Nhà nước đã 'bắt đúng bệnh' điều chỉnh thị trường bất động sản đi đúng hướng

Nguồn vốn cho phát triển thị trường bất động sản luôn là một vấn đề nóng, nhất là khi hiện nhiều kênh vốn cho thị trường này chưa được khơi thông và vẫn dựa nhiều vào kênh tín dụng ngân hàng. Trong khi nguồn vốn ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn nên việc cho vay bất động sản cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các ngân hàng. 

Nền kinh tế Việt Nam đang trên đà phục hồi tích cực

Trao đổi trên Thời báo Ngân hàng xung quanh vấn đề tình hình kinh tế và phát triển thị trường bất động sản, TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế cho biết: Theo World Bank (WB), tình hình kinh tế thế giới đang gặp khó khăn. Dự báo, tăng trưởng kinh tế thế giới vào tháng 6/2022 đều giảm 50% so với đầu năm. Các yếu tố kinh tế vĩ mô thế giới, chiến tranh Nga - Ukraine, chính sách “Zero” Covid của Trung Quốc… đã tác động trực tiếp đến nền kinh tế các nước trên thế giới.

Song, điều này cũng tạo ra cơ hội mới cho các nước Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam. Trước tiên, đó là sự chuyển dịch thương mại quốc tế đã và đang tạo ra những cơ hội xuất khẩu mới. Theo đó, công nghiệp chế biến ở nhiều quốc gia đang có xu hướng dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc. 

Bên cạnh đó, dịch vụ giao nhận số hóa giúp trao đổi thương mại quốc tế tăng lên. Sự lan tỏa công nghệ số có thể nâng cao năng suất ở nhiều quốc gia và doanh nghiệp có hiệu suất thấp hơn. 

Đồng thời, công nghệ xanh ngày càng khả thi tạo điều kiện cho các quốc gia nằm trong khu vực ứng phó với tình trạng mất an ninh năng lượng mới mà không phải cắt giảm tiêu dùng hoặc tăng trưởng quá nhiều.

Với Việt Nam nền kinh tế đang trên đà phục hồi tích cực và các tổ chức tài chính thế giới vẫn lạc quan về kinh tế Việt Nam. 

Cụ thể, tăng trưởng GDP 6 tháng đầu năm 2022 gần bằng 2019, cho thấy nền kinh tế đang phục hồi rõ rệt. Ngành công nghiệp chế biến - chế tạo tăng trưởng mạnh (9,7%), ngành thương mại dịch vụ đã phục hồi tốt. 

Thị trường tiêu dùng nội địa thực sự phục hồi, giúp sự phát triển kinh tế cân bằng, kết hợp xuất khẩu ổn định hơn. Đặc biệt, xuất khẩu vẫn là động lực mạnh mẽ của nền kinh tế với mức tăng mạnh so với năm 2021.

Trong khi đó kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát được kiểm soát ở mức thấp. CPI bình quân 7 tháng đầu năm chỉ tăng 2,54% so với cùng kỳ năm trước; lạm phát cơ bản tăng 1,44%; tỷ giá, lãi suất vẫn được duy trì ổn định. 

Thu ngân sách vượt kế hoạch (bằng 66,1% dự toán năm) trong khi chi ngân sách còn thấp (bằng 40% dự toán năm). Vốn đầu tư công 6 tháng đầu năm ước đạt 192,2 nghìn tỷ đồng, bằng 35,3% kế hoạch năm và tăng 10,1% so với cùng kỳ năm trước…

Vì sao kinh tế hồi phục tích cực mà vốn cho bất động sản lại khó khăn?

Lý giải vì sao trong bối cảnh nền kinh tế hồi phục sau dịch bệnh, thị trường vốn cho doanh nghiệp bất động sản lại gặp khó khăn, TS. Đinh Thế Hiển cho biết: Trong những tháng đầu năm 2022, tăng trưởng tín dụng khá cao đạt 8,51% (năm 2021 là 5,47%), đây là nguồn vốn cung cấp chính cho doanh nghiệp, nhưng thực tế hiện nay nguồn vốn huy động của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản lại gặp rất nhiều khó khăn. 

Nguyên nhân chính của tình trạng này là do nguồn vốn ngân hàng cho vay đối với lĩnh vực bất động sản được kiểm soát chặt chẽ để phòng tránh nợ xấu tăng cao khi lĩnh vực này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. 

Bên cạnh đó, chủ trương của NHNN là tập trung vốn tín dụng vào sản xuất kinh doanh, đặc biệt là các lĩnh vực ưu tiên như nông nghiệp, xuất nhập khẩu.

Trong khi nguồn vốn huy động từ thị trường chứng khoán cũng gặp nhiều khó khăn do thị trường suy giảm. Ngay như năm 2021, VN-Index tăng 35,7%, nhưng vốn cổ phần huy động chỉ đạt 177 ngàn tỷ đồng, chiếm 3% vốn hóa là mức huy động rất thấp so với kênh trái phiếu. Trong khi thị trường chứng khoán năm 2022 không mấy thuận lợi, do vậy nguồn huy động này sẽ giảm. 

Việc huy động vốn từ phát hành trái phiếu cũng dự kiến sẽ giảm mạnh do năm nay Nhà nước đã siết chặt điều kiện phát hành trái phiếu theo hình thức riêng lẻ.

Doanh nghiệp bất động sản có thể trông chờ và huy động vốn từ những kênh nào?

Trả lời câu hỏi, từ nay đến cuối năm các doanh nghiệp BĐS có thể trông chờ và huy động nguồn lực từ những kênh nào? TS. Đinh Thế Hiển cho rằng: Nguồn vốn cho thị trường bất động sản luôn là câu hỏi được quan tâm. 

Thực tế hiện nay, đã và đang xảy ra hiện tượng nhà đầu tư tư nhân không mạnh dạn đưa vốn đầu tư vào thị trường do giá tăng quá cao và thị trường tiềm ẩn rủi ro. Trong khi các kênh vốn khác cũng đang gặp nhiều khó khăn như trên đã phân tích. Vậy nguồn vốn nào sẽ giữ vai trò chủ đạo, doanh nghiệp bất động sản trông chờ vào đâu?

Có thể nói vốn đầu tư nước ngoài là điểm sáng trong năm nay. Theo đó, trong 7 tháng đầu năm, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt gần 15,54 tỷ USD. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện tại Việt Nam trong 7 tháng qua ước tính đạt 11,57 tỷ USD, tăng 10,2% so với cùng kỳ năm trước và là số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện cao nhất của 7 tháng trong 5 năm qua.

Trong đó, kinh doanh bất động sản xếp thứ hai về thu hút đầu tư nước ngoài với 3,21 tỷ USD. Đáng chú ý, phải kể đến việc các công ty nước ngoài đầu tư vào bất động sản thông qua hợp tác và M&A, xây dựng kho bãi, nhà xưởng. 

Bên cạnh đó, còn có nguồn vốn từ các Quỹ Đầu tư Tín thác bất động sản chuyên đầu tư vào lĩnh vực bất động sản ở nhiều phân khúc khác nhau giúp phân tán rủi ro, nhưng các quỹ này chưa thực sự tạo được sức hút tại thị trường Việt Nam bởi nhiều lý do.

Liệu thị trường bất động sản có nguy cơ sụt giảm, trầm lắng?

Một vấn đề nữa cũng đang rất được quan tâm hiện nay là liệu thị trường bất động sản có nguy cơ sụt giảm, trầm lắng, nếu không được các NHTM, tổ chức tài chính “bơm” vốn? 

Câu trả lời từ chính thực tế hiện nay nền kinh tế của Việt Nam cơ bản đang phát triển tốt và được đánh giá cao từ các tổ chức quốc tế. Cơ cấu kinh tế có sự chuyển dịch tích cực, sản xuất kinh doanh dần tái khởi động, xây dựng hạ tầng, giao thông được chú trọng đầu tư, logistics, việc làm phục hồi, vốn FDI giải ngân tốt...

Điều này cho thấy, Việt Nam tiếp tục tiến lên trên con đường phát triển kinh tế mà không cần phải dựa vào thị trường bất động sản. Đồng thời cũng minh chứng, Nhà nước đã bắt đúng “bệnh”, kịp thời điều chỉnh thị trường đi đúng hướng, giúp tái cấu trúc lại thị trường bất động sản, hướng tới mục tiêu phát triển kinh tế lành mạnh và bền vững hơn.