Các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023

Thời gian qua, thị trường bất động sản ở các vùng miền, nhất là ở các thành phố lớn có sự phát triển hết sức mạnh mẽ và nhanh chóng, mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, cũng như lợi ích thiết thực cho người dân, doanh nghiệp nói riêng và công tác bảo đảm an sinh xã hội nói chung.

Tuy nhiên, trong quá trình phát triển ấy, bên cạnh những thuận lợi là cơ bản, hoạt động thị trường bất động sản cũng còn không ít khó khăn, vướng mắc cần được các cơ quan chức năng tập trung tháo gỡ.

Cổng Thông tin điện tử Chính phủ đã nhận được nhiều ý kiến doanh nghiệp phản ánh về những bất bất cập này, trong đó nổi lên như: Một số thủ tục hành chính về đầu tư còn rườm rà, gây cản trở; sự phát triển của các phân khúc thị trường còn lệch; nguồn vốn tín dụng đầu tư vào thị trường này còn tiềm ẩn nhiều rủi ro; giá nhà ở tiếp tục tăng và ở mức khá cao so với thu nhập của người dân; cơ cấu hàng hóa bất động sản nhiều nơi còn chưa hợp lý...

Cùng với những chính sách đồng bộ hiện hữu, gần đây nhất, ngày 14/12/2022 vừa qua, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã ký Công điện 1164/CĐ-TTg về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở với những chỉ đạo hết sức quyết liệt, cụ thể trên tinh thần "giao tận tay", "chỉ tận việc" cho từng bộ, ngành, cơ quan hữu quan trong tháo gỡ những khó khăn hiện tại của thị trường này.

Để có cái nhìn tổng thể trong nhận diện những khó khăn, vướng mắc, nút thắt cần tháo gỡ, cũng như xu hướng, triển vọng phát triển của thị trường bất động sản năm 2023, Cổng Thông tin điện tử Chính phủ tổ chức cuộc tọa đàm"Các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023" với sự tham dự các vị khách mời là các nhà quản lý, chuyên gia, doanh nghiệp đề phân tích, đánh giá, luận bàn về vấn đề này.

Tham dự Tọa đàm có các vị khách mời:

- TS. Nguyễn Sỹ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội

-  Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng

- Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu

- Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng

- Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành

NỘI DUNG TỌA ĐÀM

TS. Nguyễn Sỹ Dũng: Có thể khẳng định, những chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đối với thị trường bất động sản là hết sức kịp thời. Ngày 14/12/2022 vừa qua, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã ký công điện 1164/CĐ-TTg về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản (BĐS) và phát triển nhà ở với những chỉ đạo hết sức quyết liệt, cụ thể trên tin thần "giao tận tay, chỉ tận việc" cho từng bộ, ngành, cơ quan hữu quan trong tháo gỡ những khó khăn hiện tại của thị trường này. Với tư các là cơ quan được Chính phủ giao giữ vai trò chính trong việc phát triển thị trường bất động sản, xin được hỏi ông Vương Duy Dũng, Bộ Xây dựng đã triển khai như thế nào để đưa các chỉ đạo sát sao, cần thiết của Thủ tướng vào cuộc sống?

Cục Phó Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng: Trong thời gian vừa qua, Thủ tướng Chính phủ có một loạt công điện chỉ đạo người đứng đầu các bộ, ngành, địa phương để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản, cũng như phát triển kinh tế-xã hội, bảo đảm an sinh xã hội, trong đó có Công điện 1164 về tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường bất động sản.

Không chỉ có Công điện 1164 mà trước đó, khi thị trường có những dấu hiệu bất ổn, khó khăn, ngay lập tức Thủ tướng đã có chỉ đạo các bộ, ngành, trong đó có Bộ Xây dựng, nghiên cứu, nắm bắt tình hình để giải quyết. Cụ thể Thủ tướng chỉ đạo Bộ có những cuộc họp để gặp gỡ, làm việc, lắng nghe các doanh nghiệp cũng như hiệp hội trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là tại TPHCM và Hà Nội.

Ngày 17/11/2022, Thủ tướng có Quyết định số 1435 thành lập tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ để rà soát, đôn đốc, hướng dẫn, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc triển khai thực hiện các dự án bất động sản tại địa phương và các doanh nghiệp. Thủ tướng giao Bộ trưởng Bộ Xây dựng làm tổ trưởng. Ngay sau khi được thành lập, Tổ công tác khẩn trương và tích cực triển khai nhiệm vụ được giao. Trong 2 tuần liên tục sau đó, Tổ đã làm việc trực tiếp với 5 thành phố trực thuộc Trung ương và làm việc với khoảng 30 doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản. Đồng thời, Tổ làm việc và trao đổi trực tiếp với đại diện của các hiệp hội, các chuyên gia, nhà khoa học trong lĩnh vực tài chính bất động sản. Qua đó, Tổ công tác cũng như các bộ, ngành đã nắm bắt được đầy đủ, cụ thể, rõ ràng thị trường bất động sản trên thực tế và các báo cáo Thủ tướng.

Trên cơ sở đó, Thủ tướng có Công điện 1164 chỉ đạo những nhiệm vụ cụ thể, rõ ràng cho các bộ, ngành, địa phương, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản. Sự quan tâm, chỉ đạo của Thủ tướng cho thấy sự kịp thời, quyết liệt. Các bộ, ngành, Tổ công tác cũng như Bộ Xây dựng rất khẩn trương, tích cực triển khai thực hiện và nghiên cứu, nắm bắt tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Nội dung của Công điện cũng chỉ ra đầy đủ, cụ thể các nhiệm vụ cho các bộ, ngành, địa phương để tháo gỡ khó khăn, và cũng rất đầy đủ để giải quyết câu chuyện tổng thể của thị trường, gồm nhiều ngành, lĩnh vực liên quan đến thị trường bất động sản. Các giải pháp rất khả thi và hiệu quả.

TS. Nguyễn Sỹ Dũng: Xin hỏi ông Lê Hoàng Châu, ở góc độ cơ quan đại diện doanh nghiệp đầu tư bất động sản, ông có thể phân tích thêm về những nét chính trong hoạt động phát triển thị trường bất động sản và những vấn đề gì mà các doanh nghiệp bất động sản đang quan tâm hiện nay đối với thị trường cũng như đối với các cơ quan quản lý nhà nước. Những điều khó khăn nhất mà thị trường BĐS đang gặp phải thời điểm này?

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu: Phải nói là thị trường BĐS của chúng ta đã có sự phát triển vượt bậc trong 20 năm qua, nhưng trong quá trình phát triển cũng đối diện rất nhiều  thách thức, khó khăn. Có thể nói thị trường BĐS hiện nay đang rất khó khăn và khó khăn lớn nhất là vướng mắc về pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các DN BĐS, các dự án BĐS. Khó khăn tiếp theo là vướng mắc, bất cập trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Rồi việc tiếp cận nguồn vốn trái phiếu DN đang gặp rất nhiều vướng mắc.

Chúng ta thấy thị trường BĐS hiện nay đang có sự lệch pha trên thị trường. Thị trường BĐS thiếu hụt nguồn cung vì nguồn cung liên tục sụt giảm từ năm 2018 đến nay. Chẳng những thiếu hụt nguồn cung mà cơ cấu sản phẩm trên thị trường lại phát triển mất cân đối vì nhà ở mà đa số người dân đang rất cần là nhà có giá vừa túi tiền, mức giá khoảng từ 30 triệu/m2 trở xuống hoặc nhà ở xã hội nhưng cả 2 loại này đang rất thiếu. Chẳng hạn như ở TPHCM năm 2020 chỉ có 1% nhà ở là giá vừa túi tiền. Năm 2021 đến nay, không có nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền và chúng tôi biết nhiều đô thị cũng mất cân đối như thế.

Bên cạnh đó, tỉ lệ nhà ở cao cấp liên tục gia tăng. Nếu tính 2020, tỉ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70% thị phần thì năm 2021, 2022, tỉ lệ này tăng lên 80% thị trường, còn lại là nhà ở trung cấp. Điều đó có nghĩa là thị trường BĐS thiếu hụt nguồn cung và đặc biệt thiếu hụt nhà vừa túi tiền. Vừa thiếu hụt nguồn cung, vừa thiếu hụt nhà ở giá vừa túi tiền nên giá nhà bị đẩy lên mức rất cao. Nhà ở xã hội hiện nay đã có những căn mức giá lên tới khoảng 25 triệu/m2, trong khi trước đây mục tiêu của chúng ta chỉ ở mức trên dưới 15 triệu/m2. Còn nhà ở thương mại, như ở TPHCM hiện nay, tìm căn nhà giá dưới 35 triệu là không ra, thậm chí có những nhà siêu sang, được đẩy giá lên tới 500-700 triệu đồng/m2. Nhà ở siêu sang, cao cấp rất cần cho thị trường vì đáp ứng nhu cầu của người giàu, nhưng đa số người dân cần loại nhà phù hợp với khả năng tài chính.

Để xử lý vấn đề này, phải nói rằng, Đảng và Nhà nước đã có rất nhiều chủ trường kể từ Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ XIII. Đặc biệt trong năm 2022, Ban chấp hành Trung ương đã ban hành Nghị quyết 18, đặt mục tiêu rất cụ thể, đến hết năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai và một số luật liên quan bảo đảm đồng bộ, thống nhất. Đó là mục tiêu cực kỳ quan trọng mà hiện nay Chính phủ đang nỗ lực thực hiện.

Chúng tôi đặc biệt ấn tượng với Chính phủ trong nhiệm kỳ này, kể từ 6/2021 đến nay đã có 17 cuộc họp chuyên đề về xây dựng pháp luật. Đó là điều chúng tôi chưa từng thấy, tức là Chính phủ rất tập trung cho công tác xây dựng pháp luật và kết quả đã tạo được sự chuyển động ở các bộ, ngành. Chúng tôi cũng đánh giá rất cao những nỗ lực của Bộ Xây dựng trong công tác xây dựng pháp luật, đặc biệt là trong quá trình xây dựng Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi. Chúng tôi thấy rất ấn tượng là ngày 12-15/12/2022, trong 4 ngày liên tiếp, Thủ tướng Chính phủ đã ký 4 công điện: Ngày 12 là công điện giải quyết vấn đề tín dụng, thúc đẩy để giải ngân vấn đề tín dụng; công điện ngày 13 là giải quyết vấn đề trái phiếu DN; công điện ngày 14 để tháo gỡ vướng mắc khó khăn của thị trường BĐS, và cuối cùng là công điện ngày 15 chỉ đạo giải quyết vấn đề lao động, đặc biệt đứng trước tình trạng công nhân xây dựng, nhân viên môi giới bị mất việc làm trong giai đoạn vừa qua. Chúng tôi rất ấn tượng với các chỉ đạo, phản ứng chính sách kịp thời của Chính phủ, đặc biệt là của Thủ tướng Chính phủ trong thời gian vừa qua. Và mới đây, chúng tôi rất ấn tượng với Nghị quyết thường kỳ của Chính phủ tháng 11/2022, chỉ đạo tổng thể các giải pháp để định hướng xử lý vướng mắc, khó khăn của thị trường BĐS.

Mới đây, ngày 6/1/2023, Thủ tướng đã ký Nghị quyết 01 của Chính phủ để định hướng phát triển KTXH của năm 2023, trong đó có những định hướng, chủ trương để giải quyết vướng mắc khó khăn của thị trường BĐS.

Với những động thái phản ứng kịp thời của Chính phủ, và đặc biệt là của Thủ tướng Chính phủ, nhất là việc thành lập tổ công tác như anh Vương Duy Dũng vừa đề cập, chúng tôi đánh giá đây là một tổ đặc nhiệm để một giai đoạn ngắn hạn xử lý ngay những vấn đề cấp bách. Chúng tôi cũng được tham gia nhiều cuộc họp của tổ công tác và chúng tôi ấn tượng với những hành động rất kịp thời của Bộ Xây dựng và các bộ, ngành trong tổ công tác và từ đó, chúng tôi có niềm tin là thị trường BĐS sẽ được tháo gỡ vướng mắc khó khăn.

Vướng mắc, khó khăn hiện nay đối với chúng tôi là tình trạng thiếu tiền mặt của doanh nghiệp, tình trạng bị giảm thanh khoản, thậm chí có DN bị mất thanh khoản, không phải chỉ DN nhỏ, mà kể cả những DN, tập đoàn lớn cũng đang gặp rất khó khăn về thanh khoản. Nguyên nhân là giao dịch trên thị trường BĐS bị sụt giảm, thậm chí không có giao dịch nên không huy động được nguồn vốn của khách hàng. Chẳng những DN khó tiếp cận tín dụng, kể cả người mua nhà, nhà đầu tư cũng khó tiếp cận tín dụng. Có những hoàn cảnh trớ trêu là ngân hàng đã ký hợp động tín dụng rồi nhưng dừng giải ngân khiến cả DN và khách hàng đều gặp khó khăn lớn.

Về vấn đề trái phiếu, trong quý I/2023, tổng giá trị trái phiếu DN đến hạn là khoảng 119.000 tỷ đồng. Chúng tôi rất hoan nghênh Bộ Tài chính đã nỗ lực sửa đổi Nghị định 65 để có thời gian giải quyết tình thế bất thường hiện nay của thị trường trái phiếu, tạo điều kiện cho thị trường trái phiếu tiếp tục là kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản và phát triển an toàn lành mạnh.

Bên cạnh đó, chúng tôi cũng đề nghị NHNN quan tâm chỉ đạo tạo điều kiện cho các DN tiếp cận nguồn vốn tín dụng bởi vì ngày 5/12 NHNN mới công bố nới room tín dụng lên 1,5-2%, nhưng thực chất, chúng ta biết, đến hết 31/12/2022, theo Thống đốc NHNN, có thể mức tăng trưởng tín dụng toàn năm 2022 chỉ đạt 14,5%. Điều đó có nghĩa là còn khoảng 1,5-2% mà trần tín dụng được nới room không được đưa vào nền kinh tế. Điều này nghĩa là sử dụng nguồn vốn không được kịp thời, không được hỗ trợ cho nền kinh tế như kỳ vọng của Chính phủ. Cho nên chúng tôi rất mong xử lý được vấn đề này.

Nhưng ở đây cũng có trách nhiệm của DN vì DN là người sử dụng vốn. Hiện nay khó khăn có những nguyên nhân do cơ chế, chính sách và Nhà nước đang tháo gỡ, nhưng cũng có nguyên nhân do đầu tư dàn trải của DN, do DN không lượng sức mình. Cũng có nguyên nhân là DN cơ cấu sản phẩm không phù hợp với thị trường. Chúng tôi đề nghị DN phải nâng cao trách nhiệm để cùng tham gia với Nhà nước, cùng với khách hàng, người chủ trái phiếu của mình để tìm giải pháp. Đứng từ phía DN, chúng ta giảm kỳ vọng lợi nhuận, chúng ta cùng thực hiện được các giải pháp như thời gian vừa qua, chẳng hạn giảm giá bán 45%, 50%, chiết khấu sâu, chuyển đổi trái phiếu… Cúng tôi rất hoan nghênh DN và cũng đề nghị DN thậm chí sẵn sàng bán, chuyển nhượng những dự án không đủ sức đầu tư tiếp để có thể cơ cấu lại, tái cấu trúc lại DN, tái cơ cấu lại đầu tư. Bên cạnh đó, chúng tôi cũng rất mong nhà đầu tư, người mua nhà cùng hợp lực với nhau để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn của thị trường BĐS chứ không chỉ đứng từ góc độ Nhà nước, DN. Cả nhà đầu tư, khách hàng mua nhà cùng tham gia hợp tác với nhau theo tinh thần tìm điểm cân bằng về lợi ích giữa các bên.

Một vấn đề rất quan trọng là niềm tin thị trường. Theo đó, rất mong lãnh đạo Đảng, Nhà nước có những thông điệp rất kịp thời như thời gian vừa qua. Nhưng tới đây, chúng tôi đề nghị tiếp tục có những thông điệp để người dân và thị trường yên tâm. Đặc biệt ở đây, có vai trò của các cơ quan thông tấn báo chí truyền thông.

Hôm nay chúng tôi rất cảm ơn Cổng TTĐT Chính phủ tổ chức tọa đàm này. Chính những thông điệp của các hội thảo, tọa đàm chính thống như thế này góp phần dẹp đi vấn nạn tin giả, xấu độc làm ảnh hưởng tới niềm tin thị trường, đặc biệt là niềm tin của nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.

TS. Nguyễn Sỹ Dũng: Cảm ơn ông Lê Hoàng Châu về phần trình bày toàn diện, sâu, nêu ra được những khó khăn thực tế và những phản ứng chính sách của Chính phủ. Rõ ràng có sự tương thích giữa hai phía. Đó là điều đáng mừng. Trong trình bày của ông Châu cũng đã chỉ ra là không thể chỉ trông vào Nhà nước được.

Trong hoạt động phát triển của thị trường bất động sản ở nhiều nước trong khu vực và thế giới, bên cạnh những thuận lợi thì những khó khăn, thách thức luôn đan xen, thậm chí nhiều hơn cả thuận lợi và nhiều quốc gia đã có những cách làm hay và sáng tạo trong tháo gỡ. Là một nhà nghiên cứu sâu về kinh tế, xin ông Võ Trí Thành chia sẻ cách ứng xử mà các nước đã làm trong tháo gỡ khó khăn, đưa thị trường bất động sản phát triển nhanh và bền vững.

Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành: Trước khi trả lời trực diện cách ứng xử của các nước trên thế giới khi gặp phải những vấn đề của thị trường bất động sản như bong bóng và thậm chí là khủng hoảng, tôi nhấn mạnh câu chuyện bất động sản rất quan trọng, cả góc độ phát triển KTXH, cả vấn đề đảm bảo quyền lợi và nâng cao đời sống của người dân.

Bên cạnh đó, bất động sản là câu chuyện dòng tiền rất lớn, quyện rất chặt với thị trường tài chính, hệ thống tài chính ngân hàng. Cho nên bên cạnh mối quan hệ thúc đẩy lẫn nhau phát triển lành mạnh giữa thị trường tài chính, ví dụ như thị trường tín dụng, thị trường vốn, thị trường cổ phiếu, trái phiếu, và có nguồn lực tốt phát triển thị trường bất động sản thì nó cũng chứa đựng rất nhiều rủi ro.

Vì vậy, cái khéo, cải giỏi của các quốc gia là làm sao thúc đẩy 2 thị trường này: Tài chính và bất động sản, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống, đảm bảo kinh doanh nhưng tránh đổ vỡ, những điểm nghẽn, những khó khăn bản thân chúng tạo ra, đặc biệt là lĩnh vực tài chính, tiền tệ.

Chính vì vậy, nếu chúng ta muốn nhìn cách xử lý thì phải nhìn tổng thể, tất cả chiều cạnh liên quan đến phát triển thị trường bất động sản.

Chúng ta đều biết câu chuyện đầu tiên là quy hoạch. Các nước đều cần quy hoạch một cách chuẩn chỉnh.

Thứ hai là câu chuyện pháp lý. Việt Nam chúng ta có rất nhiều bộ luật liên quan trực tiếp vấn đề này: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Tôi nhấn mạnh thêm điểm quan trọng trong khung khổ pháp lý là quyền sở hữu, quyền tài sản. Khi nói quyền sở hữu mới chỉ nói đến người hay pháp nhân trực tiếp sở hữu bất động sản này, nhưng quyền tài sản rộng hơn bởi bất động sản liên quan đến giao dịch, đặc biệt là giao dịch tài chính, tiền tệ nên có quyền tài sản ít nhiều trong các giao dịch đối với tất cả các bên liên quan. Đó là vấn đề nhiều nước vấp phải. Việt Nam hiện nay cũng có rất nhiều câu chuyện cần phải cải thiện, hoàn thiện tiếp.

Thứ ba, sự phát triển thị trường tài chính, trong đó với các nước Đông Á, thị trường vốn chưa thật phát triển như câu chuyện Việt Nam gần đây có sự bùng nổ thị trường trái phiếu, trái phiếu doanh nghiệp. Thế nhưng để phát triển chuẩn chỉnh thị trường vốn này là câu chuyện lớn. Các nước Đông Á, trong đó có cả Việt Nam, phần lớn vẫn dựa vào ngân hàng thương mại, dựa vào tín dụng. Bản chất của các ngân hàng cho vay ngắn hạn là cơ bản nhất, nhưng đối với bất động sản là cho vay trung và dài hạn. Cho nên phát triển thị trường này, đa dạng hóa thị trường này là cả một câu chuyện lớn. Bên cạnh phát triển các thị trường vốn, thị trường tín dụng thì các định chế tài chính khác nhau như các loại hình quỹ phát triển bất động sản khác nhau cũng rất cần, ở Việt Nam rất thiếu.

Gắn với câu chuyện này đòi hỏi sự giám sát, minh bạch thông tin. Nếu chúng ta không phát hiện ra những vấn đề nhen nhóm, thì sau này nó tích đọng lại, đặc biệt là vấn đề nợ xấu đối với hệ thống ngân hàng. Khi đó cách xử lý, chi phí xử lý vô cùng tốn kém, vô cùng lớn và sự can thiệp của Nhà nước càng phải lớn nhiều nữa.

Chúng ta quá bận rộn với cuộc khủng hoảng do COVID-19 gây ra, nên chúng ta không dồn tâm, dồn sức, vấn đề bất động sản trở nên nghiêm trọng hơn. Đó là bài học.

Tôi muốn nhấn mạnh là phòng bệnh hơn chữa bệnh. Nếu chúng ta muốn phát triển thị trường lành mạnh, còn rất rất nhiều việc phải làm trong trung và dài hạn.

Trước mắt, thông thường các quốc gia xử lý tập trung vào 2 góc độ quan trọng nhất: Một là cam kết chính trị bảo đảm minh bạch vì cái này là một phần không thể thiếu, tạo dựng lại lòng tin khi thị trường bị đổ vỡ, khi thị trường bị đóng băng, thậm chí là khủng hoảng.

Thứ hai là nhóm liên quan đến pháp lý tài chính và tiền tệ.

Hai cái này gắn quyện với nhau bởi nếu không xử lý vấn đề pháp lý thì mối quan hệ giữa các định chế tài chính, các ngân hàng với các doanh nghiệp bất động sản không trở về trạng thái gọi là dòng tiền dịch chuyển bình thường được.

Ví dụ Trung Quốc chẳng hạn, họ đã bị một đòn rất nặng về bất động sản là Evergrande, quy mô rất lớn, liên quan chặt chẽ đến hệ thống tài chính, đặc biệt là các ngân hàng thương mại. 16 điểm của Trung Quốc cũng nhằm vào các điểm như tôi nói nhưng mà có mấy vấn đề.

Một là tháo gỡ khó khăn để dòng tín dụng tiếp tục vào các dự án đảm bảo một số điều kiện nhất định, không quá ngặt nghèo. Thứ hai, để cho các doanh nghiệp ấy tiếp tục phát hành được trái phiếu, có thể là đảo nợ, có thể là triển khai dự án cho dòng tiền tiếp tục. Đó là cách họ nới.

Thứ ba rất quan trọng là họ chuyển dịch chính sách để tập trung phát triển quan hệ cung cầu thật, cũng như ở Việt Nam, nhà ở thương mại giá phải chăng, hoặc là nhà ở công nhân, nhà ở xã hội. Tất nhiên, nhà ở xã hội Trung Quốc yêu cầu cao hơn, gần với nhà ở thương mại giá phải chăng vì điều kiện và chất lượng cuộc sống và mức phát triển của họ cao hơn.

Trong giai đoạn khó khăn này, không phải chúng ta chỉ sửa, chỉnh. Vận hành trở lại thị trường rất quan trọng nhưng đồng thời mình nhìn nhận tổng thể để có công cuộc cải cách với thị trường này, tái cấu trúc, cải tổ thị trường này từ cấp vĩ mô (cấp chính sách), cho đến cấp vi mô (cấp doanh nghiệp) để thị trường bật dậy.

Tôi nhớ một câu nói của một nhà kinh tế rất là hay: Nếu chúng ta nhìn một cách tổng thể và luôn luôn quan tâm đến những vấn đề dài hạn chuẩn chỉnh thì sau này chúng ta đỡ phải ngồi với nhau nhiều, để cứ phải đi chống đỡ những vấn đề trước mắt xảy ra.

TS. Nguyễn Sỹ Dũng: Ông Thành vừa nêu ra những kinh nghiệm của nước ngoài. Tôi thấy mấy vấn đề: Về pháp lý là bảo đảm quyền tài sản chứ không phải quyền sở hữu. Thứ hai, lực chọn dự án khả thi bởi không thể dàn trải, phải có trọng tâm, trọng điểm. Tiếp theo là phục hồi thị trường trái phiếu doanh nghiệp vì nó rất quan trọng. Rồi định hướng cung cầu. Đây đều là những vấn đề rất cơ bản.

Thời gian qua, ở nhiều giai đoạn, nhiều thời điểm, thị trường bất động sản có sự phát triển "nóng", nhà nhà, người người quan tâm tìm hiểu và đầu tư bất động sản. Từ đó dẫn tới nguồn tín dụng cho đầu tư bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, thiếu bền vững. Thưa ông Nguyễn Quốc Hùng, đây có phải là vấn đề lớn để tập trung xử lý, tháo gỡ để tránh "bong bóng" bất động sản; bảo đảm tính an toàn nguồn vốn tín dụng khi đầu tư vào thị trường này?

Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Nguyễn Quốc Hùng: Các chuyên gia cũng đã có những ý kiến tổng thể nhưng tôi thấy việc bàn về các giải pháp tháo gỡ cho thị trường bất động sản chúng ta đã bàn rất nhiều rồi. Thời gian vừa qua, Chính phủ đã tháo gỡ chưa, đã có giải pháp chưa? Ta đã có thời kỳ dành 30.000 tỷ tháo gỡ khó khăn cho bất động sản, tại sao bây giờ vẫn cần tháo gỡ?

Tất cả những vấn đề anh Châu nêu là thực chất của thị trường bất động sản hiện nay như pháp lý, vốn, luật, cung-cầu đối với dự án nhà ở bình dân. Chính phủ và Bộ Xây dựng đã chỉ đạo chưa, các cấp các ngành đã chỉ đạo về việc lập quy hoạch để đảm bảo kết nối dự án thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại hay chưa? Chúng ta phải xem xét lại những giải pháp trước đây đã làm được gì và hiện nay còn tồn tại vấn đề gì để giải quyết tiếp.

Quay trở về vấn đề thiếu vốn, vừa rồi có giai đoạn các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn bằng trái phiếu. Khi đó áp lực vốn tín dụng với ngân hàng rất lớn. Như vậy, khi thị trường vốn cân bằng với thị trường tiền tệ thì các doanh nghiệp hoạt động bình thường. Tuy nhiên khi thị trường vốn có vấn đề, huy động khó khăn hơn sẽ dồn tất cả vào thị trường tiền tệ là không hợp lý. Vì bản chất thị trường tiền tệ là cho vay bổ sung vốn, cả vốn trung dài hạn và vốn ngắn hạn.

