Sửa đổi toàn diện 7 nội dung về chính sách đất đai

Gắn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với không gian, phân vùng sử dụng đất…

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 37 và Điều 38), sửa đổi theo hướng: quy hoạch sử dụng đất quốc gia, các quy hoạch quốc gia và các quy hoạch ngành lĩnh vực có sử dụng đất phải đảm bảo phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ, thúc đẩy lẫn nhau phát triển; quy định hệ thống quy hoạch sử dụng đất ba cấp gồm quốc gia, tỉnh và huyện. 

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, các quy định này giúp làm rõ mối quan hệ giữa các quy hoạch có sử dụng đất; hệ thống quy hoạch sử dụng đất đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, không bị chia cắt; khắc phục những bất cập trong công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất thời gian qua.

Bên cạnh đó, đổi mới nội dung, phương pháp, quy trình tổ chức lập, điều chỉnh và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 40, 41, 42 dự thảo Luật) nhằm hiện đại hóa và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phục vụ kịp thời cho phát triển kinh tế - xã hội; nâng cao chất lượng và bảo vệ đất canh tác nông nghiệp.

Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất yêu cầu phải kết hợp giữa chỉ tiêu các loại đất gắn với không gian, phân vùng sử dụng đất, hệ sinh thái tự nhiên, thể hiện được thông tin đến từng thửa đất; quy định quy hoạch sử dụng đất cần cập nhật định hướng về hệ thống đô thị phát triển theo hướng tuyến và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn.

Giao đất qua đấu giá, đấu thầu

Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để tạo điều kiện tiếp cận đất đai một cách minh bạch, công bằng và phát huy nguồn lực đất đai, nội dung sửa đổi liên quan đến giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất gồm: Sửa đổi làm rõ căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Điều 54 dự thảo Luật; hoàn thiện bổ sung đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất. 

Quy định cụ thể trường hợp Nhà nước cho thuê đất một lần cho cả thời gian thuê gồm: Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Đối với các trường hợp còn lại thì Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng (Điều 63) (chủ yếu áp dụng cho các trường hợp được giao đất không thu tiền sử dụng đất, được miễn tiền sử dụng đất và thực hiện các chính sách xã hội của Nhà nước). 

Đối với các trường hợp còn lại thì phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đồng thời, dự thảo bổ sung điều kiện đối với quỹ đất được lựa chọn để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; quy định về tiêu chí, điều kiện, phương thức lựa chọn nhà đầu tư để đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 64 và Điều 65).

Phân cấp cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương chuyển mục đích đối với các dự án có sử dụng vào đất trồng lúa, đất có rừng phòng hộ, rừng đặc dụng tại khoản 1 Điều 60.

Sử dụng các công cụ kinh tế để quản lý, điều tiết các quan hệ đất đai

Về cơ chế, chính sách tài chính về đất đai, giá đất để thiết lập hành lang pháp lý đồng bộ chuyển trọng từ phương thức quản lý nặng về hành chính sang thực sử dụng các công cụ kinh tế để quản lý, điều tiết các quan hệ đất đai, khắc phục các vướng mắc trong thực tế triển khai, dự thảo Luật đã sửa đổi, bổ sung các nội dung: Bổ sung khoản thu tài chính từ đất đai gồm: thu tiền sử dụng đất hàng năm khi sử dụng đất kết hợp với các mục đích khác; tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng thêm đối với các dự án chậm tiến độ, không đưa đất vào sử dụng tại điểm a, c khoản 1 và khoản 2 Điều 124.

Bổ sung các khoản thu từ dịch vụ công đất đai tại Điều 125; quy định về thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trường hợp có điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà làm thay đổi sử dụng đất và việc quyết định giá đất để làm căn cứ tính thu thu nghĩa vụ tài chính tại khoản 3,4 Điều 126.

Hoàn thiện quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại Điều 128 theo hướng làm rõ quy định về miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Hoàn thiện quy định về nguyên tắc định giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường.

Lành mạnh hóa thị trường bất động sản

Về hoàn thiện các quy định có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất:  Bổ sung 01 chương về phát triển quỹ đất (Chương VIII) nhằm xây dựng cơ chế phát triển quỹ đất; điều tiết giá trị tăng thêm từ đất đai do thực hiện quy hoạch, dự án các công trình hạ tầng kỹ thuật, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; đẩy mạnh việc đấu giá quyền sử dụng đất.

Bổ sung các quy định về chỉ tiêu sử dụng đất khu công nghiệp, đất ở, đất thương mại trong quy hoạch sử dụng đất phù hợp với nhu cầu sử dụng đất để đảm bảo sử dụng tiết kiệm, hợp lý, khai thác quỹ đất có hiệu quả (Điều 40).

Kiểm soát tình trạng đầu cơ đất đai thông qua công cụ tài chính (tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng thêm đối với các dự án chậm tiến độ, không đưa đất vào sử dụng - Điều 124); quy định việc giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản đối với các dự án kinh doanh bất động sản (Điều 211).

Tại Chương XIII về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bổ sung quy định về cho phép chuyển nhượng, thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm. Quy định này có tác dụng: vốn hóa thị trường, phát huy nguồn lực đất đai; chống các hành vi trục lợi từ việc mua bán tài sản, chuyển nhượng cổ phần, vốn góp của doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án đối với đất thuê trả tiền hàng năm.

Mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

Về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp, dự thảo chủ trương mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ giá đình, cá nhân (Điều 146) phù hợp với khả năng đất đai để quy định hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân cho phù hợp.

Mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp (Điều 213).

Bổ sung quy định về Ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp (Điều 106); quy định về các hình thức tập trung, tích tụ đất đai cho sản xuất nông nghiệp, cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại quyền sử dụng đất đối với các dự án tập trung đất nông nghiệp; chính sách khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện tập trung đất để sản xuất nông nghiệp (Điều 160, 161, 185).

Sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng của một số loại đất để bảo đảm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả; quy định người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch; được sử dụng một tỷ lệ đất để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp kết hợp với dịch vụ nhưng phải đảm bảo không ảnh hưởng đến diện tích đất nông nghiệp theo quy hoạch (Chương XII).

Hoàn thiện các quy định và xử lý các tồn tại trong quản lý sử dụng đất của các công ty nông, lâm nghiệp (Điều 150).

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Quy định rõ về đất đa mục đích

Về quản lý, sử dụng đất đa mục đích, dự thảo bổ sung quy định đối với việc quản lý, sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Tại Điều 184 dự thảo Luật đã quy định các nguyên tắc chung đối với việc sử dụng đất kết hợp với nhiều mục đích khác nhau. 

Tại các điều 151, 153, 154, 155, 167, 181… dự thảo Luật đã quy định các nội dung sử dụng đất kết hợp đối với đất trồng lúa, đất lâm nghiệp, đất có mặt nước, đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế... 

Việc sử dụng kết hợp này không làm thay đổi mục đích sử dụng đất chính, không làm ảnh hưởng đến việc bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường…

Ngoài ra, dự thảo Luật còn quy định các nội dung về: cải cách hành chính, chuyển đổi số; điều tra cơ bản về đất đai; thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai; siết chặt kỷ luật, kỷ cương, phòng, chống tham nhũng, tiêu cực. 

Đồng thời, cũng sửa đổi, bổ sung một số quy định để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với các pháp luật liên quan; luật hóa một số quy định tại các văn bản dưới luật đã ổn định; sửa đổi, bổ sung các nội dung để giải quyết những vướng mắc bật cập của thực tiễn, đảm bảo đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật.