) Biên bản cuộc họp Hội đồng thẩm định.

4. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ về nội dung của Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất; xây dựng dự thảo tờ trình về phương án giá đất; lưu trữ hồ sơ định giá đất cụ thể. Hồ sơ định giá đất cụ thể được lưu giữ ít nhất là mười năm, kể từ ngày kết thúc việc định giá, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Sở Tài nguyên và Môi trường tổng hợp và báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường về kết quả định giá đất cụ thể tại địa phương trước ngày 05 tháng 01 hàng năm.

Điều 32. Chuẩn bị hồ sơ định giá đất cụ thể

1. Mục đích định giá đất, thời gian thực hiện và dự toán kinh phí;

2. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng;

3. Các văn bản pháp lý khác liên quan đến thửa đất cần định giá.

Điều 33. Lựa chọn tổ chức tư vấn định giá đất cụ thể

1. Căn cứ vào hồ sơ định giá đất cụ thể, cơ quan tài nguyên và môi trường lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất theo quy định pháp luật về đấu thầu.

2. Đối với trường hợp không có tổ chức tư vấn định giá đất tham gia đấu thầu thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp có chức năng tư vấn định giá đất thực hiện.

Điều 34. Thu thập, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất và xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất

1. Việc điều tra, tổng hợp thông tin về thửa đất, giá đất thị trường thực hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 01 đến Mẫu số 05 của Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Nghị định này.

2. Căn cứ các thông tin đã thu thập được, áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 5 và quy định tại các điều 5, 6, 7 và 8 của Nghị định này để xác định giá đất.

Đối với trường hợp thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thì tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất phải xây dựng Chứng thư định giá đất theo ban hành kèm theo Nghị định này.

3. Xây dựng phương án giá đất kèm theo báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất theo các nội dung chủ yếu sau:

a) Mục đích định giá đất và các thông tin về thửa đất cần định giá;

b) Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, tổng hợp thông tin về giá đất thị trường;

c) Việc áp dụng phương pháp định giá đất;

d) Kết quả xác định giá đất và đề xuất các phương án giá đất;

đ) Đánh giá tác động về kinh tế - xã hội của các phương án giá đất.

Điều 35. Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể

1. Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể theo hình thức Hội đồng hoạt động thường xuyên hoặc Hội đồng hoạt động theo vụ việc phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương, gồm các thành phần sau:

a) Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân làm Chủ tịch Hội đồng;

b) Người đứng đầu cơ quan tài chính cùng cấp làm Phó Chủ tịch Hội đồng;

c) Đại diện lãnh đạo cơ quan tài chính là thường trực của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;

d) Đại diện lãnh đạo các cơ quan: tài nguyên và môi trường, xây dựng, kế hoạch và đầu tư, thuế cùng cấp, lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp dưới trực tiếp nơi có đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định. Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có thể mời đại diện tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất tham gia là thành viên Hội đồng.

Đại diện tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất tham gia Hội đồng là người đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất theo quy định và không thuộc tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất được thuê để xác định giá đất cụ thể. Chuyên gia về giá đất tham gia Hội đồng là người có tối thiểu 05 năm kinh nghiệm làm việc một trong các lĩnh vực tài chính đất đai, quản lý giá, quản lý đất đai, thẩm định giá và không thuộc các cơ quan quy định tại điểm này.

2. Cơ quan tài chính làm cơ quan thường trực của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể.

3. Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Hội đồng quyết định thành lập Tổ giúp việc của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể (nếu cần thiết), gồm: đại diện cơ quan tài chính cùng cấp làm Tổ trưởng; đại diện các cơ quan tài nguyên và môi trường, xây dựng, kế hoạch và đầu tư, thuế cùng cấp và các thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng quyết định.

Chủ tịch Hội đồng điều hành hoạt động của Tổ giúp việc của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể. Tổ giúp việc của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể chịu trách nhiệm chuẩn bị các nội dung theo phân công để đề xuất, báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét tại phiên họp thẩm định phương án giá đất. Kinh phí phục vụ cho hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất và Tổ giúp việc của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể do ngân sách nhà nước bảo đảm theo phân cấp ngân sách hiện hành; được bố trí trong dự toán ngân sách hàng năm của cơ quan tài chính và được sử dụng theo quy định của pháp luật.