Bong bóng bất động sản xảy ra có phải do vốn tín dụng không? Tốc độ tăng trưởng vốn tín dụng hằng năm bình quân có con số rất rõ rồi, không có gì gọi là "nóng" cả. Những dự án nào đầy đủ pháp lý đều được cho vay, những dự án liên quan đến nhà ở tiêu dùng phục vụ người dân, kể cả tín chấp tiền lương, vẫn được ngân hàng cho vay, người dân có thể tiếp cận được. Còn việc người dân ở nơi này nơi kia không tiếp cận được vốn tín dụng là do tính pháp lý có đảm bảo khả năng trả nợ hay không và có vượt khả năng tài chính của họ hay không?

Xảy ra bong bóng bất động sản là do có hiện tượng không phải mua nhà để ở mà mua nhà để tích luỹ, để đầu cơ, dẫn tới việc đẩy giá lên. Tại sao lại có những người mua cả toà nhà, mua nửa toà nhà? Mua nhiều như vậy để đẩy giá lên và chỉ cần thị trường "đóng băng" thì toàn bộ những khoản nợ đấy nếu ngân hàng cho vay sẽ rủi ro rất lớn.

Vì thế, ngân hàng đã đặt vấn đề lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực rủi ro. Khi cho vay phải xem xét rất thận trọng. Dự án phải đảm bảo tính pháp lý, đầy đủ pháp lý thì đảm bảo tiếp cận được vốn tín dụng. Người dân có nhu cầu tiếp cận vốn mua nhà ở thì gần như tất cả đều tiếp cận được để mua nhà. Với những dự án vừa tiếp cận vốn vừa vướng thủ tục pháp lý thì Ngân hàng không khuyến khích. Vấn đề đặt ra là tỉ lệ cho vay ngắn hạn và cho vay trung dài hạn sẽ dần theo thông lệ quốc tế, đến tháng 10/2023 đưa về 30% phù hợp với thực tiễn, nếu không sẽ ảnh hưởng đến tính an toàn của hệ thống ngân hàng.

Vậy doanh nghiệp bất động sản phải làm gì? Các doanh nghiệp bất động sản đã làm gì để tự tháo gỡ khó khăn cho mình chưa? Giá là bao nhiêu? Người dân thực sự có nhu cầu ở đã tiếp cận được nhà chưa? Điểm an toàn vốn của các doanh nghiệp có thể chấp nhận được là gì để có sản phẩm tiêu thụ được ra thị trường? Doanh nghiệp có chấp nhận lãi trước kia 10 phần giờ giảm đi còn 3 phần thôi, còn 7 phần để cho người dân hưởng, lúc đó dòng vốn sẽ luân chuyển.

Cuối cùng, không phải các ngân hàng không cho vay mà tất cả các ngân hàng đều quan tâm đến những dự án đầy đủ tính pháp lý, đầu vào đầu ra hợp lý. Các tổ chức tín dụng cũng đã đặt ra vấn đề là giá sản phẩm bất động sản có hợp lý để đưa ra tính hiệu quả dự án hay không. Giá bán quá cao thì sao tiếp cận được vốn. Giá cao như vậy ngân hàng có dám cho vay khi không có dòng tiền không?

Chúng ta đang để bong bóng bất động sản cũng như thị trường chứng khoán, không phải cứ đầu tư vào là có lãi mà tập trung vay vốn huy động, vốn của bạn bè… để đầu cơ kinh doanh và đẩy giá lên. Khi thị trường đóng băng sẽ ảnh hưởng đến việc không thể tiêu thụ sản phẩm.

Quan trọng nhất là Chính phủ đã có kế hoạch sau Tết gặp các doanh nghiệp bất động sản đề bàn về giải pháp tháo gỡ. Tôi cho rằng chính các doanh nghiệp cũng phải nắm bắt các giải pháp của bản thân để từ đó có kiến nghị với ngân hàng, với các tổ chức tài chính, Bộ ngành… chứ không thể đưa ra vấn đề tôi có 10 dự án nhưng chỉ có 2 dự án đầy đủ pháp lý, 8 dự án đang hoàn thiện vốn nằm đấy. Như thế thì Ngân hàng cho vay thế nào? Với 8 dự án chưa đầy đủ pháp lý thì làm sao phát hành được trái phiếu. Đây là những vấn đề trong thời gian tới cần có những giải pháp, những chỉ đạo của Chính phủ, các bộ ngành để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Nhưng việc tháo gỡ chỉ cho các dự án đã đầy đủ tính pháp lý và có hiệu quả, và giá cũng hợp lý với thị trường, sản phẩm đáp ứng được đa số yêu cầu của người dân thì mới lành mạnh được thị trường bất động sản.

Rất nhiều vấn đề liên quan đến chính sách, tôi mong rằng những giải pháp sẽ được đưa ra có thể xử lý triệt để, giúp thị trường bất động sản sớm ổn định.

TS. Nguyễn Sỹ Dũng: Ông Hùng khẳng định thực chất tín dụng không gây ra bong bóng bất động sản. Ông Hùng cũng nhìn nhận những người ôm dự án nhiều, tính lãi lên khi thị trường gặp vấn đề sẽ không thể bán được. Doanh nghiệp cũng phải xắn tay lên để tháo gỡ chứ không chỉ trông chờ vào Nhà nước.

TS. Nguyễn Sỹ Dũng: Ông Nguyễn Quốc Hùng khẳng định thực chất không thể có chuyện tín dụng gây ra bong bóng BĐS bởi nó được điều chỉnh bởi room tín dụng và trong tỉ lệ tín dụng ở trong các công trình BĐS. Điều chỉnh như thế thì khó có thể thấy lỗi của tín dụng ở đây. Mặc dù vậy, ông Hùng cũng khẳng định rằng những người ôm vào nhiều và lãi lên thì cũng có thể, sau đó thị trường chậm lại và sẽ xảy ra một số vấn đề. Cả ông Hùng và ông Châu đều nói một vấn đề: DN cũng phải xắn tay tháo gỡ, phải chủ động bởi thực chất, một phần nào đó chính anh gây ra vấn đề, chứ không phải Nhà nước ở đây. Những giải pháp ông Hùng nêu ra để xử lý rất là đúng. Ông Hùng có nói ví dụ 10 dự án thì 2 dự án đủ pháp lý, làm xong bán đi, còn 8 dự án mắc về pháp lý. Quả thực, vướng mắc về thủ tục pháp lý là vấn đề rất lớn. Ông Châu cũng đã nói vấn đề đó, đưa ra con số 70%. Xin ông Châu chỉ ra cụ thể hơn xem còn vướng mắc là gì?

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu: Ở đây vướng mắc pháp lý không phải chỉ trong phạm vi những cơ quan quản lý về đầu tư xây dựng, đất đai, BĐS đâu mà vướng mắc cả những cơ quan quản lý về tài chính, tín dụng chứ không chỉ riêng bên ngành xây dựng hay tài nguyên. Tổng thể là các cơ quan đều phải xắn tay. 

Chẳng hạn anh Hùng nói có 10 dự án, trong đó có 2 dự án đủ pháp lý, 8 dự án chưa đủ pháp lý. Nhưng tại sao ngân hàng thương mại lại cho vay cả 10? Đâu phải 8 cái này xin vay thêm mà không được vay. 

Thực ra chúng ta thực hiện chưa đầy đủ những quy định pháp luật. Chẳng hạn, Luật Tổ chức tín dụng quy định rất rõ trách nhiệm của ngân hàng thương mại khi xét duyệt đủ điều kiện cho vay. Còn cái lộ trình của NHNN để hạn chế dành tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó BĐS và chứng khoán. 

Chúng ta xác định rồi: Tháng 10 năm nay giảm xuống còn sử dụng tối đa 30% nguồn vốn huy động trung hạn và ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn. Như vậy, phải nói rằng lộ trình đó NHNN đã rất linh động chứ nếu nghiêm chỉnh thực hiện theo lộ trình ban đầu thì đất đai đã tới từ lâu rồi. Rõ ràng, nền kinh tế của chúng ta có những khiếm khuyết nên NHNN đã có điều chỉnh. Chúng tôi đánh giá cao cái đó.

Nhưng người mua nhà sau khi ký hợp đồng rồi, cuối năm 2022 vừa rồi bị dừng không giải ngân tiếp thì đó đâu phải lỗi của người vay. Đó là vì trần tín dụng cho các ngân hàng thương mại hết rồi. Từ tháng 7/2022, chúng tôi đã đề nghị xem xét nới room, nếu nới room sớm một chút, chẳng hạn cuối quý III, đầu quý IV/2022 thì đưa vào nền kinh tế tốt hơn. Tháng 12 mới có quy định nới room mà khối lượng là 240 nghìn tỷ đồng thì rõ ràng là nền kinh tế không hấp thụ nổi. Bơm không hết nên đến hôm nay trong toàn bộ dư nợ tín dụng, Thống đốc nói rằng khả năng chỉ đạt được 14,5%. Như vậy còn 1,5-2% chưa bơm vào nền kinh tế.

Cuối năm 2021, vào tháng 11, NHNN ký Thông tư 20, hủy bỏ một quy định của Thông tư 25 do chính NHNN ban hành năm 2015. Thông tư 25 cho phép cá nhân, hộ gia đình được vay ưu đãi tín dụng ở 4 ngân hàng do NHNN chỉ định để tham gia thực hiện chính sách nhà ở xã hội là Vietcombank, Vietinbank, Agribank và BIDV. Thông tư 25 của NHNN có hiệu lực từ năm 2015 cho đến ngày 20/1/2022 nhưng đến tháng 11/2021 thì NHNN ký Thông tư 20 hủy bỏ điều này, người mua nhà ở xã hội không được vay để mua nhà ở xã hội ở 4 ngân hàng này nữa. Nhưng cái lớn nhất là chúng ta chưa bố trí được nguồn vốn ưu đãi gọi là nguồn cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại. Cái này không phải trách nhiệm của NHNN, NHNN là cơ quan đề xuất thôi. Trách nhiệm đó là của Ủy ban Thường vụ QH.