4. Trình tự hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể

a) Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận phương án giá đất, cơ quan thường trực Hội đồng gửi văn bản và hồ sơ phương án giá đất kèm theo đến các thành viên Hội đồng để xin ý kiến góp ý vào phương án giá đất;

b) Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được phương án giá đất, thành viên Hội đồng phải có ý kiến bằng văn bản gửi về cơ quan thường trực Hội đồng;

c) Trong thời gian không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày gửi văn bản lấy ý kiến các thành viên Hội đồng về phương án giá đất, cơ quan thường trực Hội đồng tổng hợp ý kiến gửi các thành viên của Hội đồng và trình Chủ tịch Hội đồng về việc tổ chức họp Hội đồng;

d) Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được báo cáo của cơ quan thường trực Hội đồng, Chủ tịch Hội đồng quyết định tổ chức phiên họp thẩm định giá đất;

đ) Phiên họp thẩm định giá đất được tiến hành khi có ít nhất hai phần ba (2/3) số thành viên Hội đồng, trong đó có Chủ tịch Hội đồng hoặc Phó Chủ tịch Hội đồng, đại diện cơ quan thường trực Hội đồng dự họp; đại diện cơ quan tài nguyên và môi trường và đại diện đơn vị xác định giá đất;

e) Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể làm việc theo chế độ tập thể, thảo luận công khai, biểu quyết thông qua biên bản họp thẩm định giá đất. Hội đồng kết luận theo ý kiến của đa số thành viên Hội đồng có mặt đã biểu quyết và thông qua tại phiên họp. Trong trường hợp có ý kiến ngang nhau thì bên có biểu quyết của Chủ tịch Hội đồng là ý kiến quyết định. Thành viên của Hội đồng có quyền bảo lưu ý kiến nếu không đồng ý với kết luận do Hội đồng quyết định.

3. Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, các thành viên của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể có trách nhiệm và quyền hạn như quy định tại Nghị định này.

4. Cơ quan thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể có trách nhiệm và quyền hạn như quy định tại Nghị định này.

5. Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể hoạt động theo nguyên tắc quy định tại Nghị định này.

Điều 36. Thẩm định giá đất cụ thể

Hội đồng thẩm định giá đất cụ thực hiện thẩm định phương án giá đất theo các nội dung sau:

1. Tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ định giá đất;

2. Việc tuân thủ nguyên tắc định giá đất;

3. Sự phù hợp trong việc áp dụng các phương pháp định giá đất;

4. Sự phù hợp về tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá đối với trường hợp áp dụng phương pháp so sánh; sự phù hợp về thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành, lợi nhuận của nhà đầu tư, chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự đối với trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư;

5. Sự phù hợp, tính pháp lý, đầy đủ của các thông tin đã thu thập.

Điều 37. Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất, trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất

1. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất, cơ quan tài nguyên và môi trường hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể. Hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể thực hiện theo quy định tại khoản 3 của Nghị định này.

2. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản thẩm định và biên bản cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thống nhất với phương án giá đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường trình hồ sơ phương án giá đất đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể.

Trường hợp văn bản thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể yêu cầu chỉnh sửa, hoàn thiện phương án giá đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường yêu cầu đơn vị xác định giá đất tiếp thu, giải trình, hoàn thiện báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất và Chứng thư định giá đất; hoàn thiện hồ sơ phương án giá đất theo yêu cầu của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể trước khi trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể.

3. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm lưu trữ toàn bộ kết quả định giá đất cụ thể tại địa phương; thống kê, tổng hợp và báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường về kết quả định giá đất cụ thể tại địa phương trước ngày 15 tháng 01 hàng năm.