Từ năm 2015 cho tới nay, thực hiện Luật Nhà ở năm 2014, chúng ta hầu như không bố trí được nguồn vốn cho người mua nhà ở xã hội nên chúng ta thấy vướng, vì các quy định của chúng ta không đồng bộ. Ngay cả Luật Nhà ở quy định là nhà ở xã hội nhưng ngay khi ban hành Nghị định 100 năm 2015, Chính phủ lại quy định Ngân hàng Chính sách xã hội không được cho chủ đầu tư vay ưu đãi để đầu tư nhà ở xã hội trong giai đoạn 2015-2020. Có nghĩa là Luật thì cho, Nghị định thì không, nên chúng ta vướng.

Rồi chẳng hạn việc thực thi Luật Đất đai 2013 vẫn không xử lý được chuyện đất công nằm xem kẹt trong dự án nhà ở thương mại. Mãi tới năm 2020 mới có Nghị định 148 sửa đổi cái này nhưng thực thi tới nay vẫn chưa ổn, chưa xong. Rồi Luật Đất đai quy định cơ chế xác định giá đất phù hợp với giá thị trường để tính tiền sử dụng đất theo phương pháp định giá đất cụ thể. Phương pháp này dẫn đến rủi ro cho cán bộ công chức trong thi hành công vụ, cho nên vừa rồi công tác tính tiền sử dụng đất tắc, dẫn đến doanh nghiệp không thể làm nghĩa vụ tài chính bổ sung, người mua nhà không được cấp sổ hồng. Tắc do cái quy định như thế.

Hay Luật Nhà ở năm 2014, trong suất thời gian từ ngày 01/7/2015 là ngày Luật có hiệu lực cho đến ngày 31/12/2020, Khoản 4 Điều 23 chỉ cho phép doanh nghiệp nào có 100% đất ở mới được công nhận chủ đầu tư. Trong khi đó trên thực tiễn 99% dự án nhà ở là đất hỗn hợp hoặc đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp chứ làm gì có 100% đất ở, kiếm đâu ra một khu đất 1 ha là đất ở 100%? Không hề có. Đất ở 100% ở TPHCM cao nhất là 5.000 m2, không có hơn. Như vậy, những dự án nhà ở lớn vài chục, vài trăm hecta là đất hỗn hợp. Chúng ta không xử lý vấn đề này, khiến nguồn cung dự án bị tắc. Tắc nguồn cung dự án thì làm gì không tắc nguồn cung nhà ở. Rồi Luật Nhà ở đã quy định căn hộ chung cư, quy định rất chi tiết diện tích riêng chung, quản lý vận hành, bảo trì, v.v… Nhưng có một loại công trình xây dựng có chức năng lưu trú tương tự như căn hộ, chẳng hạn như căn hộ du lịch, căn hộ dịch vụ, căn hộ khách sạn, văn phòng cho thuê, condotel… bị thả nổi. Luật không quy định gì cả. Nghị quyết 08 nói du lịch trở thành ngành công nghiệp mũi nhọn nhưng cơ sở hạ tầng của du lịch trước hết là cơ sở lưu trú và cơ sở lưu trú là BĐS du lịch. Tất cả những cái đấy chúng ta không điều chỉnh kịp thời.

Rất may mắn tháng 1/2022, Chính phủ ban hành Nghị định 02 xử lý cái vướng này. Kỳ này, Bộ Xây dựng nâng cấp lên trong Luật Kinh doanh BĐS để xử lý chuyện này, chúng tôi đang tiếp tục góp ý với Bộ cho hoàn thiện.

Chúng ta thấy Luật Thuế đánh thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng BĐS bằng 2% giá trị hợp đồng. Nhưng tôi bán nhà, có trường hợp lời, có trường hợp hòa vốn, có trường hợp lỗ, vậy tại sao tôi bán hòa vốn, bán lỗ mà tôi phải chịu thuế TNCN? Nhưng Luật Thuế của chúng ta lại định danh thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS tính bằng 2% giá trị hợp đồng, có nghĩa là bất kể bán lời, bán hòa vốn hay bán lỗ đều phải nộp thuế. Chính điều này làm thị trường BĐS không minh bạch và làm thất thu ngân sách nhà nước. Khi đã quy định thuế này, cách tính này thì người ta có xu thế khai thấp giá giao dịch, để 2 bên bán mua đều có lợi, chỉ thiệt là thiệt nhà nước. Cái thiệt thứ hai là thị trường BĐS không minh bạch. Cho nên bây giờ mà nói cơ sở dữ liệu đầu vào mà tính trên giá trị khai thuế là nhiều khi không đúng. Chúng tôi đề nghị Bộ Xây dựng kiến nghị Bộ Tài chính tới đây sửa Luật Thuế, dứt khoát phải sửa quy định này. Tất nhiên nếu sửa một cách máy móc như trước đây là quy định lấy giá bán trừ giá mua rồi tính 20% của thuế thì cũng chết. Ví dụ đối với một người mua căn hộ năm 2020, lúc trước mua 1 tỷ đồng, bây giờ căn hộ đó 20 tỷ rồi bảo lấy 20 tỷ trừ 1 tỷ, 19 tỷ kia tính 20% thuế thì sao được. Những câu chuyện này chúng tôi đã kiến nghị rồi, tới đây phải xử lý.

Hay Luật Kinh doanh BĐS không tính vấn đề đặt cọc, không quy định đặt cọc. Thì họ lại áp dụng theo Bộ luật Dân sự, mà Bộ luật Dân sự thì thỏa thuận đặt cọc bao nhiêu là do 2 bên. Trong khi Luật Kinh doanh BĐS bảo là mua bán phải làm hợp đồng, thanh toán đợt đầu không quá 30%. Luật Kinh doanh BĐS quản lý rất chặt nhưng lại thiếu khoản đặt cọc, chúng tôi lại phải kiến nghị. Lỗ hổng pháp luật này giờ Bộ Xây dựng tiếp thu rất tốt, đưa vào dự thảo luật rồi.

Bây giờ vướng tâm lý sợ sai của cán bộ công chức. Thiếu quy trình thủ tục, thậm chí chưa ban hành, nên cán bộ công chức sợ sai, sợ rủi ro pháp luật. Chúng tôi đề nghị kỳ này xây dựng pháp luật không định tính như trước đây. Trước đây, nói là giá đất phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường, rồi lại giải thích giá thị trường trong điều kiện bình thường là giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất. Vậy tần suất nhiều nhất là bao nhiêu? Chúng tôi đề nghị phải định lượng để giảm rủi ro cho cán bộ công chức. Chúng tôi đánh giá rất cao Thủ tướng Chính phủ vừa rồi chỉ đạo Bộ TN&MT trình dự thảo Nghị định sửa đổi các nghị định liên quan tới lĩnh vực đất đai, rồi giao Bộ Xây dựng trình 2 nghị định rất quan trọng: Một là Nghị định sửa đổi các nghị định có liên quan đến lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng và một nghị định rất thiết thực là nghị định quy định về quy trình thủ tục hành chính đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội. Tôi xin nói thêm là làm nhà ở xã hội hiện nay nhiêu khê hơn, phức tạp hơn, gian khổ hơn, khó hơn làm nhà ở thương mại. Làm nhà ở thương mại khó 1 thì nhà ở xã hội khó 3, mà trong khi lẽ ra phải dễ hơn các loại dự án khác.

TS. Nguyễn Sỹ Dũng: Xin hỏi ông Vương Duy Dũng ở trong tổ công tác Thủ tướng thành lập để tháo gỡ khó khăn, các vấn đề ông Châu nêu rất cụ thể, vậy Bộ có hướng xử lý, triển khai như thế nào?

Cục phó Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng: Những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản như anh Châu kể ra là một phần, tất nhiên kể nữa thì cũng còn nhiều khó khăn, vướng mắc khác.

Vừa qua, Tổ công tác đã làm việc với các địa phương, doanh nghiệp và nắm bắt được cụ thể, nổi lên một số nhóm vấn đề.

Thứ nhất, như anh Châu nêu, trong những quy định của pháp luật còn có những bất cập, chồng chéo, gây cản trở cho việc triển khai các dự án bất động sản.

Nhóm nữa là trình tự thủ tục tổ chức triển khai thực hiện còn phức tạp, kéo dài, thậm chí là chậm triển khai thực hiện tại một số địa phương.