Chương V
TƯ VẤN XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Điều 38. Nguyên tắc hoạt động tư vấn xác định giá đất

Tổ chức tư vấn xác định giá đất khi thực hiện tư vấn xác định giá đất phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:

1. Thực hiện đúng các nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất, trình tự, nội dung khi xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể;

2. Độc lập, trung thực, khách quan;

3. Thực hiện nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 163 Luật Đất đai.

Điều 39. Điều kiện của cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất

1. Cá nhân chỉ được hành nghề tư vấn xác định giá đất trong tổ chức tư vấn xác định giá đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Có Chứng chỉ định giá đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Có Thẻ thẩm định viên về giá được cấp theo quy định của pháp luật về giá và Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học bồi dưỡng về định giá đất theo chương trình bồi dưỡng về định giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

2. Cá nhân được cấp Chứng chỉ định giá đất phải có đủ các điều kiện sau:

a) Có trình độ từ đại học trở lên thuộc các chuyên ngành về quản lý đất đai, địa chính, bất động sản, vật giá, thẩm định giá, kinh tế, tài chính, kế toán, kiểm toán, ngân hàng, kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật, luật;

b) Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 (ba mươi sáu) tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp chuyên ngành quy định tại điểm a Khoản này tính đến ngày nộp hồ sơ đề nghị cấp Chứng chỉ định giá đất;

c) Có Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học bồi dưỡng về định giá đất theo chương trình bồi dưỡng về định giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

Điều 40. Đăng ký hành nghề tư vấn xác định giá đất

1. Cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất không được thực hiện đăng ký hành nghề tư vấn xác định giá đất trong cùng một thời gian cho từ hai Tổ chức tư vấn định giá đất trở lên.

2. Cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất phải chịu trách nhiệm về các thông tin đã kê khai trong hồ sơ đăng ký hành nghề tư vấn xác định giá đất. Người đại diện theo pháp luật của Tổ chức tư vấn định giá đất hoặc người được ủy quyền bằng văn bản có trách nhiệm xem xét, rà soát hồ sơ bảo đảm các Cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất điều kiện đăng ký hành nghề tại tổ chức mình.

Điều 41. Thu hồi Chứng chỉ định giá đất

1. Chứng chỉ định giá đất bị thu hồi trong các trường hợp sau:

a) Sửa chữa, giả mạo hoặc gian lận về bằng cấp, giấy chứng nhận, kê khai không trung thực về quá trình và thời gian làm việc để đủ điều kiện cấp Chứng chỉ định giá đất;

b) Người được cấp Chứng chỉ định giá đất mất năng lực hành vi dân sự;

c) Người được cấp Chứng chỉ định giá đất cho người khác mượn, thuê để hành nghề tư vấn xác định giá đất;

d) Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

2. Việc thu hồi Chứng chỉ định giá đất căn cứ vào báo cáo kiểm tra, kết luận thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm, bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đối với các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này.

3. Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều này, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quyết định thu hồi Chứng chỉ định giá đất theo mẫu quy định.

Quyết định thu hồi Chứng chỉ định giá đất được gửi tới người bị thu hồi, cơ quan công tác của người bị thu hồi, đồng thời đăng trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Cổng thông tin điện tử của Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất.

4. Người bị thu hồi Chứng chỉ định giá đất có quyền khiếu nại về việc thu hồi Chứng chỉ định giá đất theo quy định của pháp luật về khiếu nại.

Chương VI
ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH

Điều 42. Điều khoản chuyển tiếp

Phương án giá đất do cơ quan tài nguyên và môi trường đã trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể theo phương án đã trình; không áp dụng quy định tại Nghị định này.

Điều 43. Hiệu lực thi hành

1. Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày tháng năm 2024.

2. Nghị định này thay thế Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất.

3. Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm rà soát các văn bản quy phạm pháp luật do mình ban hành trái với quy định của Luật Đất đai, của Nghị định này để sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ.

Điều 44. Trách nhiệm của các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ và Ủy ban nhân dân các cấp

1. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành khác, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm hướng dẫn thi hành các Điều, Khoản được giao trong Nghị định này.

2. Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp và tổ chức, cá nhân khác có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Nghị định này./.