Một nhóm nữa như các anh chia sẻ ngay từ ban đầu, đương nhiên liên quan đến nguồn vốn triển khai thực hiện dự án. Nguồn vốn ở đây như thế nào? Không chỉ có nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu và cả câu chuyện thanh khoản, nguồn vốn của huy động của khách hàng, nguồn vốn thanh khoản của thị trường. Để huy động được nguồn vốn huy động của khách hàng triển khai dự án bất động sản, thực hiện nhiệm vụ Thủ tướng Chính phủ giao, Tổ công tác do Bộ trưởng Bộ xây dựng làm tổ trưởng cùng các bộ, ngành đã hết sức tích cực làm việc với các địa phương, doanh nghiệp cũng như trao đổi chuyên gia, hiệp hội để nắm bắt những khó khăn. Trên cơ sở đó, Tổ công tác thực hiện mấy nhiệm vụ.

Thứ nhất phải có những giải pháp, biện pháp để tháo gỡ khó khăn ngay trong trước mắt.

Thứ hai là tổng hợp báo cáo giải quyết những khó khăn tổng thể và lâu dài. Trên tinh thần đó, và tôi xin chia sẻ tập trung ở những vướng mắc, khó khăn đối với trình tự thủ tục pháp lý của các dự án thì để tháo gỡ những cái trước mắt, Tổ công tác đã làm việc với các địa phương, doanh nghiệp và có những văn bản hướng dẫn ngay lập tức để triển khai, áp dụng thực hiện. Ở đây là cách hiểu, cách áp dụng pháp luật một cách đồng bộ để thuận lợi trong triển khai thực hiện tại các địa phương.

Thứ hai, Tổ công tác cũng đã tiếp cận những kiến nghị của các doanh nghiệp liên quan đến những khó khăn, vướng mắc trong triển khai dự án; rà soát phân loại, tổng hợp và có văn bản gửi các địa phương, trong đó đôn đốc, yêu cầu địa phương giải quyết khó khăn vướng mắc thuộc thẩm quyền của địa phương và có báo cáo cho Tổ công tác.

Cùng với đó, chúng ta phải có những giải pháp hoàn thiện thể chế và quy định pháp luật. Hệ thống pháp luật cho triển khai các dự án bất động sản liên quan đến nhiều ngành phức tạp. Để giải quyết việc này, trong Công điện của Thủ tướng Chính phủ vừa rồi (Công điện 1164), Thủ tướng cũng giao cho các ngành, cơ quan rà soát các quy định liên quan đến luật thuộc chức năng của các ngành. Ví dụ như đối với Bộ Xây dựng, Thủ tướng yêu cầu rà soát các quy định pháp luật có bất cập, gây cản trở trong việc triển khai các dự án bất động sản, liên quan đến lĩnh vực xây dựng quy hoạch, quy hoạch phát triển đô thị về nhà ở kinh doanh… Đối với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thủ tướng Chính phủ cũng yêu cầu rà soát sửa đổi các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai. Bộ KH&ĐT rà soát sửa đổi quy định liên quan đến pháp luật về đầu tư, đấu thầu để tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong việc chấp thuận hay điều chỉnh chủ trương đầu tư, đấu thầu triển khai thực hiện dự án bất động sản. Đối với Bộ Tài chính, yêu cầu nghiên cứu sửa đổi Nghị định 65 và Nghị định 153 về chào bán và chuyển nhượng trái phiếu doanh nghiệp.

Việc nghiên cứu hoàn thiện thể chế pháp luật thì Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ đạo và giao cho các bộ, ngành để hoàn thiện hệ thống đồng bộ các quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản, hoạt động của thị trường, doanh nghiệp bất động sản.

Thực hiện những nhiệm vụ này, các bộ, ngành đã rất tích cực triển khai và hoàn thiện. VÍ dụ, Bộ Xây dựng đã dự thảo và trình Chính phủ Nghị định sửa đổi các nghị định quản lý nhà nước thuộc lĩnh vực của Bộ Xây dựng… Hay Bộ Tài chính đã hoàn thiện sửa đổi Nghị định 65, 53 để trình Chính phủ ban hành trong thời gian tới.

Việc hoàn thiện các quy định pháp luật như vậy sẽ đảm bảo các quy định đồng bộ hơn. Đương nhiên, nội dung quy định của pháp luật triển khai thực hiện các dự án bất động sản còn có những vướng mắc. Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các bộ ngành rà soát nghiên cứu sửa đổi thời gian tới như Luật Đất đai sửa dổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và những luật khác tôi cũng không kể hết. Với việc sửa đổi các luật này thì hệ thống pháp luật sẽ đảm bảo đồng bộ, từ luật đến các quy định dưới luật như nghị định, thông tư để áp dụng triển khai thực hiện các dự án bất động sản, tháo gỡ khó khăn cho các dự án tốt hơn.

TS. Nguyễn Sỹ Dũng: Cảm ơn ông Vương Duy Dũng trả lời rất rõ những phản ứng chính sách, những vấn đề còn khó khăn, vướng mắc về pháp lý. Có những cái tổng thể sẽ sửa, có những cái hướng dẫn thi hành, tức là áp dụng pháp luật hiện tại để có thể thi hành được. Cách làm đó rất hợp lý, cố gắng rất lớn. Trong thời gian sửa, áp dụng pháp luật hiện hành để thúc đẩy công việc cũng rất quan trọng. Hướng dẫn của Bộ rất quan trọng.

TS. Nguyễn Sỹ Dũng: Việc triển khai cụ thể quy trình phê duyệt ở địa phương hiện vẫn vướng mắc. Xin ông Lê Hoàng Châu cho ý kiến về vấn đề này?

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu: Tôi xin nói một vài ví dụ cụ thể, trên chỉ đạo rồi nhưng triển khai thực hiện ở các địa phương chưa đạt như kỳ vọng. Chẳng hạn Nghị định 148 của Chính phủ ban hành năm 2020 để xử lý đất nằm xem kẽ trong dự án nhà ở thương mại, trong đó có giao nhiệm vụ cho cấp tỉnh ban hành quyết định quy định những tiêu chí đất nào tách thành dự án độc lập thì đem ra đấu giá, có giá công khai, phần diện tích nào "đầu thừa, đuôi thẹo" không thể tách thành dự án độc lập thì giao cho chủ đầu tư. Quy định rất rõ nhưng cho đến nay, tôi được biết mới có hơn phân nửa số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành quy định này. Trong 5 thành phố trực thuộc Trung ương, mới có Hà Nội ban hành quy định này, còn lại là chưa ban hành. Tức là chưa đưa quy chế này vào thực tiễn, nên doanh nghiệp vẫn vướng, như vậy sẽ không triển khai được dự án, không làm thủ tục được.

Rồi cái vướng nữa về thẩm quyền của địa phương. Như ở TPHCM chúng tôi đã tập hợp qua các đợt để báo cáo Tổ công tác, có 149 dự án vướng, phần lớn là của TPHCM bởi có một số dự án của các doanh nghiệp TPHCM đầu tư với các tỉnh. Chúng tôi rất mong các bộ, ngành và chính quyền các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nỗ lực xử lý những vấn đề thuộc thẩm quyền của mình như quy trình thủ tục đầu tư, thủ tục hành chính… Trong khi chờ Chính phủ ban hành quy định chung thì địa phương phải xem xét thực hiện chứ không phải chờ. Phải khắc phục được tâm lý sợ sai, sợ chịu trách nhiệm của cán bộ, công chức.

Hiện nay, đối với thị trường của chúng ta đang có có tình trạng rất cần tín dụng. Xin kiến nghị Hiệp hội Ngân hàng có thể xem xét tham mưu cho Ngân hàng Nhà nước, bởi khi nới room 1,5-2% thì cuối cùng mới giải quyết bơm được 0,5%, trong lúc chờ room mới, chúng ta cho phép ngân hàng nhanh chóng đưa nguồn tín dụng đó vào trong cuộc sống. Đối với doanh nghiệp, họ đã nỗ lực tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư. Khi Thủ tướng đề xuất các doanh nghiệp giảm giá nhà tương đối thì chúng tôi đề nghị họ không chỉ giảm giá nhà tương đối mà còn phải giảm giá nhà thực chất, chứ không phải nâng lên rồi giảm. Phải thực hiện câu của ông bà mình: Thà bán lỗ để cắt lỗ, để biết mình còn lại bao nhiêu tài sản, bao nhiêu tiền của còn hơn là đeo theo cái kỳ vọng ảo về lợi nhuận, có khi chết chìm, mất hết tài sản vì không bán được hàng. Bán hàng để có tiền, có thanh khoản là nhiệm vụ hàng đầu của các doanh nghiệp.

Chúng tôi đã đề xuất nhiều giải pháp như giảm giá bán. Chúng tôi cũng đề nghị Chính phủ, đề nghị anh Vương Duy Dũng trong Tổ công tác lựa chọn doanh nghiệp lớn, có dự án khả thi để tập trung tháo gỡ khó khăn cho họ. Tổ công tác vừa rồi cũng gặp gỡ 30 doanh nghiệp lớn để nắm bắt và tháo gỡ khó khăn. Mong thời gian tới Tổ công tác sẽ tiếp tục thực hiện công việc này.

Cũng đề nghị đối với các đơn vị đáo hạn trong năm 2023, đừng chuyển họ sang nhóm nợ xấu hơn. Muốn như thế phải có chấp thuận gia hạn 1 năm để doanh nghiệp tái cấu trúc lại. Sau 6 tháng, 1 năm chúng ta đánh giá lại tình hình và có thể điều chỉnh lại.

TS. Nguyễn Sỹ Dũng: Nhân việc ông Lê Hoàng Châu nói về tín dụng, xin ông Nguyễn Quốc Hùng cho ý kiến về vấn đề này!

Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng: Thứ nhất, việc tăng room tín dụng 14% Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh và phân bổ chỉ tiêu là rất cần thiết. Một bài học minh chứng nhất trong thời gian vừa qua là Ngân hàng Nhà nước rất bản lĩnh khi giữ được room tín dụng 14%, trong bối cảnh nguồn vốn huy động bằng 50% tốc độ tăng trưởng tín dụng. Nếu không kiên định như vậy thì sau sự cố trái phiếu và SCB, liệu hệ thống ngân hàng thế nào? Phải bảo đảm ổn định hệ thống, ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát. Khi đã ổn định rồi, tình hình thanh khoản các tổ chức tín dụng ổn định thì ngân hàng mới xem xét tiếp tục bơm vốn. Việc xử lý room tín dụng thời gian qua là phù hợp. Ban lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước rất kiên định và bản lĩnh.

Vấn đề thứ hai là tại sao các ngân hành thương mại lớn (Công Thương, Ngoại thương, Đầu tư, Nông nghiệp) không được cho vay nhà ở xã hội? Do không có vốn để cho vay, họ không được phép, không phải là bỏ rơi mà ai có nhu cầu đến Ngân hàng Chính sách xã hội để tiếp cận. Cho nên đặt vấn đề sửa đổi thông tư cho phù hợp. Những dự án ngân hàng cho vay, các dự án điều chỉnh, thay đổi, đã làm giai đoạn đầu rồi vẫn điều chỉnh, bổ sung, chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý bổ sung cho nên mới dẫn đến việc vốn bỏ vào rồi sẽ rất khó, các thủ tục pháp lý khác không làm được, và như thế không thể bơm thêm vốn được.

Các tổ chức tín dụng cũng rất mong muốn được hoàn thiện để đầu tư tiếp, để hoàn chỉnh dự án, bán và thu hồi nợ. Hiện nay vốn đối với doanh nghiệp bất động sản, không có văn bản nào quy định là ngân hàng trong nước cấm cho vay bất động sản nhưng vẫn lưu ý cho vay bất động sản là lĩnh vực rủi ro nên phải thận trọng, tức là phải rà soát, xem xét những dự án thực sự hiệu quả, dự án nào đáp ứng được thị trường, dự án đầy đủ tính pháp lý.

Thứ ba là cơ cấu nợ, điều chỉnh kỳ hạn nợ, giữ nguyên nhóm nợ lại được vay tiếp. Thống đốc cũng triệu tập các ngân hàng lên bàn và nghiên cứu, đánh giá thực chất thị trường cho vay bất động sản để đề ra giải pháp trước khi gặp gỡ các doanh nghiệp sau Tết. Vấn đề ở đây là vướng mắc khó khăn gì, các tổ chức tín dụng có muốn cho vay tiếp không? Các tổ chức cho vay rồi rất muốn cho vay tiếp và muốn thị trường bất động sản khơi thông để dòng vốn luân chuyển và thu hồi được nợ.

Vấn đề nữa đặt ra là thị trường tiền tệ, thị trường vốn rất kỳ vọng điều chỉnh cho hoàn thiện để các doanh nghiệp có thể lại phát hành được trái phiếu bổ sung vốn đầu tư lĩnh vực bất động sản.

Ngành ngân hàng hết sức thận trọng và chúng tôi cho rằng cũng phải cảnh báo các tổ chức tín dụng nếu không cẩn thận lại bơm vốn tín dụng vào để bù đắp cho phần đến hạn của trái phiếu doanh nghiệp. Điều đó cực kỳ nguy hiểm trong kiểm soát tài sản.

TS. Nguyễn Sỹ Dũng: Xin hỏi ông Vương Duy Dũng, Bộ Xây dựng đang triển khai theo hướng như thế nào bởi vì chúng ta không thể cùng một lúc giải quyết tất cả các vấn đề?

Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng: Ngoài việc chúng ta đã trao đổi liên quan tới mấy vấn đề: Thứ nhất là các quy định pháp luật, trình tự thủ tục triển khai thực hiện dự án. Thứ hai là nguồn vốn…

Các nội dung hoàn thiện thể chế, quy định pháp luật, tôi đã trao đổi, chia sẻ. Ở đây có thêm một việc nữa là với các quy định pháp luật như vậy, việc tổ chức triển khai, thực hiện và thực hiện các trình tự, thủ tục pháp lý của dự án BĐS cũng là một vấn đề. Có câu chuyện liên quan tới nhiều quy định pháp luật khác nhau nên trình tự thủ tục rất phức tạp và kéo dài. Có cả câu chuyện hiểu và áp dụng các quy định pháp luật chưa đồng bộ ở các địa phương.

Và như anh Châu đã nêu, có cả tâm lý sợ trách nhiệm, chậm triển khai thực hiện ở một số địa phương, một số đơn vị. Đó cũng là một trong những nguyên nhân gây cản trở, khó khăn trong triển khai dự án.

Để giải quyết vấn đề này, Bộ Xây dựng qua tổ công tác đã nắm bắt được và báo cáo Thủ tướng. Thủ tướng đã có chỉ đạo rất cụ thể, quyết liệt. Theo đó, giao nhiệm vụ cho Bộ Xây dựng nghiên cứu và trình Chính phủ ban hành Nghị định hướng dẫn trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án BĐS, dự án nhà ở thương mại, nhà ở XH… Nghị định này quy định đầy đủ, đồng bộ để các địa phương áp dụng, thực hiện, tránh tình trạng lúng túng vòng vèo, kéo dài trình tự thủ tục. Cách làm như thế cũng góp phần tháo gỡ khó khăn trong triển khai thực hiện.

TS. Nguyễn Sỹ Dũng: Thế còn vi phạm ở địa phương quy hoạch, do làm quy hoạch nên có nơi tạo dư thừa nguồn cung sản phẩm?

Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng: Liên quan tới nội dung quy hoạch, các khách mời đã chia sẻ. Thị trường bất động sản hiện nay có sự lệch pha cung cầu, đặc biệt thiếu dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại có giá phù hợp cho người thu nhập thấp. Điều này có liên quan tới quy hoạch, kế hoạch. Việc phát triển các dự án BĐS, nhà ở không bảo đảm quy hoạch, chương trình kế hoạch sẽ dẫn tới hậu quả cho thị trường BĐS và làm cho cung cầu của thị trường không phù hợp. Cũng ảnh hưởng tới tính minh bạch, ổn định của thị trường…

Chính vì thế, với nội dung này, ngay trong công điện của Thủ tướng đã có yêu cầu và chỉ đạo các địa phương một nhiệm vụ hết sức quan trọng là đẩy mạnh rà soát và trình phê duyệt cũng như phê duyệt điều chỉnh các quy hoạch, từ quy hoạch chung tới phân khu, chi tiết… để làm cơ sở triển khai thực hiện các dự án BĐS, dự án nhà ở trên địa bàn. 

Đây là một trong những nhiệm vụ Thủ tướng giao cho các địa phương. Điều này rất quan trọng để khắc phục những tồn tại, bất cập của thị trường BĐS. Với chỉ đạo này, sẽ góp phần điều chỉnh lại thị trường, điều chỉnh lại cơ cấu, giá và làm cho thị trường minh bạch hơn, ổn định hơn.

TS. Nguyễn Sỹ Dũng: Chúng ta đã nêu được rất nhiều vấn đề thực tiễn đang đặt ra và các phản ứng chính sách tương đối rõ, dưới sự chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng. Thị trường bất động sản cũng như kinh tế nói chung trong năm 2023 sẽ như thế nào, trước hết xin hỏi ý kiến chuyên gia Võ Trí Thành?

Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành: Bất động sản lên hay không phụ thuộc bối cảnh kinh tế chung. Chúng ta đang gặp hai cơn gió ngược: Suy thoái kinh tế thế giới, tổng cầu giảm, đơn đặt hàng nhiều mặt hàng giảm, rõ nhất là xuất khẩu.

Cơn gió ngược thứ hai là các điều kiện tài chính, tiền tệ ngặt nghèo. Tuy nhiên có điểm tích cực một chút là có thể sự ngặt nghèo về tài chính giảm dần do lạm phát thế giới qua đỉnh, mức tăng lãi suất của các ngân hàng trung ương lớn về cường độ, tần suất không như năm 2022 nữa. Do đó, áp lực đối với kinh tế vĩ mô của ta đỡ hơn. Chưa kể năm nay nước ta đặt mục tiêu lạm phát cao hơn thì cũng có dư địa ít nhiều cho chính sách tiền tệ linh hoạt hơn, bên cạnh phối hợp chính sách tài khóa.

Khó khăn như vậy, mà chúng ta muốn thực hiện được mục tiêu thì có một điểm chốt mà năm 2022 chúng ta làm chưa tốt, liên quan đến phát triển ngành xây dựng và thị trường bất động sản. Đó là năm nay tập trung đẩy mạnh đầu tư công, kết cấu hạ tầng hơn 700 nghìn tỷ. Cùng với đó là thực hiện tốt hơn chương trình phục hồi phát triển, trong đó có gói hạ tầng 113 nghìn tỷ. Những cái này làm cho bầu không khí chung và tăng trưởng kinh tế có thể giảm bớt khó khăn trong năm 2023 còn nhiều thách thức và khó khăn.

Cái thứ hai phụ thuộc vào những việc chỗ anh Dũng đang làm. Theo tôi được biết qua trao đổi của các anh, khái quát lại thì có 3 nhóm giải pháp mà tôi nghĩ sẽ đặt lên bàn Chính phủ, chỗ Bộ trưởng Xây dựng. Một là liên quan tháo gỡ khó khăn về pháp lý và thủ tục hành chính; nhóm thứ hai là tài chính tiền tệ: Trái phiếu, tín dụng cho bất động sản trong room mới… Hiện nay room mới khó có thể tăng mạnh, tăng cao, khác nhiều so với năm 2022 nhưng sẽ được điều hành uyển chuyển, linh hoạt hơn, cộng với một tỉ lệ nhất định sẽ giám sát. Có thể có những điều chỉnh về đánh giá rủi ro, không phải theo số tiền như trước đây mà theo phân khúc. Rất nhiều chuyên gia đề nghị giống như gói 30.000 tỷ, hiện nay đang đề nghị bên cạnh hỗ trợ lãi suất là gói 100.000 tỷ, đặt biệt cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Nhóm thứ ba là nhóm tái cấu trúc, trong đó có phần vĩ mô về mặt chính sách. Tức là lành mạnh hóa khu vực cao cấp hay đầu cơ, đầu tư; khu thứ hai là nhu cầu thực (nhà ở giá phải chăng, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân...). Cải tổ chính sách sẽ theo hướng đó, định hướng thị trường. Cái nữa là tái cấu trúc các doanh nghiệp, đặc biệt là nhiều tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản lớn.

Với vĩ mô còn nhiều khó khăn và cũng có ít nhiều điểm tích cực như vậy, nếu làm quyết liệt đối với thị trường bất động sản, tôi hy vọng tháng Giêng này sẽ có quyết định triển khai luôn.

Nhiều hội nghị, hội thảo gần đây đều nói là đối với nền kinh tế chung và trong cả bất động sản, trong một thế giới bất định, chúng ta phải chuẩn bị rất nhiều kịch bản khác nhau. Nhưng nhiều khả năng là tình hình sẽ thuận hơn vào nửa cuối năm 2023. Thứ hai, hy vọng lòng tin thị trường người ta sẽ xuống tiền, cộng với những chính sách đó thì thị trường bất động sản và những vấn đề về thanh khoản, áp lực với tỉ giá, lãi suất, trong khoảng 3, 4, 5 tháng đầu năm sẽ được xử lý phần nào. Như vậy, trong khó khăn chúng ta vẫn hy vọng vào một năm mà Việt Nam sẽ tiếp tục phục hồi, giữ được sự ổn định, an toàn hệ thống bên cạnh đảm bảo an sinh xã hội.

Ông Lê Hoàng Châu: Tôi có niềm tin là với sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị, cuối năm nay, các luật cơ bản như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ được thông qua và có tính đồng bộ hơn, thống nhất hơn, tháo gỡ khó khăn lớn nhất về pháp lý. Trong thời gian 18 tháng chờ Luật mới, tôi cũng rất mong ngay trong tháng 2, Chính phủ có thể ban hành sớm các nghị định xử lý tình huống. Với những khó khăn hiện nay của nền kinh tế thì vấn đề cùng nhau vượt qua là vấn đề quan trọng nhất. Rất cần sự đồng hành của cả hệ thống chính trị, các Bộ ngành, doanh nghiệp, tổ chức tín dụng, người dân… cùng nhau tìm điểm cân bằng hài hoà lợi ích các bên có liên quan, cùng vượt qua khó khăn.

Ông Nguyễn Quốc Hùng: Tôi kỳ vọng năm 2023 này thị trường BĐS cũng sẽ được giải quyết, tháo gỡ khó khăn từng bước và dần tiến tới được hoàn thiện thể chế để ổn định.

Vấn đề thứ hai, cũng rất mong muốn trong giai đoạn hiện nay, các cơ chế chính sách cần được xử lý, sửa đổi, bổ sung để cho thị trường BĐS có thể vượt qua những khó khăn. Đề nghị Chính phủ nhanh chóng sớm ban hành để khắc phục những tồn tại, để thị trường BĐS có thể đưa vào triển khai và các tổ chức tín dụng, trên cơ sở hiệu quả dự án, có thể cấp tín dụng đối với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý.

Ông Vương Duy Dũng: Nội dung chia sẻ của các anh cũng khá là đầy đủ đối với kỳ vọng của thị trường bất động sản năm 2023. Với góc độ là cơ quan tham mưu cho Chính phủ, tôi kỳ vọng Chính phủ sẽ ban hành các chính sách, cơ chế kịp thời để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản.

Tôi cũng xin chia sẻ, với các vướng mắc của quy định pháp luật như đã trao đổi từ đầu thì hiện tại, với sự chỉ đạo rất tích cực, quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ, các bộ ngành liên quan đã rất khẩn trương, tích cực hoàn thiện và hoàn thiện các nội dung Nghị định, quy định sửa đổi liên quan đến pháp luật kinh doanh bất động sản. Với cách làm, tinh thần như vậy, tôi cho rằng các vướng mắc liên quan đến quy định triển khai thực hiện bất động sản sẽ được tháo gỡ nhanh, kịp thời. Sẽ đồng bộ các ngành, chứ không riêng gì một ngành, lĩnh vực nào. Đấy cũng là cơ sở, điều kiện thuận lợi để chúng ta hy vọng thị trường bất động sản năm 2023 và thời gian tới sẽ có sự ổn định và phát triển hơn.

TS. Nguyễn Sỹ Dũng: Như vậy tất cả các thành viên tham gia đều thấy sự khởi sắc, thận trọng nhưng tươi sáng hơn cho thị trường bất động sản. Nhân được nói cuối cùng, tôi xin chia sẻ mấy ý thế này.

Thứ nhất là áp dụng pháp luật. Thực chất là lĩnh vực nào nếu nhìn kỹ, đặc biệt theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, quy định rất rõ là chủ yếu tuân thủ pháp luật chuyên ngành. Nếu pháp luật chuyên ngành khác pháp luật khác thì áp dụng theo pháp luật chuyên ngành. Do đó nếu hiểu Luật Ban hành văn bản ban hành quy phạm pháp luật tốt thì không sợ sai luật khác.

Thứ hai là áp dụng theo luật sau. Cái gì khác thì áp dụng theo luật sau. Hiểu các nguyên tắc cơ bản của pháp lý thì vướng mắc cũng không phải là nhiều. Tôi rất ủng hộ thí điểm nhưng thí điểm phải có khuôn khổ pháp lý, chẳng hạn như một Nghị quyết Quốc hội. Muốn làm sandbox thì phải kích hoạt điều khoản, nếu không thì lại tự ý muốn làm thế nào thì làm.

Thứ ba, tôi, và qua phát biểu của các anh, tin rằng thị trường bất động sản sẽ đỡ khó khăn hơn và sẽ dần phục hồi bởi 5 yếu tố tác động lên thị trường bất động sản.

Thứ nhất là dân cư. Dân cư mình 100 triệu người và tầng lớp trung lưu đang lên rất nhiều, và đô thị hóa, tập trung lại. Chắc chắn yếu tố đó thúc đẩy thị trường bất động sản.

Thứ hai là tín dụng. Tín dụng cũng đã được nhận biết, điều chỉnh và chỉ đạo rất sát sao của Thủ tướng và Tổ công tác. Những khó khăn, vướng mắc về tín dụng sẽ được xử lý nhưng xử lý trong hài hòa lợi ích của nền kinh tế và của quốc gia. Bởi bất động sản rất quan trọng nhưng nó là 1/ 5 thôi. Chúng ta phải phản ứng trên cơ sở 100% nền kinh tế.

Cái thứ ba ảnh hưởng là chính sách của Nhà nước. Hiện chính sách, thể chế đang được xử lý, sẽ tác động rất lớn.

Một cái quan trọng là lòng tin thị trường. Nhưng quan trọng nhất ở đây là cam kết chính trị. Chúng ta thấy Thủ tướng cam kết như vậy, Chính phủ cam kết như vậy, với những giải pháp đề ra, những vấn đề nhận biết, rồi truyền thông đúng đắn, đừng có thông tin giả nữa thì có lẽ niềm tin thị trường sẽ được gây dựng, phục hồi.

Cuối cùng là nền kinh tế. Kinh tế năm tới vẫn được coi là khá, nhiều đánh giá trên 6%.

Cả 5 yếu tố tác động như vậy có vẻ ổn để phát triển. Chỉ có trong phản ứng chính sách, tôi cho rằng không thể làm tất cả mọi thứ ngay mà vẫn phải lựa chọn các doanh nghiệp, dự án hiệu quả, có khả năng thúc đẩy, bán hàng được. Không có chính sách ưu tiên đúng đắn như vậy mà dàn trải thì khởi động trở lại là rất khó.

Với tinh thần như vậy, xin được thay mặt cho Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, cảm ơn các chuyên gia, các nhà quản lý đã tham gia và có những ý kiến rất sâu, rất thẳng thắn về các vấn đề thị trường bất động sản, để giải quyết khó khăn và tiếp tục phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh, đóng góp cho sự phát triển kinh tế./.